現階段我國房地產企業高負債經營風險及控制對策

張宇馨/文

資金是房地產企業發展壯大的力量源泉，充足的資金流讓企業在激烈而殘酷的競爭環境中如魚得水。但是，目前我國大多數房地產企業，尤其是中小房地產企業都面臨著資金匱乏的狀況。在這種情況下，負債就成為不少企業普遍的選擇。負債經營是企業通過銀行貸款、發行債券等借入方式籌集資金，并按期償還利息和本金的一種經營方式。負債經營有效填補了房地產企業的資金空缺，大大降低了企業的綜合資本成本。但是，隨著企業負債額度的增長，高負債經營的弊端也日益顯露，稍有不慎，企業就有可能面臨破產的危況。房地產企業的當務之急是正確衡量負債經營的優勢和弊端，合理調控風險與收益，以達到理想的經營效果。

一、研究背景

1.相關數據分析

據國家統計局數據顯示，2015年至2017年我國房地產企業自籌資金分別為49038億元、49133億元、50872億元，占本年實際到位資金的比重分別為39.17%、34.07%、32.60%，負債占實際到位資金的比重在逐年上漲，分別為60.83%、65.93%、67.40%。近年來，房地產開發企業負債占總資產的比例呈現上漲態勢。

數據顯示，2017年房地產開發企業本年實際到位資金比上年增長8.2%。其中，國內貸款同比增長17.3%；利用外資同比增長19.8%；自籌資金同比增長3.5%；其他資金同比增長8.6%。其他資金中的定金及預收款同比增長16.1%，個人按揭貸款同比下降2.0%。從以上數據可以看出，國內貸款和利用外資分別較上年增長17.3%和19.8%，兩者增速最大，這表明2017年房地產企業在利用信貸渠道加速擴張。另據國家統計局數據顯示，2018年房地產開發企業國內貸款和利用外資較上年有所減少，但企業的負債規模較大，負債在企業實際經營中的占比仍然很高。

據統計數據顯示，2008年至2018年，房地產開發企業的流動比率維持在1.62左右的低水平，這說明房地產開發企業的短期債務償還能力仍處于較低水平，償債壓力加大，企業財務風險發生的概率增加。

2.行業基本情況

對資產密集型行業來說，充足的資金量是維持其持續健康發展的必要條件。房地產行業投資需求量大，但資金的回收期通常較長，這使大多數房地產企業運用起負債經營的方式，以期獲得充足的資金流入量。目前無須通過貸款方式籌資就擁有雄厚資金流的房地產企業少之又少。近些年來，越來越多的房地產企業走上了加速擴張的道路，持續的高負債經營使不少企業面臨著前所未有的償債壓力。2018年，近一半房地產開發企業的資產負債率已超過70%，有些企業甚至達到90%。目前，負債經營給不少企業帶來了可觀的收入，但也給許多企業帶來了重創，企業如果經營不善或資金鏈發生斷裂，很可能會面臨沉重打擊，甚至破產。

二、房地產企業高負債經營風險

1.償債能力降低

采用高負債經營時，企業承擔著巨額債務成本。在財務杠桿效應作用下，企業負債數額越多，產生的股東權益波動就越大，承擔的財務風險就越大，面對外部不利的商業環境時企業將難以招架。按期還本付息是企業必須承擔的責任，企業能否按時返還利息和本金將直接影響其在行業內的聲譽。在實際經營過程中，如果企業經營的項目收益未達到預期收益率，甚至投資收益率低于借款利息率，或者企業生產經營狀況發生惡化，短期資金周轉出現困難，則企業的權益資金收益率將會下降，企業的收益難以彌補利息支出，致使企業無法償還到期債務，這時企業不得不低價拍賣或抵押資產，甚至面臨破產倒閉的風險。

2.受利率變動的影響加大

貸款利率是房地產企業關心的永恒話題，但利率大小非企業所能左右，而是受國家宏觀政策的調控，因此企業的盈利水平具有較大的不穩定性。利率升高，企業負擔的債務利息增加，償還過多的貸款利息會使企業流動資金減少，對高負債經營的房地產企業來說更是難上加難，此時若企業經營狀況不良，資金鏈出現緊繃，企業將無力招架。此外，購房者對利率波動較為敏感，消費者的購房壓力通常會隨著利率的升高而加大，不少購房者可能會考慮放棄購房，這時房價可能出現下跌，房地產企業的資金回收額隨之減少，資金回收難度加大。

3.再籌資能力降低

債權人在接受企業貸款之前會考慮該企業的資產負債率，資產負債率過高的企業，承擔著比其他企業多更多的風險，面對突發狀況時，資不抵債，企業按時向債權人償債的概率大大降低。此時，債權人在決定是否向企業借款時就會有所顧慮，企業負債籌資的難度加大。此外，如果企業債務負擔過大，不能按時償債，將使企業的信譽等級降低，大大降低了企業再次獲得借款的可能性。

4.股東和債權人之間代理沖突加大

在企業經營過程中，債權人的意愿是希望企業的風險永遠都處于可控的范圍之內，這樣才能保證債權人的利益不受損害。但是，股東更關心企業的盈利水平，熱衷于投資風險高的項目，如果項目成功，股東就可以從中獲得高額收益，但債權人的收益幾乎不會有所改變。一旦項目失敗，債權人可能要承擔遠遠大于股東的損失，債權人的利益會受到損害。在股東和債權人的代理關系中，債權人是資金所有者，卻無權控制資金的使用，這對債權人來說，風險和收益顯然是不對等的。債權人為了維護自身利益，一般會要求將某些限制條件納入貸款協議，以限制企業進行高風險投資。因此，高負債經營使股東和債權人之間的代理沖突加大，增加了企業的代理成本。

三、提高房地產企業負債經營風險控制能力的對策

1.提高負債經營風險防范意識，建立風險預警體系

（1）提高負債經營風險防范意識

房地產企業要樹立較強的負債經營風險防范意識，否則在面對突發風險時，企業在毫無防范意識的情況下將會遭受較大的損失。管理者要起好帶頭作用，重視企業的風險分析和規避，并將風險防范意識的培養滲透到各個部門、各個崗位的工作人員身上和企業的文化中，提高企業員工的風險辨析能力，以便及時傳達各部門風險信息，及時應對各種潛在的風險，提高風險管理效率。

（2）建立完善的負債經營風險預警系統

房地產企業可以通過建立風險預警系統，利用系統中的相關數學模型，結合財務資料和報表數據等信息，形成總資產增長率、資金周轉率、流動比率等相關數據，以便企業科學分析、歸納整理數據，形成風險預警報告。對于報告中列舉出的風險點，要及時提出具有針對性的措施，將風險因素消滅在萌芽狀態。風險預警系統的建立應融入企業生產經營過程的每個環節中。

2.掌握好負債經營的量與度

（1）確定合理的負債規模

企業要想盈利，必須滿足息稅前利潤率大于負債利息率的條件，這樣才能發揮財務杠桿效應的積極作用，此時企業可以以較低的資金成本投資規模較大的項目。但是，如果企業的負債規模過大，資金成本過高，息稅前利潤率低于負債利息率，企業收益不足以支付高額利息，此時企業將會面臨較大的風險。因此，息稅前利潤率和負債利息率的大小是評判企業的負債規模合理程度的重要指標之一。若企業的負債規模過大，已經超出自身償還能力，這時企業應當縮小其負債規模，實現企業長久平穩的發展。此外，企業雖然要遵循加權平均資本成本最低的最佳資本結構，但一定不要盲目追求，而應保持一個適當較低的負債水平，并與其自身發展情況相適應，同時擁有一些未使用的負債能力、流動性強的資產、超額信貸限額等，以保持企業在財務上的靈活性。

（2）確定合理的負債結構

房地產企業除了要保持合理的負債規模，還應明確長期和短期負債的比例。企業應根據自身規模、現金流量狀況、盈利能力、周轉能力、資產期限等確定負債結構。在盈利狀況良好、資金周轉能力較強時，企業會有較多的收入，可以及時支付負債利息，此時可以多采用短期負債；反之，在盈利狀況較差，資金周轉能力較弱時，企業無法在短期內獲得大量資金，則需多采用長期負債。企業在進行各周期結算時，要密切關注企業資產期限和負債期限的匹配程度，若其匹配程度降低，應及時調整負債結構。在企業擁有較多的流動資產時，可以適度提高短期負債占比；在企業擁有大量的長期資產時，可以適度提高長期負債占比。此外，企業可以通過提高償債能力和信譽度等來增加長期負債比例，以降低資金成本。

（3）加強負債經營日常監督管理

房地產企業在經營過程中，首先要明確每位員工的職責，落實責任到人，以確保企業出現問題時能夠及時找到相關責任人，及時處理問題。其次，要保證企業的每位員工都能參與到企業的風險防范之中，加強部門之間的溝通，整合可能發生的資金風險事項，加強對風險易發點的監控，及時制定抵御風險的對策。最后，企業要加強內部審計，選擇專業審計師監督企業各部門的內部控制，進行風險測試，建立強大的風險參考數據庫以用于企業的重大項目決策。