北京市住房租賃市場優化研究

分析北京市近幾年的住房政策以及居民住房情況，筆者發現在房屋買賣市場遇冷，房屋居住屬性回歸的背景下，北京市住房租賃市場或將迎來巨大變革。本文通過梳理北京市房屋租賃市場的現狀和問題，借鑒發達國家住房租賃市場的成熟經驗，為北京市住房租賃市場發展提供政策建議。

一、北京市住房租賃市場現狀分析

1、住房租賃市場需求大、租金增長速度快。北京市目前常住人口約為2170萬人，其中租房比例34%，約有750萬人口。巨大的需求和有效供給不足讓房東和租賃機構待價而沽，這也是近幾年租金增長率居高不下的原因之一。根據諸葛找房網2017年北京市租房市場報告顯示，北京市2016-2017年度的租金增長為11.6%，相比前兩年20%增長比例雖有下降，但依舊高出合理的漲幅水平。

2、監管手段缺乏，制度落實困難。隨著國家對住房租賃市場的重視，北京市住房租賃市場也加快了發展速度，目前來看管理政策和落實手段依舊滯后。以登記制度為例，北京市在各區設立了很多租賃登記點并上線了住房租賃監管平臺，但由于稅費等問題，多數房東選擇不登記或假登記，讓該制度無法落實。另一方面，中介和租賃機構對市場有重要的話語權，可以直接影響市場的價格水平，承租人只能被動接受，相關政府部門對于這種現象引發的問題也僅限于約談。

3、承租人權益受損案件多發且維權困難。根據近兩年北京市租房報告統計，租客權益受侵害事件發生頻繁，主要集中在押金、房租、合同和房屋維修等方面。72%的租客在權益受到侵害時會因為程序復雜、耗時過長、收效不佳等原因不了了之。由此引發的租房市場中租客與中介、房東矛盾重重，嚴重影響租賃市場的健康發展。

4、行業法規少、承租人權益保護力度小。梳理我國和北京市近些年出臺住房租賃法律條文，市場管理中依據的文件規定相對寬泛、細化規定相對缺乏。同時，現行的法律法規對出租人的權益保護較多，對承租人保護力度較低。

三、國外住房租賃市場經驗借鑒

1、多種措施開拓房源。各國政府采取多種形式增加市場有效供給，德國制定多種稅收優惠鼓勵私人建設出租房產，還將出租房屋的投資回報率穩定在5%-6%，刺激更多投資者進入住房租賃市場。美國政府為低收入者提供保障住房，同時鼓勵私房租賃，出租房租可以抵扣貸款利息和房產稅，還可以增加房屋折舊享受稅收減除。

2、規范租金定價和租金調整。德國實行房屋租賃價格指導制度，各地方的房屋管理機構要對房屋的綜合情況評估后制定《房屋租金參照表》，每兩年更新一次。新簽訂的合同租金價格不得超過同等房屋租金的20%，否則視為違法行為。德國政府還規定3年內房租調整超過15%的屬于違法行為。

3、法律完善，保護出租人權益。在法律層面上，德國政府對出租房屋的可居性做了明確規定，并先后建立了住房安全和健康標準等評估體系，對房屋質量嚴格要求。在日本，租賃合同受到民法的特別保護，如需修改合同需提供正當理由且經法院通過能實行。美國實行住宅租金管制和租金穩定政策，市場房租不是隨意上漲的。

4、發放租房補貼，鼓勵租房行為。很多政府采取發放補貼措施促進租賃市場發展。在市場初期，市場中的供給往往缺乏，此時政府選擇補貼出租方，讓更多的機構和資源參與到住房租賃市場中；隨著市場的成熟，改為補貼承租方，保證民眾居住權利。在住房租賃市場成熟的國家，一線城市的租住率往往很高，租房能提高城市人口的流動性，促進城市的活力。

四、北京市住房租賃市場的優化建議

了解北京市住房租賃市場現狀并對問題進行剖析，筆者認為伴隨房屋買賣市場理性回歸，住房租賃市場必然要承接更多的居住需求，構建健康合理市場就十分迫切。借鑒國外成熟住房市場的發展歷程并結合北京市本地具體情況，提出如下建議。

1、培育多元化市場供應主體，增加住房有效供給。目前北京市住房租賃市場供需矛盾突出，面對供小于求的現狀，最有效的方法就是增加市場有效供給。《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》指出要利用好存量住房，培訓市場供應主體，構建專業的住房租賃企業和中介機構，同時要出臺優惠政策鼓勵個人出租；另一方面要增加增量住房，引導土地、資金進入市場，支持商業用房出租。北京住房空置率較高，盡快出臺空置稅和出租抵稅的相關政策，讓更多空置房進入市場。另外，提高租房的投資回報率，吸引社會資金進入，可以增加市場活力，同時要防止泡沫產生。

2、合理租金價格、防止漲幅過快。北京市的租金房價比低于合理水平，但是租房人群的租金收入比又相對偏高，調節好兩者關系對確定住房租賃市場價格具有重要意義。政府放權給市場，讓市場定價的同時要做好監督工作，防止市場產生壟斷控制價格。效仿德國的租金評估機制和漲幅度控制措施不失為一種可行方法。

3、健全租賃市場法律法規、維護承租人權利。市場需要健全的法規，針對北京市住房租賃市場的法規少且內容寬泛的現狀，盡快制定出規范有效的法律政策十分必要。新出臺的法律文件要貼合實際、易于落實，同時新法規要更加注重承租人權益的保護，要對房屋的可居住、轉租過程的減損義務以及侵權責任問題作出明確說明。

4、落實住房租賃市場的監督管理工作。管理單位要將工作重心下基層，做好租客集中社區的監管工作，加強普及宣傳。做好出租人和中介的資質審查工作，對合同、押金等容易產生糾紛的重點事項重點監督。

作者簡介：孫兆朋（1990.10）男，籍貫：河北石家莊，民族：漢族，學歷：本科，研究方向：世界經濟。