淺談個人住房按揭貸款風險及防范措施

羅桂艷

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，個人按揭貸款的規模在商業銀行貸款結構中的占比越來越大，但隨著宏觀調控的開展，各地出臺地產限購政策，加上政府遏制房價畸形上漲的決心，個人按揭住房貸款呈現出規模大、利率高、期限長、還款壓力大的特點，各種風險因素凸顯。針對當前個人住房按揭貸款的特點，指出當前個人住房按揭貸款存在的風險因素，探討風險防范的對策及建議。

關鍵詞：個人住房按揭貸款;風險;防范

文章編號：1004-7026（2019）23-0130-03? ? ? ? ?中國圖書分類號：F832.4;F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A

1? 個人住房按揭貸款的風險特點

1.1? 貸款規模龐大，貸款利率高，期限長

個人住房按揭貸款近年發展迅猛，據年報數據統計，2019年上半年房貸余額超過萬億的銀行有4家，中農工建繼續以絕對優勢，位居房貸業務的第一。隨著宏觀經濟調控政策的推動，我國的房地產市場持續升溫，各地房價不斷上漲，特別是北上廣深一線城市。目前，中央號召“房住不炒”，采取堅決遏制房價的政策，房價上漲得到了有效遏制，但是房價水平已經處于較高水平，大眾還是難以承受。高房價必然是高杠桿，導致個人住房貸款金額龐大，而政策調控導致商業銀行的個人住房按揭貸款規模受限，貸款利率水平高，借款人的還款壓力倍增。各大商業銀行的個人住房按揭貸款產品設計時限最長為30年，二手房貸利率均上浮20%，有些貸款規模控制，上浮更多[1]。

1.2? 風險管理難度增大

個人住房按揭貸款業務在各大商業銀行中占比較高，對此業務的管理難度加大。

首先，從大環境來說，目前各大商業銀行均通過查詢借款人的人行征信信息了解其個人的信用情況，如果借款人沒有商業銀行信用卡消費記錄，就會出現信用空白的現象，這就導致信息不對稱，存在風險隱患。其次，重視貸前調查忽視貸后管理的問題依然存在。個人住房按揭貸款業務對應的客戶群體很龐大，各大商業銀行的個貸客戶經理維護的客戶量較大，對每一個客戶個體貸款進行細致的貸前調查、貸中管理、貸后監督是艱巨的任務，不是單獨個貸客戶經理可以完成的任務，終歸難以實現。最后，借款人都傾向于盡量長的合同期限，在這個合同期限內，借款人自身存在不確定性，借款商業銀行難以實時掌握借款人的有效變動信息，這就會增加潛在的變動風險[2]。

1.3? 風險具有可傳導性

近年來，房地產市場持續升溫，中央號召房住不炒，堅決遏制房價畸形上漲。基于房地產市場蓬勃發展的個人住房按揭貸款業務，隨著房地產風險的增加，其風險的可控性也逐漸受到關注。如果房價市場突然出現高位下折，市場出現業主大鬧營銷中心是小，國家出現金融風險是大。當市場出現房屋價值小于或者等于貸款價值的信號時，借款銀行將會要求借款人增加抵押物價值，以此降低銀行風險，屆時將會出現大量借款人違約的情況，地產風險將傳至金融系統。大規模的不良資產有可能引發整個金融系統的震蕩，銀行將受到極大沖擊[3]。

2? 個人按揭貸款的風險類型

2.1? 內部風險

（1）商業銀行操作風險。互聯網金融飛速發展，促使各大商業銀行快速升級轉型，個人住房貸款市場份額競爭依然是角逐的焦點。作為各大商業銀行主要營銷力量的客戶經理隊伍，承受的壓力明顯更大。高壓的考核指標，高強度的工作節奏，個貸客戶經理有可能會因此追求量而選擇忽視質，即便知道借款人提供的是虛假資料也繼續受理，甚至協助借款人補充借款資料，誤導貸款審批人。更有甚者，個貸客戶經理為了完成考核指標，與中介機構或者開發商偽造客戶資料，制造假象，騙取商業銀行信貸資金，借此完成考核量。這就提高了商業銀行的操作風險[4]。

（2）貸前審核風險。貸前審核是辦理個人住房按揭貸款業務的第一步。經辦個貸客戶經理作為風險把控第一道門的守門人，應該具備專業性，同時有較高的風險責任意識，守好風險責任關。在初步了解借款人基本情況的過程中，使每一個核實環節無紕漏，核實借款人提供的貸款申請資料的真實性和合規性，如實審核借款人的借款資格。疏于環節監管，都會增加風險點。如果經辦個貸客戶經理不熟悉業務，則會錯失合格借款客戶，將其推向對手銀行，因此個貸客戶經理隊伍的建設管理尤為重要[5]。

（3）貸后管理風險。個人住房按揭貸款業務主體對應的是個人客戶，群體數量眾多。各大商業銀行個人住房貸款業務占比大，發展快，個人個貸客戶經理名下維護的個貸客戶數量相當可觀。但是個人的精力是有限的，面對巨大的任務量，很多網點都會側重完成任務量。對已經完成的個貸業務，要求對應的貸后管理，就會疏于關注。高強度的工作節奏和高任務量，導致客戶經理團隊往往追求高完成率，側重點放在前面，后面就缺少關注動力。針對個貸業務的期限，5年是一個相對安全的期限，因此前期的維護工作容易被忽視。各大商業銀行對不良貸款缺乏有效的處罰措施，即使借款人出現逾期等風險提示，對應的個貸客戶經理也只是督促還款，未能針對客戶的狀況進行有效的排查，采取有效措施防止借款銀行出現信貸損失[6]。

2.2? 外部風險

（1）信息不對稱。各大商業銀行借助人行征信系統的征信報告和行內評分系統對借款人進行資格和額度審核，借款人對借款銀行故意隱瞞其個人真實收入情況，提交虛假的申請材料，借款銀行也存在核實不出來的風險，由此產生的個貸業務風險就很高，銀行的信貸資金存在損失風險[7]。

（2）借款人還款能力變動。目前，各大商業銀行的個人住房按揭貸款業務產品的周期最長一般設置為30年，很多借款人都傾向最長的期限，以此緩解當前的還款壓力。在漫長的貸款周期中，如果借款人還款能力出現嚴重下降，不足以支撐其還款，其支撐的家庭也不足以應對變動，銀行將會遭受風險損失。