房地產交易管理存在的問題及對策

羅艷梅

摘 要：隨著我國城市化進程腳步的不斷加快，房地產交易市場規模也不斷擴大。然而，由于市場環境復雜多變，房地產交易過程中存在許多風險問題，這就要求相關部門必須加強對房地產交易的監督和管理工作，積極分析交易管理工作的現狀以及存在的問題，研究相應的解決策略和方法，為規范房地產交易行為，保證房屋市場的可持續發展服務。

關鍵詞：房地產交易管理：問題：解決對策

房地產交易指的是有償轉讓和獲取房地產所有權、使用權以及其他各項房屋權利的一種法律行為。房地產交易管理的目的就是規范房屋買賣雙方的交易流程，保證其在合法的范圍內，進行公平的交易。然而，目前的房地產交易管理中仍然存在著許多問題需要解決。

一、分析目前房地產交易管理工作的現狀

1、房地產交易、權屬登記機構分合變化，銜接、聯系不夠緊密

在《土地法》出臺前，房地產權屬登記機構，通過房屋普查，落實私房政策等，于1984遵照原城鄉建設環境保護部《關于頒布（房屋所有權證>式樣及服務所有權登記工作的通知》精神，統-了全國房屋所有權證式樣，這是我國歷史上第一本依法統一制作、登記內容規范的房屋所有權證。

1986年《土地管理法》、1994年《城市房地產管理法》出臺之后到社會主義市場經濟體制確立期間，根據其規定，實行房地分離，分別由土地管理部門和房產管理部門負責土地使用權和房產所有權的登記發證工作。

2007年《物權法》的頒布實施，使我國的房地產權屬登記發證工作又將進入“房地統一”的時代?！恫粍赢a登記暫行條例》自2015年3月1日起施，至此房產和土地登記合并統一為不動產登記。綜上所述，房地產權屬登記機構的變化，導致房地產交易的監管部門和登記機構的聯系或銜接不夠緊密，成為目前影響房地產交易最主要的原因。

2、房地產權屬登記時遵循的法律依據和部門規章、規定不一致，導致房地產信息不對稱或缺失。

在房地產交易過程中，檔案資料的查詢是十分重要和必要的，這關系到房地產權利人的合法權益。而在之前的房地產權屬登記分別由房地產行政管理部門和土地管理部門實施時，所依據的法律、法規是不一致的，導致登記流程不一致，因而形成的權屬登記檔案資料也有差異，在實施不動產登記時，相關信息會不對稱或缺失。

3、房地產權屬登記的檔案資料管理的銜接有待完善

房地產權屬登記的檔案資料大致分為三個階段：1952年土改時期進行的房產土地清冊登記的檔案資料，大多數的地方存于縣級或市級檔案館；1985年全國第一次房地產普查以來形成的檔案資料通常存放于建設（房地產）管理部門檔案室；1987年《土地管理法》頒布實施后，土地使用權登記檔案存于土地行政管理部門，房屋權屬登記檔案存于建設（房地產）行政管理部門，至2015年不動產登記機構成立。所有的房地產權屬登記的檔案資料在合并、統一、無縫對接方面還不夠完善，在一定程度上影響了房（地）產交易的進程。

4、房地產交易的監管工作離不開房地產權屬登記資料信息的支持，但房地產權屬登記屬國土部門設置的不動產登記機構，而房地產交易管理部門則是建設（房地產）管理部門的職責，兩個部門之間需要共享房屋權屬登記信息才能完成交易工作，最終達到保障房地產權利人合法權益的目的。

5、軟硬件設施不夠完善

目前有極大部分房地產交易管理機構存在沒有使用專業軟件進行數據信息傳遞、查詢，同時硬件設施不構完善完善，導致房地產交易信息更新不及時或信息傳遞受阻。

6、房地產交易管理人員的工作能力有待提高

目前有相當一部分房地產交易管理機構沒有重視對員工業務能力和業務水平的培訓，包括對房地產歷史沿革的認知、對房地產檔案的了解、對房地產交易環節的監管等，同時交易管理相關的考核機制也不夠完善，導致工作效率下降，工作失誤會使交易的公平性以及合法性存在安全隱息。

二、房地產交易管理工作的優化對策

1、進一步完善法律體系建設，保障房地產交易人的合法權益

不動產統一登記，最大限度避免企業和群眾私權的重登、漏登、權利交叉重復，保護合法權益、保障交易安全，是落實中央完善產權保護制度、依法保護產權的具體措施，是完善社會主義市場經濟體制的基礎。但《房地產管理法》、《土地管理法》等應作出相應的修改和完善，相關聯的各部門根據修改完善的法律制定相關的規章、制度來保證房地產權屬登記、房地產交易管理的緊密銜接和對接。

2、相關部門協調統一，完善交易信息管理系統

一個信息化的時代，要求房地產交易管理工作也要能夠與時俱進，使用信息技術來展開工作。房地產交易管理的相關部門應該加大信息管理的投入，積極引進先進的設備和技術。同時，基于網絡信息技術傳播速度快，信息覆蓋面廣等優點，房地產行業各企業應當與房地產交易監管部門建立起房地產交易管理信息服務平臺，及時為廣大人民群眾提供更新房屋價格、房源信息等內容，為人們買賣房屋提供便利渠道的同時做好監管工作。

3、不斷提高工作人員的專業技能與職業素養

首先就要加強對工作人員包括房地產相關企業人員專業知識和專業技能的培訓，要不斷提高房地產交易管理人員的業務水平；其次，要做到學以致用，把學到的理論知識充分運用到工作中，提高分析和解決問題的能力，增強工作的預見性和創造性。每一次交易的完成就是一個可以分析問題、總結經驗的過程。第三，要善于從全局上觀察和處理問題。這就要求管理者必須以寬廣的眼界去思考去觀察，從事物的不斷變化中掌握事物發展的內在規律，提高看問題的敏銳性，提高協調和處理各種矛盾的能力，真正做到在處理復雜問題時善于把握“度”；第四、專業能力的提高，要有良好的協調和溝通能力。在工作中必須要協調好房地產交易人之間、房地產交易人與權屬登記機關之間、房地產交易人與交易監管部門之間的相互關系，促進互相了解，為建立良好的交易秩序打下堅實基礎。

4、完善房地產交易管理的監督機制

在房地產交易信息平臺建設的這個過程中，房地產交易管理相關工作人員要對發布的房屋信息進行核實，保證信息的真實性，要維護房地產交易市場的平衡性，從而促進房地產交易管理工作的健康發展。此外，房地產各相關企業內部工作也應當有相應的信息交流平臺，保證各部門之間工作信息能夠及時傳遞，保證各部門之間的溝通，實現內部資源共享。同時開辟社會監督渠道，利用廣大人民群眾的力量對房地產交易管理工作的合理性進行監督，保證交易管理工作的穩步進行，確保社會監督工作落到實處。

5、加大宣傳力度，創建良好交易氛圍

房地產交易管理主要是為了平衡買賣雙方的利益，為了避免交易中各種矛盾的發生，政府管理部門應當積極進行相關法律知識以及交易知識的宜傳工作，切實提高交易人自身權益的保護意識和能力。同時制定相應的政策規范房地產交易行為，保證房地產交易的安全性。

結論：針對房地產交易管理工作存在的問題，從權屬登記統一到分離再到合并的過程，是一個房地產市場從產生走向成熟的過程。根據目前房地產市場環境以及自身發展的情況，須立法、建制，不斷完善相關法律體系，同時也要依法建立管理監督機制，完善交易信息系統和平臺的建設，從而提高房地產交易管理工作的效率和水平，促進房地產交易行業的健康發展。

參考文獻：

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