淺析投資性房地產評估應用策略

武守領

摘要：近幾年，投資性房地產備受國家重視，在分析內外發展形勢后，開始鼓勵房地產產業靠近投資，以實現最大發展目標。基于此，為促進房地產產業穩定和健康的發展，激發發展活躍度，本文選擇就投資性房地產品股應用策略進行分析和研究，闡述內容包括，投資性房地產內涵、投資性房地產界定、投資性房地產評估方法、投資性房地產評估工作優先建議，力求為相關企業以及工作人員，提供理論參考資料。

關鍵詞：投資性;房地產評估;應用策略

社會的進步，經濟的高速發展，促進房地產領域的發展。房地產領域的發展，又反作用于經濟，為國民經濟建設做出巨大貢獻。為了更好地發展房地產產業，國家開始制定相關政策鼓勵其發展，優化房地產產業。總的來說，房地產行業整體發展形勢樂觀，但在投資工作中存在一些不足，其利用資產評估手段不合理，評估缺失有序性，阻礙房地產產業的發展。因此，要想更好的發展，必須注重此方面的問題，把評估針對性、評估多面性、評估合理性作為評估標準，謹慎選擇投資性房地產的評估方法、做好實際評估工作，強化工作人員的專業技能，培養其職業素養，保障評估工作順利開展，以促進行業規范、有序、健康發展。

1.投資性房地產介紹

1.1投資性房地產內涵

投資性質的房地產，就是那些為了賺取租金以及資本增值（賺取房地產買賣的交易差），以及兩種兼有的一種房地產項目。投資性質的房地產可以單獨的計量，并實施市場營銷活動。投資性質房地產涵蓋：已經出租的房地產的土地應用權利、持有并即將準備增值后轉讓的房地產應用權利和已經出租的房產項目。

1.2投資性房地產界定

一些各個房產不能歸類到投資性的房地產項目之中。其一，自用的房地產項目，包括生產商品以及經營管理或者提供勞務，所持有的房地產項目。其二，用作存儲貨物的房地產項目。投資性質的房地產，是一種正常的活動，企業利用租賃以及增值收益等模式，開展各項經營性活動。

2.投資性房地產評估目標

2.1評估針對性

投資性質的房地產質一種新興起投資項目，和以往投資項目存在差異性，投資性房地產在投資后產生的回報率是其他各個投資項目的幾倍之多，且穩定性顯著。因此，要想區分房地產投資和其他投資，做好投資房地產評估工作，必須把針對性作為評估目標，有效劃分其與其他各個投資項目的差別。

2.2評估多面性

多面性是投資性房地產評估的又一目標，因此，工作人員必須把此作為依據，選擇適合的評估手段以及方式，結合實際情況，去評估市場營銷價格，判斷市場價格的走向。并結合不同環境以及不同地段，去多面性進行評估，只有這樣才能確保準確和高效完成此項工作。

2.3評估合理性

在投資性房地產進行評估期間，必須依據相關標準落實此項工作，如出臺的會計準則，工作人員應依據準則中標準以及內容，充分發揮自身的自主性，結合以往的評估經驗，來確定評估目標，只有這樣，才能保障投資性房地產工作合理性、有序性和規范性。

3.投資性房地產評估方法

3.1直接資本評估方法

直接資本評估方法，不僅在房地產領域被廣泛應用，也在其他不同行業評估項目中采用。此評估方法通過直接資本化，有效分析出房地產效益，受時間限制小，工作人員僅利用其中的任意基本數額，就可以判斷整體效益情況，并此其作為依據分析未來的市場收益，可保障在每個時間段的實際收益值一致，作為不變的整體存在。直接資本的評估方法包括，金額折現方法、租期折現方法、現金流的折現方法，在無規律的收益性房產中，選擇現金流的折現方法具有應用價值，在帶租約的投資性防丟產資本評估中，選擇租期或者收回金額的折現方法，效果佳。

3.2收益乘數評估方法

收益乘數評估方法，也是投資性房地產主要評估方法之一。此方法主要是利用假設，開預設估算房地產項目在某年可能獲得的收益，并把其和相應收益的乘數相乘，進而獲得一個數值。此數值為投資性房地產實際評估價值。通常來說，直接資本評估方法包含收益乘數評估方法，兩種方法又相互獨立，發揮著不同作用。在收益乘數評估方法中，要想獲得標準評估數值、收益乘數，必須把待估算房產的替代品作為依據，把其與年收益設置為商，以此來獲得一個更加精準收益乘數。

3.3市場比較評估方法

顧名思義，在投資性房產評估工作中，市場比較分析方法，就是利用找到和評估房地產相似或者相同的房產替代品，利用對替代房產的價值評估，判斷其商業價值以及實際收益。需要注意的是，所選擇的對比房產，必須是近幾年在市場出現的房產，若是時間過長，則不具有實際參考意義。此外，在實際應用期間，也要整合各個資料，利用資料判斷和評估房地產的價值，分析未來房地產的價格趨勢。

4.投資性房地產評估工作有效開展建議

4.1謹慎選擇投資性房地產的評估方法

選擇哪一種房地產的評估方法，對評估的結果具有較大影響，因此，相關人員必須謹慎選擇。首先，在選擇期間結合需要評估房地產實際情況，相應的進行分析，總結分析資料，確定評估方法。此外，也要分析影響房地產評估效果的各個因素，針對性進行評估。同時，要收集以往評估的數據信息，看是否存在和將要評估房產相同的項目。最后，確定評估方式后，不要過急地進行評估，而是應反復去確認，確保評估結果的精準性、合理性。

4.2做好實際評估工作

在選擇收益乘數評估方法，對房產進行評估時，需要注重房地產項目具體情況，特別是那些重要環節與關鍵步驟，必須給予足夠重視。如，在對待房產進行評估時，要把評估房產出售費用與出租房產費用作為基礎和出發點，整體分析房子不同層面以及影響因素，比較響應條件和價格是否相符。后再通過此類手段把計算得到的凈收益與準確值深入分析，可以判斷其相近值與相似值。再如，在評估期間，也應深入的研究關于房子每個月獲得租金，以及最短租期和長期租房的優惠問題。

4.3強化工作人員的工作能力

房地產的評估工作之一，專業性強，對工作人員的要求嚴格。投資性房地產評估工作參與人員的能力、理論知識素養、道德水準等，均對投資性房地產的評估結果具有較大影響。因此，必須注重對工作人員的培養，嚴格要求工作人員，確保其具備扎實的個理論知識，如了解公允價值，可對公允價值有深刻的了解與認知，這樣才能確保評估更加的客觀。此外，各個工作人員必須嚴格要求自身，樹立終身學習目標，必須更新知識和總結經驗教訓，強化自身的專業水平。并在工作期間遇到各類影響因素后，需要結合自己學習的知識、以往的經驗等，進行正確的判斷，把嚴謹、科學作為評估理念，進行深入論證分析，后作總結。

結束語

投資性質房地產在進行評估工作期間，工作人員必須正視投資對于房地產產出所帶來的影響，了解到期不僅會影響房產市場銷售，也對出租的效果具有較大影響。此外，相關工作者，也要在評估期間辯證的看待和評估房子基本情況，選擇適合的方式，應反復去確認，強化自身的能力以及技能。整合各個資料，利用資料判斷和評估房地產的價值，分析未來房地產的價格趨勢，保證各個環節有序規范和嚴謹的完成，確保評估結果的精準性、合理性。以此來保障房地產投資的準確度，促進房地產產業的穩步發展，為實現房產長遠發展目標作保障。

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