略論不動產登記風險管理

呂永

（煙臺市萊山區不動產登記中心，山東 煙臺 264000）

前言

我國經濟發展進入新常態，以往那種傳統的檔案管理體制和機制也需要進行相關變革，以便更好服務經濟社會發展。不動產登記需要圍繞便民高效的目標，繼續深化登記管理改革，在建立統一登記標準、構建不動產登記體系、培育高素質人才隊伍等方面下功夫，不斷提升不動產檔案信息收集、整理、查詢、利用的科學化和規范化水平。

一、不動產登記的內涵

透過房地產行業層面審視，選擇執行不動產登記制度，目的絕非單純的穩定房價和降低房價，畢竟價格波動往往由供求關系所決定，其余因素亦會給房價造成間接性的影響。也就是說，實施不動產登記，還在于針對房產稅實現提供技術鋪墊，進而適當增加政府的稅收數量。而不動產登記可以依次細化為基礎、核心、目的、表達形式等多個層面內容，主張配合法律途徑處理房產權屬問題，使得相關利益人免受不必要的損失，更為關鍵的則是維持房產交易秩序的安定和諧狀態。除此之外，進行不動產登記，還能夠適當調節房地產市場內部的供求關系，在令二手房數量快速增加、適當縮減住房空置率過后，切實彰顯出房屋應有的社會價值，為日后政府宏觀管理力度強化和房地產經濟健康穩步發展等，奠定基礎。

二、不動產登記風險的產生

（一）內部因素

內部因素主要包括四個方面。1.服務態度。工作人員服務意識不強，服務禮儀不到位，進而引起服務對象投訴風險。2.工作責任。工作人員受理、審核錯誤致使服務對象多跑路，或者證書制作不合格、收費錯誤等引發投訴風險。3.業務能力。工作人員業務不熟練，收取材料不準確，致使服務對象辦理登記時材料攜帶不齊全，多跑冤枉路，引發投訴風險。4.機構管理。不動產登記機構管理疏漏，超越法定時限或不能按照公示時限完成登記流程，致使服務對象到期無法領取證書或是收件材料要求過于繁瑣、材料要求不統一給辦事群眾帶來不便，引發投訴風險。

（二）外部因素

外部因素主要表現在三方面。1.不實申請。雖然登記機構已采用身份識別、人像采集等技術手段，但在實際受理中，申請人提供偽造、變造材料或攜帶他人身份證，冒充他人進行不實申請的情況仍有發生。以上都增加了不動產登記機構及其工作人員登記錯誤的風險。2.政策因素。統一登記后，因遺留問題處理非常復雜，配套法律、政策還在逐漸完善中，各地雖通過政府協調、部門會商等多種辦法加以解決，但仍可能引發一些行政訴訟和復議。3.部門間支持缺位。例如，相關部門不再出具相關證明，即使通過登記調查，也無法獲取更為有效信息，加大了登記審查難度；一些部門文件被廢止，不動產繼承、贈予不再要求公證前置；司法機關、復議機關、登記機構在一些案件上看法不一致，甚至出現同類案件上口徑不一的情況。

三、不動產登記風險防范與管理

（一）完善審查機制、提高審查效率

鑒于不動產錯誤登記的一個重要原因是當事人所提供的材料為錯誤的或虛假的，所以，不動產登記機構需改進并完善審查機制，從源頭核實材料的真實性和準確性。

各國由于歷史文化和法律傳統的差異，所采取的不動產登記審查方式不盡相同，有的國家采取形式審查方式，有的國家采取實質審查方式。依據我國的國情，可采取形式審查和實質審查相結合的方式。通常情況下，不動產登記機構只需審查當事人提供的材料是否完整和合法，無需核實登記申請內容與實際的權利義務關系是否一致；必要時，不動產登記機構應依據實際情況，執行調查核實權利，采取詢問或實地查看的方式以保證材料的真實性，履行審慎審查義務。同時應對登記期限做出明確的規定，這樣可以督促登記機構工作人員及時登記，提高不動產登記的審查效率。

（二）規范登記流程、加強內部管控

沒有規矩不成方圓，各級不動產登記機構應通過建章立制，規范登記流程，讓每個登記環節應注意的事項詳細、明了，使工作人員的操作有章可循，有據可依。同時應成立登記質量監督小組，加強內部管控，不定時地對登記成果進行檢查。將檢查結果納入考核內容，并制定相應的獎懲措施，以期直接有效地降低錯誤登記的發生。

（三）完善信息化管理系統

不動產登記檔案管理工作內容繁雜，如果依舊采用紙質檔案，將給管理工作增添許多難度，為適當減少工作量，提升檔案管理效率，相關部門必須要將先進的信息化技術引起不動產登記檔案管理中，在現行不動產登記檔案管理模式的基礎上，利用計算機信息技術建立信息化管理系統，為不動產產權信息登記配置專門獨立的數據庫，將傳統管理形式與電力文件管理形式有機結合，確保各項不動產產權信息能得到合理儲存、妥善管理，不會出現信息遺失或信息失真情況。現階段，相關部門已經開發出了國家級宗地統一代碼電子文件管理示范信息系統，給不動產登記檔案管理工作提供了技術保障。

（四）完善人才教育與培養

檔案管理人員是各項工作計劃的主要實施者，工作人員的能力、素質、技術水平將直接影響不動產登記檔案管理效率與效果。相關部門應當正確認識人才在該項工作中的重要性，并積極采取相應培訓與教育措施，提升工作人員能力素質，從根本上提升不動產登記檔案管理水平。為此，相關部門需要做好人才培養與人才儲備工作。根據工作性質、要求，適當提升人才選用標準，定期組織現有工作人才參加技能培訓，使其接觸到最新的不動產登記檔案管理知識與技能，能妥善完成各項管理工作。優化崗位競升機制，完善崗位激勵制度，充分調動工作人員的積極性與主動性，推動他們不斷創新思維、提升工作質量。

結語：綜上所述，在當前不動產登記制度實際應用中，為能夠使其作用及功能得以更好發揮，相關人員需要對其中的風險原因加強認識，并且要對其進一步實行完善，從而使不動產登記體系更加具有科學性及合理性，促使其更好發展。