『營改增』對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

牛茜

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在近十幾年是一門熱門企業(yè)，是現(xiàn)代化生產(chǎn)的重要組成部分。其中包括房產(chǎn)租賃企業(yè)等，都對國民就業(yè)和生活條件的改善起到了積極的作用。“營改增”作為新的財政政策，對各行業(yè)都影響巨大，對房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。文章就“營改增”的政策背景對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響進行分析并提出對策。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);影響;對策

隨著經(jīng)濟全球化的不斷加快，國際經(jīng)濟一體化也在深入推進和發(fā)展。在納稅體制上，傳統(tǒng)的納稅體制明顯不適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展狀況，為了滿足當下企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展要求，擺脫制度的制約對經(jīng)濟發(fā)展水平的影響改變我國的納稅制度，實現(xiàn)“營改增”的政策轉(zhuǎn)變成為當下稅制改革必要的階段。稅制的改革對企業(yè)來說既是機遇又是挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是如此。為了更好應(yīng)對“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)該從自身的情況出發(fā)，尋找一條適合自己稅收籌劃方法，促進企業(yè)的生存發(fā)展。

一、“營改增”的含義

“營改增”是指稅務(wù)部門將對企業(yè)營業(yè)稅的征收改為增值稅。營業(yè)稅是稅務(wù)部門針對中國境內(nèi)發(fā)生的應(yīng)納稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓以及售賣不動產(chǎn)或者無形資產(chǎn)而產(chǎn)生營業(yè)額所需要征收的稅費。在中國境內(nèi)出現(xiàn)加工、銷售以及維修等行為而出現(xiàn)增值額度，對此稅務(wù)部門征收的流轉(zhuǎn)稅就是增值稅。政策自2011年實施以來至2015年年底，財政稅收收入累計減少6000億元，因此這項改革是國家為了適應(yīng)經(jīng)濟體制改革制定的重大舉措，是自1994年分稅制后的又一項財政體制改革重大舉措，對國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行有重大意義。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

企業(yè)的生產(chǎn)成本決定著企業(yè)的利潤，“營改增”政策的制定和實施會對企業(yè)的生產(chǎn)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工的過程中需要大量的原材料，“營改增”政策實施后，同樣物品的價格在定價上不會有多大變化，且增值稅的價格已經(jīng)包含在其中。在企業(yè)的實際運營中，為了降低企業(yè)的經(jīng)營成本，在采集原材料時會使用就近原則，對零散的原料不會大量采購。供貨商對企業(yè)采購的零散原料不會開增值稅發(fā)票，這樣建筑原料采購市場的環(huán)境更加錯綜復(fù)雜。企業(yè)實際預(yù)算的稅額增多，超出了企業(yè)的預(yù)算范圍。企業(yè)將多繳納部分增值稅，導(dǎo)致實際利潤下降。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中，施工人員沒有經(jīng)過正規(guī)渠道就進入崗位，他們不是專門勞務(wù)公司介紹的，所以房地產(chǎn)企業(yè)在工資結(jié)算時難以將工人的工資收入進行增值稅扣除，開不了增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)公司要是與正規(guī)建筑企業(yè)合作，增值稅就可以扣除，企業(yè)負稅就會降低，企業(yè)生產(chǎn)成本自然會降低。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

在實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項稅率則定為11%。以上述稅率為標準，下面對“營改增”對房地產(chǎn)稅負的影響進行舉例說明。假設(shè)A公司銷售收入為900萬，相關(guān)成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統(tǒng)一按17%計算，不考慮其他的變動因素。那么：“營改增”之前應(yīng)交稅費=900*5%=45;“營改增”之后應(yīng)交稅費=900/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=46。

從上述的計算可以看出，對于小規(guī)模的納稅人來說，“營改增”對他們是有利的，但對于房地產(chǎn)這種高投入的行業(yè)，“營改增”并沒有達到減負作用，但是，從另一個方面看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)加稅的現(xiàn)象，“營改增”之前這種情況加劇了房地產(chǎn)公司的稅收負擔，“營改增”之后避免了房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)納稅的現(xiàn)象，這也就在某種程度上減輕了稅收負擔。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

“營改增”實施后對我國許多企業(yè)來說既是機遇又是挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。從長遠來說，它對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起推動作用，表現(xiàn)為在進行相關(guān)財務(wù)統(tǒng)計、信息核算時，數(shù)據(jù)的真實準確性得到了保證;對“營改增”之前存在的對企業(yè)重復(fù)征稅的現(xiàn)象也得到了改善，征稅體系的進一步完善對企業(yè)來說是一種發(fā)展機遇。從這方面看，“營改增”政策給企業(yè)帶來的機遇大于挑戰(zhàn)。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響

“營改增”在我國征稅體制的改革中起著尤為重要的作用，當下是我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型的重要時期，“營改增”可以說是經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型的標志，對許多企業(yè)長遠發(fā)展有著決定作用，企業(yè)要想可持續(xù)深入發(fā)展，必須緊跟改革浪潮，激流勇進。對現(xiàn)存的房地產(chǎn)企業(yè)問題，包括，稅負壓力過大，專業(yè)人員技術(shù)不合格等。在“營改增”政策實施的背景下改革房地產(chǎn)企業(yè)收費中的問題，完善收費的管理機制，對促進房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)發(fā)展有著重要作用。“營改增”的實施不僅能夠打開抵扣鏈條，并可以將鏈條加以延伸使抵扣的稅額增加，更多的企業(yè)從中獲利，使相關(guān)企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，互相扶持，共同走向可持續(xù)發(fā)展的道路，由此可知“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是有積極意義的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃對策

針對“營改增”實施的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要提前制定好相應(yīng)的對策，讓企業(yè)在改革的浪潮中謀求更好的發(fā)展。

（一）了解最新政策，加強財稅部門聯(lián)系

目前，“營改增”在我國的實施時間有限，房地產(chǎn)企業(yè)要想在對政府的財務(wù)匯報中減少各種問題的發(fā)生，就要及時主動去了解最新的有關(guān)“營改增”的經(jīng)濟動態(tài)和相關(guān)的法律法規(guī)，并且強化與財政稅務(wù)部門的溝通。“營改增”在我國已經(jīng)實施了一段時間，在這個過程中，企業(yè)重視對員工的稅收知識進行日常培訓(xùn)，保證員工在日常經(jīng)營中的任何收支都要索要發(fā)票，通過制度的培訓(xùn)提高市場環(huán)境的適應(yīng)能力。其次，在“營改增”的探索階段政府也要為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這樣有利用企業(yè)為社會提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，兩者相輔相成，高效合作。

（二）財務(wù)部門做好納稅規(guī)劃，減輕企業(yè)稅費負擔

納稅籌劃包括多個方面，如對納稅人自身的籌劃、固定資產(chǎn)投入的籌劃、施工原材料采購的籌劃等。房地產(chǎn)企業(yè)要對“營改增”政策有充分的了解，在了解基本政策的基礎(chǔ)上積極開展稅收政策實施前期的調(diào)研工作，時刻關(guān)注稅收政策新情況，做好提前籌劃。從上述“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響上看，“營改增”的實施對普通規(guī)模的企業(yè)是有利的，他們可以利用“營改增”政策的實施提前開展影響分析測算，對企業(yè)的稅負、盈利方面進行評估，明確政策實施后企業(yè)的稅負變化，降低企業(yè)的稅負壓力過大造成的風(fēng)險。籌劃的根本目的在于采取最合理有效的方式使企業(yè)獲得最大的利潤空間，每個行業(yè)的稅率都是經(jīng)過相關(guān)部門周密測算的，稅負關(guān)乎許多企業(yè)的利益，政府的財政收入主要來源也與稅收息息相關(guān)，因此政府也高度重視稅收的前期準備工作，從長遠來看稅負增加只是短暫現(xiàn)象，整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅負不會發(fā)生根本變化，對于短暫的稅負增加狀況，要想減輕企業(yè)的納稅負擔，財會人員必須根據(jù)企業(yè)的運營現(xiàn)狀對財務(wù)情況從全面跟蹤，不斷探索納稅籌劃新思路。

（三）加強財會制度管理，減輕核算風(fēng)險

在“營改增”實施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想順應(yīng)時代發(fā)展潮流，必須引進先進的管理理念，通過規(guī)范內(nèi)部管理使企業(yè)知名度提高。其中加強企業(yè)的財會管理工作是關(guān)鍵的一步，由于市場是充滿陷阱和變化的，一套完整的財會體系可以幫助企業(yè)認清內(nèi)部財務(wù)現(xiàn)狀，分析企業(yè)管理中的不足之處，從而掃除企業(yè)內(nèi)部不規(guī)范的經(jīng)濟行為，避免貪污腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。加大對企業(yè)的財會監(jiān)督力度，必須按照“營改增”提出的新要求對原有的財會制度進行修訂后可以有效預(yù)防政策實施帶來的財會核算風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展現(xiàn)狀做好相應(yīng)的財會材料、數(shù)據(jù)報表的統(tǒng)計和上報工作，更好適應(yīng)政策變化帶來的改變。

除了以上三種應(yīng)對措施之外，還要做好發(fā)票管理，遏制舞弊行為的出現(xiàn);以及做好人員培訓(xùn)，降低運營成本等。這些措施的提出希望對“營改增”政策下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收減負有所幫助，實現(xiàn)企業(yè)的效益最大化，促進企業(yè)更好適應(yīng)環(huán)境，取得良好發(fā)展。

四、結(jié)論

稅收是財政收入的主要來源，是建設(shè)社會的利益所在，對國家的基礎(chǔ)事業(yè)發(fā)展起著調(diào)控和促進作用。我國的稅收籌劃技術(shù)還不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)該根據(jù)“營改增”的相關(guān)規(guī)定以最快的速度適應(yīng)稅制改革后的環(huán)境中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對“營改增”的信息保持關(guān)注，并積極培訓(xùn)財務(wù)管理人員。確保房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理方面的工作能夠與“營改增”的要求相一致，使公司的經(jīng)濟效益和競爭力都得到提升。

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（作者單位：交通運輸部煙臺打撈局）