合同解除與“房鬧”糾紛

潘康榮

摘 要：合同解除旨在終止雙方當事人的權利義務，平衡當事人各方的合法利益。在《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）中是一項制度性規定，在司法實踐中應嚴格按照其規定適用。當前“房鬧”糾紛中購房者基于各種各樣的事由要求解除合同，本文對《合同法》中合同解除相關條文的解讀，探究是該糾紛中出現的情形是否適用合同解除條款的相關規定，并對不適合合同解除的情形分析進行，提出一些可行性的建議，以平衡各方利益，緩和社會矛盾。

關鍵詞：合同解除；違約責任；房鬧；建議

隨著國家各項經濟政策的出臺，我國經濟實力明顯增強。這些經濟政策不僅影響了房地產業的飛速發展，也對房屋買賣合同雙方當事人有較大的影響。近年來，上海、杭州、溫州各地出現了諸多購房者以不可抗力、情勢變更等為由主張解除合同的“房鬧”現象。這一糾紛的發生使得合同解除事由的研究有了重要的意義。本文擬對房屋買賣合同糾紛中的相關情形分析，對合同法相關條文的解讀，探討是否適用合同解除的相關規定。

一、合同解除的理論基礎

合同解除是指合同當事人一方或雙方根據法律規定或約定解除合同效力的法律行為，可以分為合意解除和法定解除。

（一）合意解除

合意解除，是指合同雙方當事人就終止雙方權利義務達成合意的法律行為。合意解除是意思自治原則在合同法領域的具體體現，這在種方式中當事人可以就合同解除的時間、事由、以及合同的其他后續問題進行約定，從而終止合同的效力。但是合意解除并不是隨意的，首先，當事人應當秉著公平、公正的理念來約定解除事由，其次，約定事項不能違反法律規定，更不能損害國家甚至第三人的利益，最后，約定事項不能違背公序良俗，否則這種合意在法律上不被認可，當事人解除合同的目的也不能實現。

（二）法定解除

法定解除，是指一方當事人根據法律規定終止合同效力的法律行為。法定解除是對合同一方當事人的救濟，某些事由的出現對于繼續履行合同對一方當事人而言是顯失公平的，如果要求繼續履行合同顯然違背了訂立合同的初衷。在此種情形下，為了救濟一方當事人，立法者將這些事由規定到《合同法》第94條中和其他一些特別合同中，以平衡這種不公平。可以將《合同法》94條的規定總結為以下幾類：

1.不可抗力致使合同目的不能實現的

不可抗力指當事人在訂立合同時發生無法預見、無法避免的事件，同時這些事件導致合同不能實現其應有目的時，一方當事人享有單方解除權，該方當事人可以行使解除權而終止合同雙方的權利義務關系。在司法實踐中，不可抗力主要有三類，一是地震、水災等自然災害，二是某些政府行為如頒布各項法規，行政措施等，此處的政府是指市級以上的各政府，不包括政府的一些下設機構頒布的文件，三是合同當事人以外的人的行為，如罷工等行為，只有在以上事件的出現致使合同目的不能實現時，不能繼續履行合同的一方當事人可以向另一方當事人主張解除合同。因不可抗力違約的，雙方當事人均可解除合同，并且不可以追究雙方當事人的違約責任。

2.預期違約致使合同目的不能實現的

預期違約是指合同履行期限屆滿之前，一方當事人明確表示或者以自己的行為表示不再繼續履行合同的主義務致使合同目的不能實現的，另一方當事人可以主張解除合同。該條款具體可以分為明示違約和默示違約。所謂明示違約是指在合同履行期限屆滿之前，一方當事人以明示的方式告知對方不再繼續履行合同的主義務，此時，非違約方可以主張解除合同并追究違約方的責任。默示違約是指合同一方在履行期限屆滿之前，一方當事人發現對方已沒有能力繼續履行合同，且沒有提供相應的擔保，可以認為是默示的違約[1]。在此情形下，僅僅非違約方可以要求解除合同，并要求違約方承擔違約責任。

3.遲延履行或其他違約行為致使合同目的不能實現的

《合同法》第94條對延遲履行規定了兩種情形，一是一方當事人在對方規定的履行期限內未履行合同義務，非違約方可以行使解除權。二是一方延遲履行合同，因這種延遲履行的行為致使合同目的不能實現的，另外一方當事人可以解除合同。根據《買賣合同司法解釋》第25條規定，出賣人不履行或不適當履行合同的從給付義務，致使合同目的不能實現的，根據《合同法》94條的規定，買受人可以主張解除合同[2]。在此情形下，僅僅非違約方可以要求解除合同，并要求違約方承擔違約責任。

4.其他情形

各國民法都規定了情勢變更制度，來解決合同履行過程中的一些特異情形。我國《合同法司法解釋》第26條也對情勢變更做了相關規定，情勢變更是指合同有效成立后，發生了與合同雙方當事人無關的重大事由，若繼續履行合同則會對一方當事人造成重大損失，此時可以請求法院變更或解除合同。該原則要求合同雙方共同承擔異常風險，從民法的公平原則出發，這是比較人性化的規定。這種情況下，合同的解除有法院的介入，所以更應該嚴格遵循26條的有關規定以及民法公平的原則，防止有失公允的情況發生。那么在司法實踐中何為情勢變更呢？主要有以下幾類：國家經濟政策的重大變化；物價的異常變動；通貨膨脹；金融危機、匯率的異常變動等。

二、合同解除與違約責任的聯系

違約責任是指合同一方當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，另一方當事人要求其承擔的民事責任。違約責任最大的特征在于相對性，也就是違約責任只能是合同的一方當事人向另一方當事人承擔的責任，即使因第三人的原因，導致一方違約的，另一方當事人也不能要求第三人履行違約責任，只能基于合同的相對性要求對方當事人承擔違約責任。其形式有：繼續履行、采取補救措施、損害賠償、違約金、定金五種。

合同解除和違約責任之間有著很大的關聯，合同解除和違約責任的承擔歸根到底均是因違約行為所致，通常違約行為的發生導致了合同解除，合同解除一般而言伴隨著違約責任的產生，但是兩者在合同法中是兩項不同的制度，有其不同的作用，不能混為一體。

首先，合同的解除是一種違約的救濟方式，當合同一方當事人違約時，另一方當事人不想受到合同的約束，此時《合同法》賦予非違約方的解除合同的權利，使其自愿終止合同的效力。

其次，根據《合同法》97條的規定，合同解除并不影響非違約方要求違約方承擔恢復原狀、采取其他補救措施等違約責任。如果違約方的違約行為嚴重危害到非違約方的利益時，僅靠解除合同無法彌補損失時，通過后續的違約責任的承擔，最大程度的補救非違約方的利益。因此，合同解除后要求的后續違約責任的承擔是針對于嚴重違約的行為。

三、“房鬧”的相關概述

所謂的“房鬧”簡單來講就是購房者購買房屋后，遇到房價下跌時集體要求開發商補差價或退房而發起的行為，也稱“維權”。一般來講，承諾、質量和房源等問題引發的糾紛也屬于“房鬧”。從“房鬧”的概述中，可以將“房鬧”現象分為以下幾類：

房價上漲時，購房者鬧。因購房者無力承擔費用，便將國家宏觀經濟政策的調控等因素導致他們無法在銀行取得貸款認為是不可抗力甚至是情勢變更，與地產商鬧事，要求解除合同。

房屋質量不符合合同中約定時，老業主鬧。部分開發商為了謀取暴利，在樓盤未建成之前就大肆宣傳，小區周邊有學校、公園、健身設施等，但是當樓盤真正建成是并沒有這些東西的存在，業主們會覺得自己受到了欺騙，從而發生鬧事行為。

房價下降時，老業主鬧。諸多開發商在房地產市場不景氣時選擇降價銷售，此時，那些已購房的老業主心理不免會有不平衡，要求開發商補償差價或者解除合同，集體跟開發商鬧[3]。

四、“房鬧”事件中有關合同解除與違約責任的分析

第一種情形，諸多購房者以國家各項政策的出臺導致購房者無法從銀行取得貸款主張解除合同。他們將此種情形認為是不可抗力，《合同法》第94條中不可抗力的第二種類型就是國家政策的影響，與此情形很類似但不難區分。首先，國家宏觀政策的調控會影響當事人的履約能力，購房者除了向銀行借款外，購房者還可以通過其他方式如商業貸款、民間借貸等方式取得房款，所以此種情形并不能算是不可抗力的情形。再者，在經濟快速發展的今天，房價頻頻變動，購房者在簽訂房屋買賣合同時，對合同中規定的各項義務，以及風險的承擔應該有充分的認識，對于房屋價格的變動應該能夠預見到，所以購房者不能以不可抗力主張解除合同，除非在訂立合同時約定一些不可抗力事件。

第二種情形，某些開發商為了謀取暴利，極力宣傳自己的樓盤，甚至做出一些虛假的承諾，比如房屋周圍有學校、全套健身設施等，但是當真正樓盤竣工時，并沒有這些施設。在這種情形下，開發商沒有履行合同的從給付義務，非違約方即業主可以根據《合同法》第94條以及買賣合同的司法解釋主張解除合同，法院應予以支持。業主也可以同時要求開發商承擔違約責任。

第三種情形，很多業主將國家宏觀調控引起的房價變動認為是情勢變更。在此需要說明的是，雖然情勢變更中有價格變動這種情形的存在，但“房鬧”事件中的這種情形只能算是一種商業風險。在很大程度上商業風險的情形也有可能是情勢變更的情形，此處因國家政策調整的價格變動只能認為是商業風險的原因有以下幾點：首先，商業風險是可以預見，而情勢變更不可預見，在房屋買賣中，購房者對國家出臺宏觀經濟政策可能沒有預見到，但是對房屋價格的變動是能夠預見到的，甚至有的購房者已經預見到了，但是只是把情勢變更作為一種借口以此來要求解除合同，或者賠償損失[4]。其次，商業風險的發生與合同雙方有著密切的關系，而情勢變更與合同雙方并沒有關系。在“房鬧”事件中，它的發生很大程度上與購房者的投機心理有關。在一些經濟開發區的房屋，其商業價值自然是不能夠固化的，購房者在買該地區的房屋就應該認識到這一點，不能盲從，等到發生風險時歸責于情勢變更是一種“無賴”行為，也會造成情勢變更這種特殊制度泛濫，達不到平衡各方利益的目的。最后，商業風險的損失并沒有超出正常范圍，而情勢變更的損失是顯失公平的在房屋買賣合同中，合同標的通常是大額的房產，這種商業風險的損失相對于房產價值并沒有超出正常范圍，是一種商業風險。情勢變更的損失相對于標的額而言是一種超出正常額的損失，出于各種方面，這種損失不應該由一方當事人承擔，否則失去合同的應有目的。

五、“房鬧”糾紛解決的建議

本文就“房鬧”的各方面情形分析是否適用合同解除的規定，雖然在有一些情形解除合同不失為一種解決糾紛的辦法，但是對那些不能適用合同解除規定的情形又該如何？

首先，對于因國家政策調整而無法向銀行取得貸款的購房者，以不可抗力為由主張解除合同的，法官應根據民法總則和合同法相關規定判決，要求這些購房者通過其他途徑補足房款繼續履行合同，或者應購房者的要求解除合同，并責令其承擔違約責任。

其次，對于那些購買房屋用于自身及家人居住的人，法官在處理這類案件時，應該如果不考慮這些人而一刀切處理房屋買賣糾紛，強制要求他們承擔違約責任或者繼續履約。一方面，將會危害這些人的生存權利，甚至會侵犯他們的人權，另一方面，也會擾亂市場和社會秩序，這也違背了民法是權利法的這一性質，以至于法治建設沒有了安定的環境。對于這種情形應該個案處理，充分考慮這部分人的支付能力和經濟水平，可以先讓雙方當事人自行協商，協商不成法院再介入進行調節，如果當事人仍然要求裁決，法院應當尊重當事人的意愿，根據公平、公正的原則，協調各方利益做出公正的判決[5]。

再次，對于因開發商虛假宣傳、承諾等行為發生的買賣合同糾紛，已購房者要求解除房屋買賣合同的，法官應根據合同法和相關司法解釋解除合同并要求開發商或者中間商承擔違約責任。在此種情形下，如果不嚴格按照相關規定處理，勢必會讓那些牟暴利的開發商認為欺騙公眾有錢賺，會一而再再而三的做出此種行為。從法的價值方面來說，嚴格判決能夠起到警示性的作用，讓那些已經做出此種行為的開發商受到應有的懲罰，避免再次實施這種行為，告誡那些還沒有實施此類行為的開發商和中介告誡此類行為為法律所不允許，避免實施此行為，節約司法資源[6]。

最后，因國家宏觀政策的調控發生房價縮水，要求解除合同或者補償差價的糾紛，根據合同嚴守等原則，要求購房者嚴格履行合同并承擔風險。只有這樣才能夠提醒當事人在訂立合同時，出于謹慎性考慮多方面因素，而不是隨心所欲的訂立合同，一方面也減少了司法資源的浪費，另一方面也提高了市場資源的利用率，有利于社會秩序和市場秩序高速安全的運行。

參考文獻：

[1]田斌良.合同解除的若干問題思考[J].法制博覽，2017（1-2）.

[2]劉斌，陳峰.合同解除的探討[J].科技經濟導刊，2018（1）.

[3]單成，冀層層，張雅.“房鬧”現象的研究[J]，財經視點.

[4]王歡.“房鬧”糾紛與情勢變更原則的適用[J].商品與質量，2012（1-2）.

[5]馬洪超.處理“房鬧”要差異化[J].經濟日報，2014（1）.

[6]靳書陽.對“房鬧”應及時司法介入[J].證券時報，2014（1）.