我國公積金制度對房地產(chǎn)調(diào)控的影響

趙媛媛

摘 要：自1998年取消福利住房制度以來，中國房地產(chǎn)市場已走向市場化發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場的強勁發(fā)展，逐漸出現(xiàn)了許多問題，其中主要問題是房價仍居高不下。那么究竟是哪些因素影響了我國房地產(chǎn)的價格呢？有些認為是城鎮(zhèn)化率，有些認為是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等等。那么住房公積金制度對房價有哪些影響呢？本文就此進行展開說明

關(guān)鍵詞：公積金制度 房地產(chǎn) 調(diào)控 繳存 價格

引 言

自中國經(jīng)過近二十年年的發(fā)展，于1998年正式成立住房公積金以來，所有指標都經(jīng)歷了巨大的增長，有關(guān)住房公積金的參數(shù)，例如繳納的人數(shù)，貸款額度等等。在購買房屋時，越來越多的消費者選擇住房公積金。許多地方當(dāng)局也使用住房公積金制度作為監(jiān)管房價的手段。

1.住房公積金制度概述

從某種意義上說，中國住房公積金實際上是一種住房保障體系，逐步將住房分配形式轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)收，社會化和合法化。十九世紀末，國務(wù)院發(fā)布了一些關(guān)于改革城市住房制度的決策，文件中要求全國各地嚴格執(zhí)行住房公積金制度和實施住房公積金制度，具體包括所有行政，公司和公共機構(gòu)以及私人單位及其員工。住房公積金實際上是一個具有強制性和一次性使用特征的個人住房基金。一般而言，住房公積金主要有三種支付方式，即個人首付，單位補貼和長期儲蓄。一方面，該系統(tǒng)的全面實施提高了員工購房的能力，另一方面也顯著降低了員工的回報壓力，使員工能夠擴大消費領(lǐng)域，調(diào)整日常消費結(jié)構(gòu)。因此，住房公積金的實施是優(yōu)化和提高中國人口生活水平，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要組成部分，它改善了中國住房分配制度。

2住房公積金制度的操作過程

住房公積金制度在正常運行時包括多個環(huán)節(jié)，主要對象是員工和單位雙方。依據(jù)一樣的繳存比值交納住房公積金，公積金通過個人與單位相關(guān)銀行核實后，由管理中心提交的，然后委托銀行辦理。住房公積金的流向基于住房公積的規(guī)定主要有住房公積金貸款、住房公積金提取以及住房公積金用于保證性住房建設(shè)等等。其中住房公積金貸款是員工在繳納一定的期限時，可由住房公積金進行一定比例的貸款，并且這種貸款的利率要比其他的貸款利率低百分之三十，是一種惠民政策。對于住房公積金的提取，主要的用途是用于購買，翻新，建筑和自住房屋。其他的一些住房公積金的應(yīng)用還包括支持經(jīng)濟適用房的建設(shè)，以及用于購買政府債券以維持住房公積金的價值。如果想讓住房公積金制度發(fā)揮作用，必須通過一定的運行機制。那么住房公積金制度對我國房地產(chǎn)調(diào)控具有哪些作用呢？通常是員工通過一定的繳存金額，構(gòu)成大量資金，為了充分發(fā)揮這種資金的作用，通常是建立一些保障性住房，例如經(jīng)濟適用房，或者是用于貸款。

3住房公積金制度對我國房地產(chǎn)價格的影響

住房公積金存款系統(tǒng)是指單位和員工在同一存款比率下，根據(jù)上一年的平均工資，員工和單位分別繳納相同的資金到住房公積金賬戶。如何使住房公積金制度正常運行，它的前提就是繳存一定的資金。正因為這種制度的存在，因此，會產(chǎn)生大量的資金在住房公積金賬戶里，這樣員工才有資格用住房公積金貸款買房，也就是住房公積金存款制度是提高住宅購買力的基礎(chǔ)，只有有足夠的公積金支付，才有資格申請住房供應(yīng)資金貸款的員工。從這個角度對住房公積金繳存制度分析價格的影響：一方面是將提高住房公積金繳存金額，擴大整個住房基金池的大小，住房公積金貸款的支付越多，生活空間越高，間接提高了員工購買的能力，這種購買力導(dǎo)致房價上漲。另一方面，住房公積金的的資金是由員工的一部分工資產(chǎn)生出來的，可以根據(jù)這部分進行住房公積金貸款，這部分住房公積金貸款的利率通常是比較低的，尤其是比商業(yè)的貸款利率低，這樣間接的提高了員工的購買能力。可說在一定程度上促進了房價上漲。但在低收入群體而言，雖然繳納了一部分住房公積金，能帶出一部分的金額，但是他們?nèi)狈σ欢ǖ哪芰韮斶€住房公積金貸款，由于住房公積金的產(chǎn)出減少了他們的可支配收入，增加了這部分人口對房子的渴望，從而對房價起到一定的作用了。

住房公積金貸款是指在一定期限內(nèi)繳納經(jīng)費并可以向住房公積金管理中心委托的商業(yè)銀行申請抵押貸款的員工。中國的住房貸款分為商業(yè)銀行抵押貸款和住房公積金抵押貸款。自中國實施住房公積金制度以來，初始一直是向住房建設(shè)單位提供貸款。 1999年頒布的住房公積金管理條例，正式規(guī)定住房公積金貸款只能用于支持個人住房貸款和社會住房建設(shè)貸款。因此，1999年以來中國住房公積金貸款的主要目的是通過向居民發(fā)放住房公積金貸款來支持居民購房。與商業(yè)銀行按揭貸款相比，住房公積金貸款的優(yōu)勢在于貸款利率較低。因此，住房公積金貸款已經(jīng)成為中國住房消費支付住房公積金的員工的必然選擇。發(fā)放住房公積金貸款越多，申請貸款的條件越寬松，短期內(nèi)就會提高居民的購買力，從而促進住房價格的上漲；從長遠來看，住房公積金貸款增加了住宅的購買力，從而導(dǎo)致房價上漲。崛起將使低收入群體無法負擔(dān)住房，這將導(dǎo)致負外部性，可能導(dǎo)致房價下跌。此外，住房公積金貸款也會影響消費者的預(yù)期，從而影響房地產(chǎn)價格。例如，當(dāng)貸款利率降低時，消費者將持有房價上漲的預(yù)期，住房需求將增加，導(dǎo)致房價上漲。

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