芻議土地一級開發成本核算中存在的常見問題

尹冬容

【摘 要】在我國的現代化建設工作當中，對于土地資源的需求量越來越大，這也是促進經濟持續穩定發展的關鍵。隨著建設用地面積的逐漸縮小，應該促進土地資源利用率的提升，防止出現嚴重的浪費問題。在拆遷、工程建設和征地等工作當中，都涉及土地一級開發，因此應該對其予以高度關注。土地一級開發具有一定的復雜性和專業性，加強成本核算管理，能夠為工程項目的順利實施提供保障。然而，在當前成本核算中也存在許多問題。本文分析了土地一級開發成本核算中存在的常見問題，探索土地一級開發成本核算的對策。

【關鍵詞】土地一級開發;成本核算;常見問題;對策

土地資源是社會發展中的重要資源，加強對土地的合理開發與規劃，是緩解當前土地資源緊缺局面的關鍵途徑。在可持續發展理念下，對于土地一級開發工作也提出了新的要求。尤其是對于成本核算而言，其涉及的內容較為繁雜，傳統成本核算理念與方法呈現出一定的不適應性，因此應該對其進行合理創新。土地管理體系由于土地使用權和所有權的分離而變得更加完善，但是相應的土地一級開發成本核算難度也在提高。應該避免核算成本與實際成本出現較大的偏差，降低給工程項目建設帶來的風險。因此，應該對成本核算的常見問題進行總結，在實事求是的基本原則下，制定針對性土地一級開發成本核算措施，構建健康、高效的土地市場。

一、土地一級開發成本核算的特點

將“熟地”代替原有的“生地”，是土地一級開發的主要價值，成本核算是該工作的關鍵點，能夠實現對多種費用的統一化管理。通常情況下，工程項目的建設周期較長，而且涉及到的管理內容較多，因此對成本核算也會產生一定的影響。尤其是復雜的成本構成，使得成本核算的難度也相應上升【1】。成本核算的環節也較多，不同環節的工作之間存在相互影響和相互制約的關系，如果未能對成本核算的流程進行梳理，將會對手續辦理和運行成本造成較大的影響。此外，支付對象、費用類型和歸集方式等也存在一定的差異性，因此應該由專業成本核算人員負責處理。

二、土地一級開發成本核算的常見問題

（一）預算方案問題

成本預算數據應該由企業向國家相關機構提供，這是在土地一級開發中的關鍵工作，能夠為國家發改委開展審批工作奠定基礎。在土地一級開發預算成本報表的制定當中，需要明確不可預見費用、前期費用、財務費用、征地拆遷補償費用、銷售費用、項目財務費用和公共區域市政基礎設施建設費用等等【2】。國家相關部門在審批項目時以成本預算作為依據，但是由于其成本預算方案存在與事實不符的問題，使得審批工作受到極大的影響。尤其是在各項費用的統計當中未能結合項目的實際情況，導致在后續開發工作中遇到較多矛盾。

（二）前期費用核算問題

未能有效統計土地一級開發前期費用，不清楚項目前期咨詢費用、實施方案編制費用和立項報告、可研報告的制定費用，使得在土地一級開發中出現成本升高的問題，給開發企業帶來嚴重的經濟損失。在工程勘察、測繪和定樁等工作當中也會涉及較多的費用，管理人員未能對其進行分類管理與預估，對于工程項目的掌控力不足。環境評價分析費用和交通影響分析費用，也是土地一級開發前期費用的重要組成部分，但是在成本核算中存在漏算的問題。

（三）公共區域市政基礎設施建設費用核算問題

在公共區域市政基礎設施建設費用核算當中，未能做好充分的市場調研工作，照搬其他項目的成本核算模式，使得項目開發受到諸多意外因素的影響。在統計公共配套設施建設費用和公共區域市政基礎設施建設費用時存在不合理之處，未能明確管線建設費用、橋梁建設費用和道路建設費用的基本情況【3】。隨著市場環境的逐漸復雜化，企業在開發過程中面臨的風險也會相應增大。

（四）征地與拆遷費用核算問題

征地補償費用核算也是土地一級開發成本核算的關鍵內容，但是很多企業對此較為忽視，導致后續開發過程中出現較多的矛盾。在計算時缺乏科學依據，違背了國家相關法律法規的要求，未能在計算中納入房屋拆遷評估費用等。此外，對于拆遷工程費用的實際情況不夠了解，在成本核算中缺乏專業的機構與人員，這也是當前成本核算面臨的主要問題。

三、土地一級開發成本核算的對策

（一）完善預算方案

開發企業應該對多項費用加以調查和分析，比如公共區域市政基礎設施建設費用和前期費用等等，保障土地一級開發預算成本報表的真實性與全面性。國家相關部門只有以可靠的報表為依據，才能順利審批土地一級開發項目。在報表當中明確企業的成本預算狀況，保障決策的科學性與合理性，防止對審批工作造成較大的阻礙【4】。在土地一級開發當中，能夠對各企業進行有效篩選，防止對項目實施與竣工造成影響。此外，還應該加強制度建設，對核算對象進行深入分析，保障相關數據的真實性與精確性，防止歸集對象不清晰問題的出現。加強各個部門之間的溝通與交流，滿足成本歸集與控制要求。

（二）優化前期費用核算方式

由于土地一級開發涉及的內容較為繁雜，因此在工作當中應該做好充足的準備工作，有效統計前期費用，防止存在漏算的問題。在土地一級開發工程當中，可行性報告與立項報告發揮著關鍵作用，應該對其制定費用進行科學化核算，防止企業遭受較大的經濟損失【5】。在咨詢活動的實施過程當中，應該由專業人員組成專業機構進行調研，在明確其收費情況的基礎上，保障咨詢費用核算的有效性。

（三）制定公共區域市政基礎設施建設費用核算方案

在公共區域市政基礎設施建設費用核算方案的制定過程中，應該保障核算流程的規范性與專業性，在核算方案當中重點關注管線費用、橋梁費用等。此外，很多較小成本費用也不應該受到忽視，包括了公共座椅和草坪綠化等等。應該明確其成本核算的基本范圍，防止在工作中出現較大的誤差。

（四）優化拆遷征地費用核算方式

對國家的相關規定與標準進行深入研究，保障拆遷征地費用核算工作的順利實施。在核算拆遷工程費用時，應該由專業人員對核算的全過程進行把控，防止對項目開工造成的限制。在拆遷評估和拆遷服務費用的核算當中，應該加強核算人員的重視程度，防止由于數額不大而忽視了此部分費用【6】。在成本核算報表當中明確該部分成本費用，為拆遷與征地的實施奠定基礎。

四、結語

為了滿足城市化進程的需求，應該加強對土地一級開發的重視，通過成本核算的方式明確開發項目的成本，防止給企業帶來嚴重的經濟損失。尤其是在市場環境逐步開發的趨勢下，企業面臨的競爭壓力也在逐步增大，只有對成本核算中存在的問題進行總結并制定針對性處理措施，才能保障企業的經濟效益，增強其市場競爭力。在成本核算當中，應該在制定切實可行的成本核算方案的同時，對前期費用核算、公共區域市政基礎設施建設費用核算、拆遷征地費用核算予以重視，制定不同的核算方法，促進工程建設的順利實施。

【參考文獻】

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[3]李艷.土地一級開發成本核算探討[J].中國鄉鎮企業會計，2018（02）：126-127.

[4]李競.土地一級開發成本控制的主要內容及其策略[J].財經界（學術版），2018（02）：39-40.

[5]劉晉.土地一級開發成本核算中存在的常見問題解析[J].中國國際財經（中英文），2017（13）：282-283.

[6]周新寧.土地一級開發成本核算中存在的問題探析[J].中外企業家，2015（19）：235-236.