居住權制度建立的可行性探討

孫昕苑

(河南財經政法大學，河南 鄭州 450046)

居住權是指特定人因居住而使用他人房屋的權利。近年來，隨著房地產價格的持續上漲，人們的居住問題不可能完全通過房屋的所有權來解決。然而房屋是人類生存所必需的棲息之所，所以法律有責任為人們享有長期、穩定的居住權利提供一種現實的可能性。近年來，這一制度也受到了諸多學者的關注，雖然我國在制定物權法的過程中一度肯定該理論，但在最終頒布的《物權法》中并沒有居住權的一席之地。

一、居住權制度的歷史發展

(一)居住權制度的起源

古往今來，住房一直都是百姓關心的問題，也是與百姓生活聯系最密切的問題。解決居住問題，是促進國家穩定繁榮發展的重要問題。從淵源上看，居住權最早起源于羅馬的婚姻與家庭關系中，并且與財產的繼承制度相關。在羅馬法中,有關因居住而使用他人房屋的權利涉及到用益權、居住權和使用權等三項他物權。這三項權利都屬于人役權,即為特定人的利益而使用他人所有之物的權利。居住權最初的出現是為了生活保障的制度而設計，是作為人役權的一種形式而出現的,它作為人役權的一部分，主要發揮著救助、扶養的作用。而在當今社會，居住權不僅局限于保障人們的基本生存權利，更多地是實現物盡其用的目的。羅馬法立法為非所有權人因居住而使用他人房屋提供了多種法律手段。我國在制定物權法時,可以根據我國的社會歷史習慣和實際需要,借鑒這些立法例,建立相應的居住權法律制度。

(二)居住權制度的發展

1.大陸法系國家居住權制度的繼受和發展。受羅馬法的影響，大多數大陸法系國家都設立了居住權制度。盡管各國立法不盡相同，但是在一定程度上均借鑒了羅馬法中居住權的規則。

法國民法基本上是照搬了羅馬法的役權劃分，采用地役權、人役權二分法。其中，在其設立方式上有一定的發展?！斗▏穹ǖ洹肥亲杂少Y本主義時期的產物,其中規定了居住權可以依法律規定或個人的意思設定。在當時個人主義思潮下，契約自由原則、過錯責任原則、所有權絕對原則被確立為近代民法三大原則，這三大原則很多都滲透到居住權中，契約成為較為普遍的形式。

地役權、用益權和限制的人役權制度構成了德國的役權制度。限制的人役權的一個重要特點是只能在不動產上設立，而且只能為某一特定的人設定。居住權是限制的人役權中最主要的一種，德國民法對此加以規定。在德國，婦女在一般情況下，婚后只做家務而沒有自己的工作收入。根據限制人役權的規定，離婚男子可以為其前妻設定居住權，這種權利由其前妻終生享有，但是不得轉讓或由其前妻的繼承人繼承。當然，居住權也可以由不動產所有權人為其他需要撫養的人設定，也可以為需要出賣其不動產而又必須保留對不動產使用的人而設定。

2.英美法系國家的居住權制度。英美法系雖然在法律淵源上與大陸法系不同，但其也有關于居住權制度的立法和判例，主要體現在婚姻家庭領域。英國現行的居住權制度集中規定在1996年出臺的《家庭法案》中，該法案將家庭住宅的解決與避免家庭暴力密切結合，專設“家庭住宅與家庭暴力”一章，對配偶、前配偶、同居人、前同居人和居住權做出了規定。根據該法案，婚姻住宅權就是一方配偶基于契約或法律的授權而享有住宅使用權或所有權，且該權利具有很強的對抗效力。美國的居住權制度在婚姻家庭領域與英國相似，除此之外，其還有一種涉及居住權的終生地產制度。根據該制度，特定人基于法定或約定情形，于其生存期間內對特定財產(一般為不動產)享有居住權，直至該特定人死亡或者約定的條件成就時終止。這一制度的主要目的在于保護老年人等弱勢群體的居住利益。在美國，有經驗的律師會根據終生地產權制度，為年老的房產所有權人起草一份轉讓所有權給其子女但保留其對房產終生居住權的契約，從而保證了讓與人余生有房可住，并且避免了子女制約其繼續居住狀態等現象的發生。

二、居住權制度納入我國物權體系的必要性

(一)居住權制度能滿足人們對房屋利用的多樣化需求

1.購買能力的限制。近年來，城市人口急劇增加，建筑成本及土地資源的有限等原因致使城市的房價居高不下。據調查，80后到90后的適婚青年大部分缺乏獨自購買房屋的能力，結婚購房往往依靠父母拿出一生的積蓄支持。如此購買的房屋歸誰所有是直接影響兩代人的問題，假設房子登記在子女名下，逐漸年老的父母可能要面臨老無所居的困境。如果能設立居住權就可以較好地解決這一問題，即使房子登記在子女名下也不會影響父母的居住，即可解決子女與父母的雙重問題。

2.保留房屋居住權的房屋買賣。改革開放以來，隨著我國社會經濟的發展，計劃生育政策的實施使得獨生子女人數增多，養老壓力增大，撫養問題成為社會的一大問題。在這種情況下房屋又是個人財產的重要部分，是較為稀缺的資源，實現人人享有房屋所有權目前仍然是困難的，因此在社會生活中為了房屋使用的問題產生的法律糾紛越來越多。但是由于目前我國對于居住權的規定尚不完善，導致弱勢群體的利益受到巨大的損害。居住權制度的設置有助于解決“老齡化社會”的養老問題。面對龐大的老年人群體，養老成為整個社會必須面對的問題，我國目前社會保障體系尚不健全，仍以家庭養老為主要養老方式。但是，現代社會生活節奏的加快，以及家庭結構發生了變化，極易使老年人得不到供養。

設立居住權制度，老年人可以以保留居住權為前提合理地處分自己所有的房屋。這樣，老年人不僅能獲得安度晚年的費用，享受自己的財產帶給自己的好處，也不會喪失對房子的居住權。交易的買方也可獲得價格上的優勢購買房屋，一舉兩得。

(二)居住權制度能夠保障弱勢群體的利益

老人、婦女、兒童依然屬于弱勢群體，許多情況下，面對生活中這個經濟價值大又必不可少的房子顯得是那樣的無能為力。設立居住權制度能為解決這個難題提供較為合理的途徑。例如共有一套房子的夫妻解除婚姻關系，在一方不享有房子的所有權但住房有困難的情況下，可以保留對另一方房子一定期限的居住權。在老齡化的社會中，喪偶老年人再婚大部分不履行法定的結婚登記，只是簡單的同居在一起。在這樣的“關系”中，如果有房子的一方先行離去，另一方極有可能會面臨居無定所的困境。設立居住權制度，房屋的所有權被老人的繼承人繼承，同時與之同居的“老伴”尚有居住的權利，安心養老。

三、我國建立居住權制度的可行性

(一)設立居住權符合經濟上的效益性

由于經濟的快速發展，人們對財產利用方式的多樣化，居住問題因建筑成本高昂等特性，不可能都通過所有權制度來解決。居住權的設立，不僅是房屋所有權人在經濟上行使、實現所有權的結果，而且為非所有人提供了通過法律途徑比較穩定地使用他人財產的可能性，是社會資源利用高效化發展的結果，也是物權社會化趨勢的體現。居住權的設立使房屋的利用方式呈現了多元化的趨勢，房屋的效用得到充分地發揮，也使各方當事人的利益實現了平衡，減少了糾紛的發生。

(二)居住權制度與社會保障制度的完善相適應

社會保障是指國家通過立法和行政措施設立的，旨在保證社會成員基本經濟生活安全各種項目的總和。社會保障作為一項國家職能，具有公共性，而居住權則屬于私法范疇，二者在不同的領域通過不同的方式給社會成員的基本生活提供保障，是并行不悖的兩種制度。

(三)居住權制度能融入我國的立法制度框架

在我國具有設立居住權的社會基礎和立法經驗。目前我國物權法中關于用益物權的規定是符合中國特色社會主義經濟的，也是居住權存在的基礎。我國曾在物權法草案中將居住權納入用益物權的范疇，用十二個具體的條文詳細地規定了居住權適用的主體、客體、設立的方式等等內容。在必要的情況下，將居住權直接歸入用益物權是合乎邏輯的。在現代社會，房屋是一項重要的不動產，對房屋的利用和收益是現代社會普遍存在和關注的內容，設立居住權能夠進一步完善我國的用益物權制度。

居住權歷經千年發展不斷完善，其功能從單一的生存保障擴展到房屋投資領域，越來越適應現代商品經濟的發展。我國司法實踐中，存在大量居住權糾紛，設立居住權制度，可以解決關于房屋居住和投資的雙重問題，有利于保障弱勢群體的利益，實現房屋形式的多樣化利用。而且居住權制度具有無法為其它制度所替代的獨特功能，因此確實有必要納入我國物權體系。