農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格影響因素的實(shí)證分析*
——基于江西省余江縣179份交易案例

王成量，周丙娟，陳美球※，郭 熙

(1.靖安縣生態(tài)文明建設(shè)辦公室，江西宜春 330699； 2.江西農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)村土地資源利用與保護(hù)研究中心/江西省鄱陽(yáng)湖流域農(nóng)業(yè)資源與生態(tài)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，南昌 330045)

0 引言

構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)是我國(guó)土地制度改革的主要方向，也是提升農(nóng)村集體建設(shè)用地利用效益、顯化集體土地資產(chǎn)價(jià)值的重要途徑[1-2]。價(jià)格是市場(chǎng)的核心要素，而把握農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格的影響因素，是進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的重要基礎(chǔ)。近年來，面對(duì)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的改革需求，不少學(xué)者開展了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格的影響因素的相應(yīng)研究[3-10]，但由于難以獲取真實(shí)的交易案例，大部分研究主要是機(jī)理上的理論分析或基于問卷調(diào)查，而真實(shí)反映市場(chǎng)交易的實(shí)證研究并不多，尤其是針對(duì)不同用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)格影響因素的實(shí)證研究更少。作為全國(guó)農(nóng)村三項(xiàng)土地使用制度改革試點(diǎn)之一的江西省余江縣，最初確立為農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)縣，隨后又?jǐn)U大到集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和征地制度改革等試點(diǎn)，對(duì)試點(diǎn)鎮(zhèn)展開了全面的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地交易調(diào)研，從而為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格影響因素的研究提供了大量真實(shí)的交易案例。文章參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，并借鑒現(xiàn)有研究成果，分別構(gòu)建農(nóng)村集體商服用地、工業(yè)用地價(jià)格影響因素體系，利用179個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地交易案例，對(duì)集體商服用地和工業(yè)用地的價(jià)格影響因素及各類因素的貢獻(xiàn)率進(jìn)行了實(shí)證研究，以期為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的構(gòu)建提供參考。

1 數(shù)據(jù)來源與樣本特征

1.1 研究區(qū)域和數(shù)據(jù)來源

該文以江西省余江縣的洪湖鄉(xiāng)、錦江鎮(zhèn)、黃溪鎮(zhèn)、馬荃鎮(zhèn)4個(gè)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為研究對(duì)象。余江縣位于江西省東北部，信江中下游，東與鷹潭市月湖區(qū)、貴溪市接壤，南和金溪縣相通，西界東鄉(xiāng)縣，北鄰萬年縣和余干縣。全縣總面積932.8km2，其中2015年耕地面積3.406 67萬hm2。2015年總?cè)丝?8.5萬人，其中農(nóng)業(yè)人口30.0萬人。實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值102億元，第一、二、三產(chǎn)業(yè)占比為28.38： 50.31： 21.31[注]余江縣政府網(wǎng)站。洪湖鄉(xiāng)位于余江縣東南部，全鄉(xiāng)面積34km2，耕地面積1 386.4hm2，農(nóng)村建設(shè)用地面積324.82hm2， 2015年總?cè)丝?.2萬人，農(nóng)民人純收入6 200元； 錦江鎮(zhèn)位于余江縣西北部，全鎮(zhèn)面積121km2，耕地面積2 545hm2，農(nóng)村建設(shè)用地面積893.93hm2， 2015年總?cè)丝?.6萬人，農(nóng)民人純收入8 600元； 潢溪鎮(zhèn)位于余江縣中部，全鎮(zhèn)總面積46km2，耕地2 702.118hm2，農(nóng)村建設(shè)用地面積725.49hm2， 2015年總?cè)丝?.3萬人，農(nóng)民人均純收入6 700元； 馬荃鎮(zhèn)位于余江縣南郊，全鎮(zhèn)共有106km2，耕地面積2 189hm2，農(nóng)村建設(shè)用地面積455.84hm2， 2015年總?cè)丝?.8萬人，農(nóng)民人均純收入5 100元。

數(shù)據(jù)來源于專題調(diào)研。課題組于2016年12月至2017年4月深入各地開展實(shí)地入戶調(diào)查，共收集到農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地交易案例有效總數(shù)為179個(gè)，其中，商服用地133個(gè)，工業(yè)用地46個(gè)。

表1 樣本特征

變量名稱(單位)最大值最小值均值鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入(萬元)9 2732 0786 634.11村人均純收入(元)13 5003 0006 764.15人口密度(人/km2)1 068.163.72381.69人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積(m2)835.0360.81224.23村人均耕地面積(667m2)4.130.651.57到集鎮(zhèn)的距離(m)27.8110 572.443 712.48到國(guó)道的距離(m)18.978 490.212 218.67到客運(yùn)站的距離(m)152.979 947.924 124.3占地面積(m2)1280 0003 720.67

1.2 樣本特征

179份樣本的基本特征如表1所示。樣點(diǎn)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在較大差異，代表了不同發(fā)展水平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。其中財(cái)政收入最大達(dá)到9 273萬元，最小僅為2 078萬元； 村人均純收入最大達(dá)到1.35萬元，最小為3 000元； 人口密度最大為1 068.16人/m2，最小為3.72人/m2； 村人均耕地面積最大為4.13(667m2)，最小僅為0.65(667m2)，平均值為1.57(667m2)。樣點(diǎn)所處的區(qū)域交通條件存在明顯差異，到集鎮(zhèn)的最近距離僅為27.81m，最遠(yuǎn)距離為10 572.44m； 最近的樣點(diǎn)到國(guó)道的距離為18.97m，到客運(yùn)站也僅為152.97m，最遠(yuǎn)的樣點(diǎn)到國(guó)道的距離達(dá)到8 490.21m，到客運(yùn)站的距離為9 947.92m。樣點(diǎn)所占面積也差異較大，最小為12m2，最大達(dá)到8萬m2。

2 研究方法

2.1 變量設(shè)定

該文參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，并借鑒現(xiàn)有研究成果[11-13]，結(jié)合江西省余江縣4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)際情況，分別構(gòu)建農(nóng)村集體商服用地、工業(yè)用地價(jià)格影響因素體系(表2、表3)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素是反映農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值最重要的指標(biāo)，是決定土地價(jià)格的基礎(chǔ)。一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，社會(huì)投資增加平穩(wěn)，地價(jià)水平就會(huì)隨之上升。研究選取了鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入、村人均純收入、村人口密度、村人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積和村人均耕地面積5個(gè)指標(biāo)。區(qū)位交通因素是反映區(qū)域之間地價(jià)水平的各類因素，是體現(xiàn)土地利用價(jià)值的主要標(biāo)尺。研究選取了到集鎮(zhèn)的距離、到國(guó)道的距離和到客運(yùn)站的距離3個(gè)指標(biāo)。公共設(shè)施因素主要是指地塊周圍的公共設(shè)施的完善程度，地塊周圍基礎(chǔ)設(shè)施越完善，其相應(yīng)的地塊價(jià)值也會(huì)越高。研究選取了教育設(shè)施和生活文體設(shè)施2個(gè)指標(biāo)。個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，自身?xiàng)l件的差異也會(huì)對(duì)宗地地價(jià)產(chǎn)生很大的積極影響。研究選取了宗地占地面積1個(gè)指標(biāo)。

表2 農(nóng)村集體商服用地價(jià)格影響因素

變量名稱(單位)變量說明及量化因變量商服用地單位面積價(jià)格Y1(元)實(shí)地調(diào)研社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入X1(萬元)樣點(diǎn)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的2015年財(cái)政收入村人均純收入X2(元)樣點(diǎn)所在行政村人均純收入 村人口密度X3(人/km2)樣點(diǎn)所在行政村人口密度 村人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積X4(m2)樣點(diǎn)所在自然村人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積村人均耕地面積X5(667m2)樣點(diǎn)所在行政村人均耕地面積區(qū)位交通因素到集鎮(zhèn)的距離X6(m) 實(shí)地測(cè)量到國(guó)道的距離X7(m) 實(shí)地測(cè)量到客運(yùn)站的距離X8(m) 實(shí)地測(cè)量公共設(shè)施因素教育設(shè)施X9(個(gè))鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的中學(xué)、技校、小學(xué)、幼兒園的數(shù)量生活文體設(shè)施X10(個(gè))鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的診所、集貿(mào)市場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、農(nóng)村電商的數(shù)量個(gè)別因素占地面積X11(m2)實(shí)地測(cè)量

表3 農(nóng)村集體工業(yè)用地價(jià)格影響因素

變量名稱(單位)變量說明及量化因變量工業(yè)用地單位面積價(jià)格Y2(元)實(shí)地調(diào)研社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入X1(萬元)樣點(diǎn)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的2015年財(cái)政收入村人均純收入X2(元)樣點(diǎn)所在行政村人均純收入 村人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積X3(m2)樣點(diǎn)所在自然村人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積村人均耕地面積X4(667m2)樣點(diǎn)所在行政村人均耕地面積區(qū)位交通因素到集鎮(zhèn)距離X5(m)實(shí)地測(cè)量到國(guó)道的距離X6(m)實(shí)地測(cè)量到客運(yùn)站的距離X7(m)實(shí)地測(cè)量個(gè)別因素占地面積X8(m2)實(shí)地測(cè)量

2.2 模型選擇

特征價(jià)格模型作為一種處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系的模型[14]，已廣泛應(yīng)用于土地的價(jià)格評(píng)估及其影響因素研究之中[15-17]。該文以對(duì)數(shù)函數(shù)形式(式1)建立研究區(qū)域的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格的特征價(jià)格模型，并采用spss22.0進(jìn)行多元回歸分析，利用最小二乘法(OLS)估計(jì)待定參數(shù)，得出回歸方程模型，通過對(duì)回歸系數(shù)的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，剔除不顯著的因素，得到最優(yōu)的模型。

lnP=a0+∑ailnXi+ε

(1)

式(1)中，P為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格；Xi為影響農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格因素；a0、ai為帶估計(jì)系數(shù)，ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，反映其他無法觀測(cè)到的影響因素。

采用對(duì)數(shù)函數(shù)形式，回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)每個(gè)特征變量的特征價(jià)格的彈性，其表示特征變量每變動(dòng)1%時(shí)，特征價(jià)格隨之變動(dòng)的百分比，能夠反映特征價(jià)格變動(dòng)時(shí)邊際效用遞減規(guī)律。

影響集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格因素較多，各影響因素對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格發(fā)揮的作用也各不相同，且在對(duì)數(shù)函數(shù)形式中，回歸系數(shù)僅能表明各特征變量的影響方向和彈性大小，因此，有必要分析各特征變量對(duì)特征總價(jià)的貢獻(xiàn)程度，通過各類因素的貢獻(xiàn)度分析有助于抓住主要因素進(jìn)而尋求效率更高的對(duì)策。故該文根據(jù)相關(guān)學(xué)者的研究方法[18-20]，將單個(gè)土地特征對(duì)整個(gè)土地價(jià)格的貢獻(xiàn)程度定義為在土地標(biāo)準(zhǔn)值中，單個(gè)變量的特征總價(jià)的絕對(duì)值與全部變量的特征總價(jià)絕對(duì)值之和的比值，其中，單個(gè)變量的特征總價(jià)定義為特征變量的回歸系數(shù)與特征變量的平均值的乘積，各特征變量的平均值定義為整個(gè)土地市場(chǎng)中的土地標(biāo)準(zhǔn)值。

3 結(jié)果與分析

3.1 集體商服用地價(jià)格影響因素分析

采用逐步回歸法，篩選出具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(P<0.05)的自變量5個(gè)，然后建立對(duì)數(shù)形式模型，并分析各個(gè)影響因素的貢獻(xiàn)程度，回歸結(jié)果如表4所示，各影響因素的貢獻(xiàn)率見表5所示。

表4 農(nóng)村集體商服價(jià)格影響因素的回歸結(jié)果

非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)tSig共線性統(tǒng)計(jì)BSEBetaToleranceVIF(常量)0.7110.5881.2090.229鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入lnX10.4610.0660.5087.0310.0000.3492.865人均純收入lnX20.4320.0560.4217.7160.0000.6141.629到國(guó)道的距離lnX7-0.0850.013-0.300-6.4290.0000.8391.193離客運(yùn)站距離lnX8-0.2110.029-0.329-7.2960.0000.8991.113教育設(shè)施lnX9-0.3800.136-0.221-2.8000.0060.2923.426F統(tǒng)計(jì)量84.231顯著性0.000R20.768調(diào)整后R20.759Chi-2(14)20.17Prob0.124 9DW1.327

表5 農(nóng)村集體商服用地價(jià)格影響因素的貢獻(xiàn)程度

變量系數(shù)變量平均值特征總價(jià)絕對(duì)值貢獻(xiàn)度社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入lnX10.4618.7044.013 4.013 0.356 人均純收入lnX20.4328.7183.766 3.766 0.334 區(qū)位交通因素到國(guó)道的距離lnX7-0.0856.856-0.583 0.583 0.052 到客運(yùn)站的距離lnX8-0.2118.147-1.719 1.719 0.152 公共設(shè)施因素教育設(shè)施lnX9-0.383.167-1.203 1.203 0.106 小計(jì)11.284 1.000

從表4可知，回歸方程模型F檢驗(yàn)值的顯著性水平小于0.01，修正的R2為0.759，說明擬合方程高度顯著，這說明了進(jìn)入方程的特征因素對(duì)集體商服用地價(jià)格lnP影響明顯； 所有變量的VIF最小為1.113，最大為3.426，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于10，表明變量之間的共線性不嚴(yán)重； 在white檢驗(yàn)中，由于chi-2(14)=20.17，Prob=0.1249>0.05，所以模型在0.05顯著性水平下不存在異方差； DW值為1.327，離0較遠(yuǎn)而靠近2，故可以判斷出不存在自相關(guān)。

模型運(yùn)行結(jié)果表明：對(duì)集體商服用地價(jià)格具有顯著性影響的主要因素依次為鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入、人均純收入、到客運(yùn)站距離、到國(guó)道的距離、教育設(shè)施。(1)從社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入每增加1%，集體商服用地價(jià)格上升46.1%，即經(jīng)濟(jì)水平越高的地區(qū)，地價(jià)越高； 人均純收入每增加1%時(shí)，集體商服用地價(jià)格上升43.2%，這說明農(nóng)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有提升集體商服用地價(jià)格的作用。(2)從區(qū)位交通來看，到國(guó)道的距離、到客運(yùn)站的距離每增加1%，集體商服用地價(jià)格下降8.8%、21.1%，這充分說明了集體區(qū)位交通因素對(duì)集體商服用地價(jià)格的重要性。(3)在公共設(shè)施因素中的教育設(shè)施每增加1%，其集體商服用地價(jià)格下降38%，這與已有研究結(jié)論不一致，現(xiàn)有研究結(jié)論表明教育設(shè)施對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格具有正向影響[5-7]。造成與現(xiàn)有研究結(jié)論不相符的原因可能是教育設(shè)施資源的稀缺性導(dǎo)致的，教育設(shè)施數(shù)量越多，使得單個(gè)教育設(shè)施的所輻射范圍越小，而教育設(shè)施較少的地區(qū)，其單個(gè)教育設(shè)施覆蓋面較大，影響范圍較廣，從而導(dǎo)致教育設(shè)施越多的地區(qū)，其地價(jià)普遍要低于教育設(shè)施數(shù)量較少的地區(qū)。

從表5可以看出，社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)價(jià)格的貢獻(xiàn)度為69%，區(qū)位交通因素為20.4%，公共設(shè)施因素僅為10.6%； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入、人均純收入、到客運(yùn)站的距離、到國(guó)道的距離、教育設(shè)施對(duì)集體商服用地價(jià)格的貢獻(xiàn)程度依次降低，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入對(duì)集體商服用地價(jià)格貢獻(xiàn)程度最高，達(dá)到35.6%，到國(guó)道的距離對(duì)集體商服用地價(jià)格的貢獻(xiàn)程度最小，僅為5.2%。

3.2 集體工業(yè)用地價(jià)格影響因素分析

采用逐步回歸法，篩選出具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(P<0.05)的自變量4個(gè)，然后建立對(duì)數(shù)形式模型，并分析各個(gè)影響因素的貢獻(xiàn)程度，回歸結(jié)果如表6所示，各影響因素的貢獻(xiàn)率見表7所示。

表6 農(nóng)村集體工業(yè)價(jià)格影響因素的回歸結(jié)果

非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)tSig共線性統(tǒng)計(jì)BSEBetaToleranceVIF(常量)3.1710.5615.6490.000人均純收入lnX20.1870.0450.4304.1720.0000.8621.160人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積lnX30.0890.0330.2682.7270.0090.9521.051到國(guó)道的距離lnX6-0.0280.013-0.228-2.0820.0440.7631.311距客運(yùn)站距離lnX7-0.0850.037-0.250-2.2570.0290.7471.338F統(tǒng)計(jì)量16.976顯著性0.000R20.624調(diào)整后R20.587chi-2(14)20.85Prob0.1056DW1.779

表7 農(nóng)村集體工業(yè)用地價(jià)格影響因素的貢獻(xiàn)程度

變量系數(shù)變量平均值特征總價(jià)絕對(duì)值貢獻(xiàn)度社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素人均純收入lnX20.1878.7171.6301.6300.407人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積lnX30.0895.4460.4850.4850.121區(qū)位交通因素到國(guó)道的距離lnX6-0.0287.018-0.1971.1970.299到客運(yùn)站的距離lnX7-0.0858.173-0.6950.6950.173小計(jì)4.0071.000

從表6可知，回歸方程模型F檢驗(yàn)值的顯著性水平小于0.01，修正的R2為0.587，說明擬合方程高度顯著，這說明了進(jìn)入方程的特征因素對(duì)集體工業(yè)用地價(jià)格lnP影響明顯； 所有變量的VIF最小為1.051，最大為1.338，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于10，表明變量之間的共線性不嚴(yán)重； 在white檢驗(yàn)中，由于chi-2(14)=20.85，Prob=0.1056>0.05，所以模型在0.05顯著性水平下不存在異方差； DW值為1.779，離0較遠(yuǎn)而靠近2，故可以判斷出不存在自相關(guān)。

模型運(yùn)行結(jié)果表明：對(duì)集體工業(yè)用地價(jià)格具有顯著性影響的主要因素依次為人均純收入、人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積、到客運(yùn)站的距離、到國(guó)道的距離。(1)從社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素來看，村人均純收入每增加1%時(shí)，集體工業(yè)用地價(jià)格上漲18.7%，人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積每增加1%時(shí)，集體工業(yè)用地價(jià)格增加8.9%，說明農(nóng)戶人均純收入和人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積越多，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，農(nóng)戶主體意識(shí)越強(qiáng)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格也會(huì)越高。(2)從區(qū)位交通因素來看，離國(guó)道距離每增加1%，集體工業(yè)用地價(jià)格下降2.8%，到客運(yùn)站的距離每增加1%時(shí)，集體工業(yè)用地價(jià)格下降8.5%，體現(xiàn)出區(qū)位交通對(duì)集體工業(yè)用地的重要性。

從表7可以看出，社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)集體工業(yè)價(jià)格的貢獻(xiàn)度為52.8%，區(qū)位交通因素為47.2%； 人均純收入、到國(guó)道的距離、到客運(yùn)站的距離、人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積對(duì)集體工業(yè)用地價(jià)格的貢獻(xiàn)程度依次降低，其中，人均純收入對(duì)集體工業(yè)用地價(jià)格的貢獻(xiàn)程度最高，貢獻(xiàn)度為40.7%，最低為人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積，貢獻(xiàn)度僅為12.1%。

4 結(jié)論與討論

利用179份實(shí)例對(duì)集體商服用地和工業(yè)用地的價(jià)格影響因素及各類因素的貢獻(xiàn)率進(jìn)行了實(shí)證研究，可以得到以下結(jié)論：(1)影響農(nóng)村集體商服用地價(jià)格影響因素依次為鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入、人均純收入、到客運(yùn)站距離、到國(guó)道的距離、教育設(shè)施，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入、人均純收入為正向顯著影響，到客運(yùn)站的距離、到國(guó)道的距離、教育設(shè)施為負(fù)向顯著影響； 影響農(nóng)村集體工業(yè)用地價(jià)格的影響因素依次為人均純收入、人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積、到客運(yùn)站的距離、到國(guó)道的距離，其中人均純收入、人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積為正向顯著影響，到客運(yùn)站的距離、到國(guó)道的距離為負(fù)向顯著影響。(2)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)農(nóng)村集體商服價(jià)格的貢獻(xiàn)度為69%、區(qū)位交通因素為20.4%、公共設(shè)施因素僅為10.6%，其中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入對(duì)農(nóng)村集體商服用地價(jià)格貢獻(xiàn)程度最高，達(dá)到35.6%，到國(guó)道的距離對(duì)價(jià)格的貢獻(xiàn)度最低，僅為5.2%； 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)農(nóng)村集體工業(yè)用地價(jià)格的貢獻(xiàn)度為52.8%，區(qū)位交通因素為47.2%； 其中，人均純收入對(duì)集體工業(yè)用地價(jià)格的貢獻(xiàn)程度最高，貢獻(xiàn)度為40.7%，人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積對(duì)價(jià)格的貢獻(xiàn)度最低，僅為12.1%。

對(duì)商服用地和工業(yè)用地分別開展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性價(jià)格影響因素的研究，目前尚處于不斷探索之中。該文的實(shí)證研究結(jié)果總體上與國(guó)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格存在共性規(guī)律，說明農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地的價(jià)格形成機(jī)制基本相同，但存在部分因素與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格規(guī)律相違背，如教育設(shè)施對(duì)集體商服用地價(jià)格具有反向作用，因此，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地估價(jià)不宜完全套用城鎮(zhèn)建設(shè)用地的思路。

致謝：江西農(nóng)業(yè)大學(xué)許婷、曹麗萍、易丹、黃心怡、賴夏華、陳蕾等同學(xué)參與調(diào)研，僅此致謝！