新房價格上漲城市數(shù)量連續(xù)6個月下滑 未來走勢如何？

■ 侯潤芳（來源：新京報）

房地產(chǎn)投資表現(xiàn)依然強勁，市場成交短期回升。1到11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資121265億元，同比增10.2%。從銷售表現(xiàn)看，1到11月份，商品房銷售面積14.9億平方米，同比增長0.2%；商品房銷售額14.0萬億元，增長7.3%。

未來市場走勢如何？有分析表示，預計2020年房價增速有望收窄，同比仍為正增。從銷售看，年末房企面臨業(yè)績沖關(guān)將加緊促銷，短期內(nèi)銷售增速還將小幅回升。“預計2020年商品房銷售面積可能穩(wěn)中有降，同比持平或下降5%以內(nèi)。”有分析表示。

一、新房價格：銀川漲幅領(lǐng)跑全國 烏魯木齊領(lǐng)跌

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，11月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比增速分別為0.3%和7.3%，分別較10月縮窄0.2個百分點和0.7個百分點。從數(shù)量上看，11月新建住宅城市價格上漲的城市有44個，是最近2年的市場最低點。這已是上漲城市數(shù)量連續(xù)6個月下滑。

從新建商品住宅的環(huán)比數(shù)據(jù)看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比10月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比10月回落0.3個百分點；35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比10月分別回落0.1和0.2個百分點。

其中，新建住宅環(huán)比漲幅位居前列的城市分別為銀川、唐山、北京、錦州、呼和浩特、西寧、蘭州、長春、秦皇島、武漢，漲幅分別為1.9%、1.9%、1.7%、1.6%、1.5%、1.3%、1.1%、1%、1%、0.8%。

新建住宅環(huán)比下跌幅度位居前列的城市有烏魯木齊、濟南、南昌、鄭州、廣州、貴陽、安慶、湛江、遵義、瀘州，環(huán)比分別下跌0.9個百分點、0.7個百分點、0.6個百分點、0.5個百分點、0.5個百分點、0.5個百分點、0.5個百分點、0.5個百分點、0.4個百分點。

從新建商品住宅的同比看，11月份，一線城市新建商品住宅同比上漲4.9%，漲幅比10月分別擴大0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲7.9%，漲幅比10月回落0.8個百分點，均連續(xù)7個月回落。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲7.0%，漲幅比10月分別回落0.7個百分點，均連續(xù)8個月相同或回落。

二、二手房價格：唐山漲幅領(lǐng)跑全國，北京連續(xù)5個月下跌

11月二手住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比分別為0.1%和 3.8%，分別與10月持平和較10月縮窄0.4個百分點。從數(shù)量上看，11月二手房價格下調(diào)的城市有33個。

4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比10月擴大0.1個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%。31個二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與10月相同。35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比10月回落0.2個百分點。

二手房價格環(huán)比漲幅較大的城市分別為唐山、哈爾濱、深圳、沈陽、西寧、丹東、銀川、福州、秦皇島、贛州，漲幅分別為1.8%、1.5%、1.4%、1.3%、1%、1%、0.9%、0.8%、0.8%、0.8%。

二手房價格環(huán)比下跌幅度較大的城市分別為韶關(guān)、西安、青島、岳陽、鄭州、濟南、金華、牡丹江、烏魯木齊、貴陽，下跌幅度分別為0.9個百分點、0.8個百分點、0.8個百分點、0.6個百分點、0.6個百分點、0.6個百分點、0.5個百分點、0.5個百分點、0.5個百分點、0.5個百分點。

從同比看，初步測算，11月份，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比10月擴大0.5個百分點。

北京二手房價格環(huán)比下降0.4%，已是連續(xù)5個月下跌。二線城市二手住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比10月回落0.5個百分點，均連續(xù)7個月回落。三線城市二手住宅銷售價格同比上漲4.1%，漲幅比10月回落0.5個百分點，均連續(xù)8個月相同或回落。

三、前11個月房企拿地面積下滑14.2%，房企加緊促銷

從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看，房地產(chǎn)投資仍然強勁，但正從高位回落。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1到11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資121265億元，同比增10.2%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。

其中，占比約六成的建安投資依然堅挺，后續(xù)有望保持較快增長。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積87.5億平方米，同比增長8.7%，自2019年3月以來維持8%以上，是近五年以來的最高增速平臺。同時，開竣工增速走勢趨于收斂。1-11月份，房屋新開工與竣工面積累計增速分別為8.6%和-4.5%，增速缺口較10月收窄2.4個百分點。

“縮短項目周期、加快施工節(jié)奏是開發(fā)企業(yè)應對資金收緊壓力的較優(yōu)選擇，行業(yè)項目施工仍處在高峰期預計2020年建安投資可能保持較快增長。”交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示。

但另一方面，土地投資走弱。數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.2億平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1個百分點；土地成交價款1.2萬億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點。

“由于建安投資堅挺和土地投資走弱，預計2020年房地產(chǎn)投資增速中樞可能自高位緩降至7%左右。”連平表示。

從商品房銷售和待售情況看，1-11月份，商品房銷售面積14.9億平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個百分點；商品房銷售額14.0萬億元，增長7.3%，增速持平。

在連平看來，下半年以來，融資渠道全方位收緊倒逼房企加緊以價換量促銷、加快資金周轉(zhuǎn)速度，成交走勢有回升之態(tài)。

四、分析

2020年房價增速有望收窄。未來房地產(chǎn)價格、投資、銷售走勢如何？

東方金城首席宏觀分析師王青表示，調(diào)控政策以房價為錨，在市場成交穩(wěn)中有降和土地溢價率走低的影響下，預計2020年房價增速有望收窄，同比仍為正增，結(jié)構(gòu)性分化與上述成交分化類似。

從銷售看，多位業(yè)內(nèi)人士表示，年末房企面臨業(yè)績沖關(guān)將加緊促銷，短期內(nèi)銷售增速還將小幅回升。不過，連平指出，2016年至今，房地產(chǎn)的下行期已經(jīng)長達43個月，“五限”政策持續(xù)下市場觀望情緒濃厚，目前成交的短期回升還難以作為判定是否迎來拐點的依據(jù)，銷量有再度收縮的可能；若調(diào)控政策出于穩(wěn)定市場、防止過冷，因城施策進行局部反向糾偏，則購房需求存在釋放空間。

從結(jié)構(gòu)上看，連平認為，預計一線城市基本面穩(wěn)健，在調(diào)控任務限制下可能量價相對平穩(wěn)；二線和三線重點城市“搶人大戰(zhàn)”翻開續(xù)篇，市場成交可能放量，銷售增速領(lǐng)跑，約個位數(shù)正增；三四線城市在經(jīng)歷去庫存浪潮平息、棚改貨幣化退坡之后，本地真實需求的不足和前期透支的影響將逐漸暴露，成交同比可能下降5%-10%。“預計2020年商品房銷售面積可能穩(wěn)中有降，同比持平或下降5%以內(nèi)。”連平表示。