房地產開發項目成本控制和管理

于月東

房地產企業想要在競爭中獲得較大的優勢，在房地產開發項目的過程中進行成本控制和管理就變得尤為重要。房地產開發過程中的成本控制，具有統籌地位，將對整個項目過程產生較為重要的影響。此外，房地產的價格有很大一部分因素是由房地產成本決定的，而房地產價格則會進一步影響整個社會的良好有序發展，因此對房地產的成本控制是十分必要的。

一、房地產開發項目的成本構成

房地產開發項目的成本包括前期階段的成本、工程建設階段的成本、開發間接費及期間費等。房地產開發項目過程中的成本包括內容較為繁雜，本文僅介紹前期階段成本和工程建設階段成本。前期階段的成本包括土地費、拆遷費、項目勘察費、項目設計費、基建配套費等；工程建設階段的成本包括主體建筑工程費、主體安裝工程費、園林環境工程費、園區管網工程費、基建工程費等。

二、房地產開發項目的成本控制影響分析

房地產項目建設過程中的成本控制影響著房地產建設過程的方方面面，包括：對房地產項目質量的影響、對房地產項目工期的影響、對房地產項目過程中資源消耗的影響、對房地產整體規劃的影響等。對房地產開發項目的成本控制能夠更好的對項目過程進行一定的優化，更好的對整個開發項目進行監控，優化各個步驟的流程等。

1. 房地產項目質量

對房地產項目的成本控制直接影響項目的質量。房地產成本控制直接影響著房地產質量的形成過程。房地產成本控制決定著在整個項目過程中材料的選擇、資源的消耗等關鍵因素，而這些因素直接決定著房地產項目的質量。在房地產質量上應該首先滿足用戶的需求，在此基礎上，還應該盡量做到安全、舒適、美觀、大方。

2. 房地產項目工期

對房地產項目的成本控制直接影響項目的工期。項目的工期和項目的投資之間有著直接的關系。時間成本在工程建設過程中的本質為占用資源所支付的利息。時間成本在項目中能夠間接的影響很多相關的成本，工期發生改變，會帶來一系列成本核算過程的改變。因此，在進行房地產成本控制的過程中，應該注意到對房地產項目工期的影響，避免為追求單一因素的變動而增大投資。

3.房地產項目過程中的資源消耗

房地產項目的質量是在建設過程中逐漸形成的，在這個過程中伴隨著資源、材料的消耗，因此上，在房地產項目中的成本控制決定著項目過程中的資源、材料的消耗。在項目過程中，材料的占用和資源的消耗是同時進行的，而且通常占房地產項目成本的較大部分，因此，對房地產項目的成本控制對材料、資源的消耗有著顯著的影響。同時也要注意工程質量的達標，不能僅僅關注資源、材料的節省，而達不到相應的工程質量的標準。

三、房地產開發項目的成本控制和管理

1. 房地產開發項目的成本控制和管理原則

在進行房地產開發項目成本控制的過程中應該堅持全過程控制的原則，此外在成本控制的過程中還要堅持技術與經濟相結合的原則進行控制。

（1）全過程成本控制

房地產開發項目的成本涉及全過程的方方面面，因此在進行成本控制的時候應該堅持全過程的成本控制。經過筆者的多年的實踐，發現在項目的全過程中，以設計階段的成本占比最大，通常情況下，設計階段的成本占全部投資的55%～80%，在進行成本控制的過程中，應該對設計過程的成本做到重點關注。

（2）技術與經濟相結合

房地產成本控制是為了獲得更好的綜合效果，保證工程質量的同時盡量的節省投資，使得投資實現價值最大化。在成本控制的過程中，應該秉承著成本控制是為工程過程服務，實現工程過程的優化。因此上，在進行成本控制的過程中，應該結合技術上的相關要求，不能為了成本控制而忽視技術層面，紙上談兵。成本控制是貫穿于整個工程實踐的過程中，應該根據實際情況做出及時的調整，以確保工程過程的順利進行。

2. 房地產開發項目的成本控制

（1）控制要素確定

預算定額控制法的控制要素就是過程中的實際成本和項目的預算定額。預算定額是控制過程中相應的控制標準，以此為依據對實際成本進行控制。但是在實際的工程過程中，在未確定預算定額的時候，就要根據審核的預算進行實際成本的控制。對于實際成本的控制，一般情況下包括預算單價、審核工作量、審核費用等方面。

（2）預算差異控制

預算定額控制法就是通過預算與實際之間的差異，對實際的成本進行調整，達到工程過程的優化。在成本控制過程中的預算差異通常包括工程進度的差異、工程投資的差異等。在實際的工程過程中，由于諸多方面的因素影響，使得工程進度和投資等出現偏差是十分常見的情況，在工程過程中，應該對這些偏差進行監控，當偏差在較大的范圍內影響工程進程的情況下，應該及時的對實際工程進行進行調整，并且進行相應資料的申報。

（3）成本差異原因分析

在工程實際中如果存在較大的偏差，就要進行實際工程情況的調整。應該分析產生偏差的原因，一般情況下包括各個工序之間的銜接、各個施工步驟之間的銜接、設計的變更、施工工藝的變更等等諸多方面，應該根據實際情況對產生成本差異的原因進行分析，并且將相應的分析結果進行申報。

（4）糾偏措施的制定與實施

根據實際項目過程中的成本差異的原因分析，提出相應的解決措施，制定相應的解決方案，將責任細化到人，積極的調整實際的項目進程，縮小實際項目與預算之間的偏差。在制定相應的解決措施和方案的過程中，應該保證方案的可實施性以確保相應措施的實施。措施的制定應該具有一定的針對性，來保障工程的順利進行，同時能夠進行較好的成本控制。

（5）措施效果評定

通過評定工程的成本控制和預算之間的偏差，來保證措施的效果。當采用相應措施，使得偏差變小，工程進程與預算進程之間差距縮小，則認定為措施有效，產生了較好的糾偏效果。

結語：成本控制是房地產開發項目中的一種重要手段，應該堅持全過程的成本控制，同時應該注重設計階段的成本控制，堅持與技術手段的相結合，通常采用預算定額控制法進行成本控制。成本控制是房地產項目中不可或缺的組成部分，應該不斷的探索新的控制方式，更好的實現對房地產成本控制，實現對房地產工程的優化。