發(fā)揮保證擔(dān)保機(jī)制在上海住房公積金貸款中的作用

文/劉建華

一、保證擔(dān)保機(jī)制在上海住房公積金個(gè)人貸款中的重要性

住房公積金保證擔(dān)保機(jī)制的建立旨在確保公積金資金安全，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持城鎮(zhèn)個(gè)人住房消費(fèi)，發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。

（一）發(fā)揮防范和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)作用

保證擔(dān)保機(jī)制可以作為防火墻有效化解公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金的屬性，是取之于民、用之于民，具有普惠性，與商業(yè)銀行抵押貸款不同，公積金貸款屬于政策性貸款，不具有對(duì)借款人的選擇性，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，采取保證擔(dān)保模式，將極大地保護(hù)公積金的資金安全，有效防范包括信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、公積金業(yè)務(wù)屬性及產(chǎn)品特性風(fēng)險(xiǎn)、期房階段性擔(dān)保責(zé)任落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)以及操作風(fēng)險(xiǎn)等貸款業(yè)務(wù)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）發(fā)揮公積金普惠性作用

擔(dān)保機(jī)制可以有效控制公積金個(gè)人住房貸款的逾期率，破解公積金中心壞賬核銷等貸后處置困境，充分發(fā)揮公積金普惠性作用，更大力度支持住房公積金繳存職工購(gòu)房。

（三）發(fā)揮抵押物處置作用

通過(guò)專業(yè)擔(dān)保公司的擔(dān)保，在借款人不履行還款義務(wù)時(shí)由擔(dān)保人履行墊資及代償義務(wù)，便于市公積金中心實(shí)現(xiàn)房貸債權(quán)，而將處置物由擔(dān)保公司集中化、專業(yè)化地進(jìn)行貸后資產(chǎn)管理，發(fā)揮其解決抵押物處置難題的作用，大大緩解社會(huì)矛盾。

（四）為中低收入家庭提供保險(xiǎn)

在保證擔(dān)保機(jī)制下，擔(dān)保人對(duì)本市繳交公積金的職工提供三項(xiàng)保障服務(wù)，為中低收入家庭提供保險(xiǎn)。

二、保證擔(dān)保機(jī)制在上海住房公積金個(gè)人貸款中的實(shí)踐

保證擔(dān)保機(jī)制在上海住房公積金個(gè)人貸款中的應(yīng)用和實(shí)踐并不是一件新鮮事。

20世紀(jì)80年代末期,建設(shè)銀行上海分行在全國(guó)率先開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。自1992年5月起，市建行受市公積金管理中心的委托開(kāi)始向繳交公積金的職工個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款。其后，由商業(yè)銀行開(kāi)展的商業(yè)性居民住房抵押貸款、由銀行委托發(fā)放的政策性職工住房公積金抵押貸款、商業(yè)性和政策性相組合的住房抵押貸款開(kāi)始逐步建立，并進(jìn)入發(fā)展軌道。2000年7月，上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司正式成立，在上海正式實(shí)施住房置業(yè)保證擔(dān)保。

截至2018年末，上海累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款254.15萬(wàn)筆，7788.78億元，貸款余額3921.96億元，其中由住房置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保的保證擔(dān)保貸款余額為1176億元。保證擔(dān)保機(jī)制為上海市城市建設(shè)、改善居民居住條件和環(huán)境特別是改善中低收入公積金繳存職工居住條件和環(huán)境發(fā)揮了重要作用。

在各地的擔(dān)保公司開(kāi)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，也存在由于強(qiáng)制擔(dān)保而增加貸款中間費(fèi)用等問(wèn)題。鑒于此，2015年3月，根據(jù)住建部要求，上海市率先取消了住房公積金貸款保證擔(dān)保模式，以抵押擔(dān)保模式作為公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的唯一防范方式。

然而，單純的個(gè)人住房抵押貸款模式不僅存在大量的信用風(fēng)險(xiǎn)等固有風(fēng)險(xiǎn)，而且由于貸款的業(yè)務(wù)屬性不同，對(duì)客戶沒(méi)有選擇權(quán)的公積金個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)還會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)表明，在近年來(lái)的實(shí)踐中，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件問(wèn)題逐步顯現(xiàn)，特別是貸款逾期數(shù)據(jù)呈上升趨勢(shì)，已逐步影響住房公積金的資金安全。

三、強(qiáng)化保證擔(dān)保機(jī)制在上海住房公積金個(gè)人貸款中的作用

進(jìn)入新時(shí)代，要用新的發(fā)展理念去進(jìn)行偉大的探索和實(shí)踐。只要按照實(shí)事求是的精神，不忘初心，一切從實(shí)踐出發(fā)，一切從客觀條件出發(fā)，即可在住房公積金抵押貸款的基礎(chǔ)上，完善多元化的擔(dān)保措施，通過(guò)追加保證擔(dān)保方式來(lái)為公積金繳存職工提供多元化擔(dān)保業(yè)務(wù)，為中低收入人群提供增信擔(dān)保等，這將對(duì)上海公積金制度的推行、對(duì)公積金資金安全和風(fēng)險(xiǎn)防范發(fā)揮新的更大的作用。

上海的實(shí)踐表明，雖然保證擔(dān)保模式在以前的應(yīng)用和實(shí)踐過(guò)程中存在著一些缺陷與不足，必須加以完善和調(diào)整，但它在防范和控制公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)、確保公積金資金安全方面確實(shí)發(fā)揮了重要作用。為適應(yīng)新時(shí)代住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的客觀需求，提出以下三點(diǎn)建議。

（一）落實(shí)辦法規(guī)定，實(shí)行追加保證擔(dān)保

《上海市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》第二十二條規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)以下情形時(shí)，市公積金中心可要求借款人追加擔(dān)保：借款人所購(gòu)房屋為期房，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保或者提供市公積金中心認(rèn)可的其他保證擔(dān)保；曾發(fā)生過(guò)貸款或者信用卡等借款行為逾期，但申請(qǐng)公積金貸款前已還清；因借款合同變更造成還款能力下降，可能影響公積金貸款償還的；市公積金中心認(rèn)定的其他情形。

雖然《上海市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》已出臺(tái)一年，其間相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一系列調(diào)查研究工作，也形成了初步的成果，但在如何將其盡快轉(zhuǎn)化為實(shí)踐，如何預(yù)防公積金貸款逾期壞賬等方面，尚有較大的問(wèn)題。建議市住房公積金主管部門(mén)加快落實(shí)辦法規(guī)定，引入公積金保證擔(dān)保機(jī)制，保障住房公積金資金安全。

（二）提高貸款額度，實(shí)行部分保證擔(dān)保

20世紀(jì)末，上海公積金制度的建立，為上海城市居民，特別是中低收入職工的居住條件改善，作出了巨大貢獻(xiàn)，發(fā)揮了很大作用，但發(fā)展至今，盡管上海的房?jī)r(jià)已處于高位，但公積金的貸款額度卻仍然較低，公積金貸款可貸額度相對(duì)于房?jī)r(jià)的占比不斷下降，已極大地限制了公積金制度取之于民、用之于民的作用發(fā)揮，削弱了住房公積金的住房保障作用。建議住房公積金主管部門(mén)不忘初心，與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)中低收入職工在公積金貸款上實(shí)行差異化特殊保障，提高公積金貸款額度。同時(shí)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)實(shí)行差異化特殊保障而增加的貸款部分實(shí)行保證擔(dān)保，保證擔(dān)保不能增加職工的負(fù)擔(dān)，應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因，以確定付費(fèi)的主體及標(biāo)準(zhǔn)，更好地發(fā)揮公積金制度在改善城市職工特別是中低收入職工的居住條件和居住環(huán)境方面的作用。

（三）發(fā)揮主力軍作用，創(chuàng)新保證擔(dān)保模式

新時(shí)代下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生新的變化，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”背景下，面對(duì)新情況、新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)，上海市住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持底線思維，增強(qiáng)憂患意識(shí)，提高防控能力，保證住房公積金事業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。要積極利用市住房擔(dān)保公司長(zhǎng)期以來(lái)形成的高素質(zhì)專業(yè)團(tuán)隊(duì)、豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系以及強(qiáng)大的綜合實(shí)力，加大對(duì)中低收入人群住房保障的支持力度，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，化解市公積金中心面臨的風(fēng)險(xiǎn)難題。公積金擔(dān)保機(jī)構(gòu)要主動(dòng)承擔(dān)擔(dān)保主體責(zé)任，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在市公積金中心的指導(dǎo)下，不斷創(chuàng)新?lián)５墓芾眢w制和機(jī)制，加快產(chǎn)業(yè)信息化的步伐，完善公積金風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，建立完善風(fēng)險(xiǎn)研判機(jī)制、決策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任追究機(jī)制，進(jìn)一步豐富住房公積金貸款產(chǎn)品，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，更好地發(fā)揮公積金制度的作用，改善城市居民居住條件和環(huán)境，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。