房地產開發企業破產重整各利益方關系平衡探討

李松蕷

（河南天基律師事務所，河南 鄭州 450000）

房地產開發企業破產重整是一個相對復雜的系統工程，需要平衡多方利益，制定周密的重整計劃才能使重整順利進行，根據破產重整申請受理時企業開發項目的不同狀況，合理保護購房者的利益。各方利益關系主體還應本著社會本位原則，積極化解重整實務中出現的矛盾糾紛。

一、破產重整程序中政府部門的利益協調功能

房地產開發企業破產重整中各主體利益的平衡，離不開政府部門的協調運作。政府可積極為企業尋找戰略投資人進行合作，在現有的經濟結構背景下，政府擁有的企業社會資源豐富，房地產企業管理部門能夠較為便捷地搜尋到綜合實力較強的戰略投資者。政府可以采用公開招標、約談等靈活多樣的方式，千方百計為企業牽線搭橋找尋合適的投資人，為房地產開發企業順利重整提供應有的服務。

二、破產重整計劃中的各利益方平衡協調實務分析

重整計劃是旨在促進企業再建重生，維持債務人之營業事業，解決債務清償問題的綜合性合同。重整計劃主要包括兩部分內容：其一是對債權債務關系的解決，其二是對企業重整挽救措施的規定。與企業的重整挽救措施相比，債務清償是當事人最為關注的問題，通常以減少清償比例、減免部分債務、延期清償、提供擔保以及債權轉為股權、以股票抵債等方式來解決，但不得違背債權的優先清償順序以及同順序債權人間的平等原則。房地產開發企業破產重整有其特殊性，因涉及債權人、債務人、購房者等眾多主體利益，各方矛盾較為集中和突出，如果處置不當，極易引發群體性、突發性事件。因此，需要依法理順各種法律關系，清理債權債務，在制定重整計劃時平衡協調各方當事人的利益。

（一）建筑工程承包人與購房者之間的利益平衡是房地產開發企業破產重整利益沖突較為重要的方面

根據我國《合同法》第286條規定，承包人對發包人的工程價款債權享有優先受償權。即房地產開發企業破產應優先償付建筑商的工程價款，這就產生建筑商與廣大購房者的利益沖突。為了平衡協調這一矛盾，最高人民法院于2002年6月11日《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中指出，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。同時強調，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人，即承包人不得對購房者已經支付全部或者大部分房款的商品房行使工程價款債權，可見，購房者對所購買的期房享有優于承包人的權利。就期房的財產屬性而言，期房本身不具有物權效力，依據我國物權法之規定，不動產物權的設立，經依法進行登記，才發生物權效力。購房者與房地產開發企業簽訂房屋買賣合同所購買的期房，作為法律之物的房屋正在建造之中，所有權也尚在形成。為避免和預防一些不必要的訟爭，維護不動產交易安全，保護購房者合法權益，我國《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”可見，期房一經預告登記，即具有準物權的對抗效力。根據物權優于債權之原理，購房者具有準物權特征的期房利益應當優先于承包商工程價款的債權。在房地產開發企業重整程序中，要注重購房者與建筑工程承包人之間的利益平衡，綜合運用相關法律，協調準物權與債權的關系以及具有優先的債權之間的關系。

（二）重整程序中對擔保債權人的權利需加以約束，以使債務企業獲得更生

我國《企業破產法》第七十五條第一款規定：“在重整期間，對債務人的特定財產享有的擔保權暫停行使。但是，擔保物有損壞或者價值明顯減少的可能，足以危害擔保權人權利的，擔保權人可以向人民法院請求恢復行使擔保權。”但是，如果對企業重整的進行沒有保留必要的擔保財產，經債務人或管理人同意，擔保權人可以行使擔保權。房地產開發企業一般情況下是以土地使用權及未來的財產作為抵押擔保的，即以房地產項目、在建工程以及預售商品房抵押。期房抵押的標的物是期房，在期房抵押期間，樓宇實際上并不存在，抵押人無法取得所預購樓宇的所有權，他向債權人提供的還款擔保是在將來某一時間取得的權利，也就是一種期待權。因此，期權擔保并非一種完全的擔保物權，從此意義上講，限制其擔保優先權亦有一定的法理依據。同時，進入破產重整程序，享有優先受償權的擔保債權人，也應依法向法院申報債權，依照破產程序中實現其法定優先權，而不能再通過訴訟程序獲得優先受償。

（三）房地產開發企業破產重整計劃中除列明普通的債權債務關系外，還需平衡協調工程款優先債權、擔保優先債權、被拆遷人和購房者的生存利益優先權等多個優先權之間的利益

最大限度維護購房者、被拆遷人的合法權益，維護社會穩定，也是房地產開發企業破產重整的工作重點。針對公眾對破產重整制度較為陌生的現狀，管理人有必要向債權人、購房者等主體講清楚重整對其利益最大化的保護，這樣有利于各利益主體聽從破產重整工作安排，按法定程序解決糾紛，維護權益。法院在處理房地產開發企業破產重整案件時應樹立社會責任理念，以服務于經濟發展為原則，注重挽救危困房地產開發企業。首先，做好利益主體尤其是購房者的釋明與平衡協調工作，積極引導企業破產重整。其次，應堅持依法獨立辦案，做到重整程序的公平、公正。房地產開發企業破產重整涉及主體廣泛，利益沖突相對激烈。法院應當排除相關干擾，確保當事人的知情權、參與權。最后，應指定有相關經驗的破產管理人。該管理人應具有能動解決重整中新情況、新問題的能力，采取繼續履行施工合同和商品房預售合同等措施，將“在建工程”建成竣工。同時，法院和管理人還需要加強與政府的溝通，積極幫助投資人優化經營環境，堅定重整投資人的信心和決心，消除債權人的顧慮，推進重整計劃順利實施。