買房子不可不知道的事

趙喜梅

買房置業要考慮哪些因素

中國有句老話：有房才有家，住房是人生的頭等大事，有了舒適的房子，生活才算美好。那么，買房要重點考慮哪些因素呢？

房價是購房者首要考慮的因素。就新樓盤而言，樓盤銷售時會有各種不同的價格，比如起價、開盤價、均價、封頂價等，一個樓盤由于所屬朝向、位置、層數不同，價格也會有差異，房屋出售時是毛坯、簡裝還是精裝，也會對房屋售價有影響。因此，購房者要清楚預購房產價格計算的依據是哪種。

首先，為了確保在自身承受的價位內買到合適的房子，購房者要對家庭經濟收入水平、還貸能力、貸款方式等諸多因素進行理性衡量和選擇。

其次，買房時要核心考慮房屋位置是否優越，一般來說，交通便利、公共配套設施完善、資源稀缺的區域都是城市的熱點區域，這些區域的房子不僅能滿足購房者的各類需求，而且有助于房產價值的提升。因此，孩子的人校、父母的養老就醫、上班的便利度等都需要考慮在內。

再次，要關注小區的環境和物業管理。小區的綠化程度、人文環境、安全性都會對購房者今后的居住產生深遠影響。

最后，買房一定要量力而為，切勿好高騖遠、感情用事。要有一個良好的心態，對買房這件事保持一顆平常心，不以房價上漲而悲也不因房價下跌而喜。買房是大事，一定要征得家里人的同意與支持，不要獨行專斷。只有全家步調保持一致，置業者才能無后顧之憂，全力以赴。

購房者一定要搞清自己能承受的心理底線在哪里。要充分考慮買房后會給自己、家人以及子女的工作、學習、教育和生活質量等方面帶來哪些影響，是利大于弊，還是弊大于利。如果是弊大于利，一定要果斷放棄，決不能為了逞一時之勇和面子問題，在頭腦不冷靜的狀態下購房，如此帶來的不良后果是無法估量和補救的。如果您將要為首付款和月供還款焦頭爛額、憂心忡忡，整夜輾轉反側、無法入眠，那就要重新審視究竟適不適合在現階段買房。

房地產經紀公司的選擇和費用

如今，找房地產經紀公司購買二手房成為許多人的選擇，圖的是省心省力。從選到購到過戶，有經紀人提供房源、帶看、議價、組織買賣雙方辦理煩瑣復雜的解押、貸款以及房產過戶等手續。那么，通過房地產經紀公司買二手房應該注意些什么呢？

據筆者了解，互聯網房地產經紀公司的咨詢服務費（以下簡稱傭金）一般為房屋成交價的1 %，信譽好的有資質的實體房地產經紀公司為2%。在選擇房地產經紀公司時，不要一味貪圖傭金便宜而聽信經紀人的花言巧語。一些房地產經紀人慣用的套路是，先用聽上去較低的傭金套牢購房者，但就房屋買賣過程中產生的稅費、過戶代辦費、評估代辦費、公證費、按揭代辦費、抵押代辦費等費用避重就輕甚至避而不談，而這些費用累計起來是除傭金外的大頭支出，在購房之前必須要做到心中有數，提前安排資金，以免讓自己陷入被動之中。

經紀人這么做的目的是——盡快促成由買賣雙方和房地產經紀公司簽署三方或者四方參與的房屋買賣居間合同，促使購房者支付購買定金，促使賣方把房屋所有權證（或不動產權證）及有關房屋資料原件押在房地產經紀公司。至此，主動權從買賣雙方那里轉移到了房產經紀公司手中。

據筆者了解，關于房屋買賣居間合同中違約責任約定一項，房地產經紀公司通常是這樣表述的：甲、已雙方任一方不履行本合同約定義務，致使合同目的不能實現，即視為違約;如甲方（賣房一方）違約，須雙倍（有的是三倍）返還乙方（購房者）定金，如乙方違約，則其定金賠償給甲方。在未能全額支付丙方（房地產經紀公司）相關服務費用的前提下，甲、已雙方均同意從上述定金中優先支付信息咨詢服務費及居間服務費（中介費）。不難看出，無論買賣雙方哪一方違約，房地產經紀公司的利益都不會受到任何損失，只會因合同違約而受益。

因此，簽署合同時，對違約條款持異議的，可協商另行簽署附屬協議約定。如果協議不成，買賣雙方可自我或相互評估，如果雙方違約的可能性很小或沒有就繼續簽署。如果其中任一方思想左右搖擺就極可能會出現違約，應當機立斷終止協議簽署，千萬不要為了所謂的面子和爭強好勝而勉強簽署。此時，購房者一定要講面子、保面子的話，那就是不能讓自己的血汗錢有去無歸，不給自己招惹“擦屁股”的麻煩。

一般情況下，只有在購房者繳納了定金之后，合同才會生效，如果合同已經簽署，而自己尚有疑慮，一定不要急著繳納定金，此時協商在定金條款中注明不履行合同的具體情況還不晚，謹防開發商和房地產經紀公司利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，巴不得讓人違約。

房屋買賣過程中產生的稅費及解押問題

二手房買賣中有一個關鍵詞“滿五唯一”，想弄清“滿五唯一”，我們先解讀二手房買賣過程中的稅費。

首先要了解契稅，契稅是買房時候一定要上交給國家的稅收，那這個稅收是怎么收的呢？我們從你家庭擁有房子的套數和房子面積是否大于90平方米為界線來區別。

首套房：假設你家庭（夫妻為單位）是首次購房，且小于90平方米，契稅是I%;假設你家庭（夫妻為單位）是首次購房，且大于90平方米，契稅是1.5%;二套房：假設你家庭（夫妻為單位）是第二套房，且小于90平方米，契稅是1%;假設你家庭（夫妻為單位）是第二套房，且大于90平方米，契稅是2%;三套房及以上，不分房子大小契稅是3%。

弄懂了契稅，我們進一步探索“滿五唯一”，“滿五唯一”分兩塊，一塊是“滿五”，一塊是“唯一”。“滿五”：商品房以契稅票填發日期或房產證登記日期為準（哪個時間早以哪個為準），購房者擁有房屋的時間大于等于五年。“唯一”：以家庭為單位，家庭成員名下在該省份或直轄市內登記在房產局的有且只有這一套房子（家庭成員指本人、配偶及未成年子女）。

了解完契稅和“滿五唯一”，我們就可以清晰地看懂以下的費用舉例了，以鄭州地區為參照，假設你以家庭為單位購置首套二手房，80平方米，120萬元。

第一種情況：賣方房子不滿兩年。需交納以下費用：增值稅：120萬元×5%=6萬元;契稅：120萬元×1%=1.2萬元;個人所得稅：120萬元×1%=1.2萬元（按各地標準征收）;累計稅費8.4萬元。

第二種情況：賣方房子滿兩年或滿五不唯一。需交納以下費用：增值稅免征;契稅：120萬元×1%=1.2萬元;個人所得稅：120萬元×1%=1.2萬元（按各地標準征收）;累計稅費2.4萬元。

第三種情況：滿五唯一。需交納以下費用：增值稅免征;契稅：120萬元×1%=1.2萬元;個人所得稅免征;累計稅費1.2萬元。

顯而易見，第三種情況對購房者最為有利。

此外，買二手房的時候，一定要問清賣方房產是否有抵押的情況，即是否有銀行貸款還沒有還清，甚或因債務問題辦理過二次抵押。那么，沒有還清貸款的二手房能不能交易？交易的時候會不會有風險？怎樣才能規避這種風險呢？

方法有四：

一是貸款按揭轉移。最簡單的方法就是將余下的貸款轉到買房人名下，先去銀行征得銀行同意方可，如果客戶要換銀行做貸款會更麻煩。隨著房貸政策收緊，銀行對“轉按揭”限制會更多，只有少數銀行可以做，這種方法有一定的局限性。

二是全款交易。讓原房主先還清全部貸款，辦理解押，解押完畢后，購買方全款交易，這是最安全、最直接的方法。

三是用抵押物申請抵押貸款還清房貸。如果以上兩條都沒辦法操作的話，原房主可以使用一些資產去抵押，辦理抵押貸款后先結清房子的貸款。房屋交易完成后，可以使用賣房的錢去償還之前辦理的抵押貸款。

四是購房者用首付款幫賣家做貸款解押。即買家先支付一部分房款，供賣家提前還貸，然后賣家辦理好結清手續后過戶給買家，買家再給尾款。這種辦法較為常見，但這種辦法對于買方來說存在一定的風險，因為在付出購房款后，房產權屬還屬于賣房者，一旦賣房者不承認或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失。為保險起見，在墊付過程中，買方與賣方可簽訂一份辦理相關事宜的承諾協議，并以房屋所有權證（或不動產權證）做抵押。或者選擇有信譽的大型中介公司介入，作為第三方保證資金的安全。