基于經濟學理論的房地產市場供求探究

周裕川

摘要：隨著我國社會的快速發展，我國房地產行業得到了快速發展，但是其本身依然存在著諸多問題，必須要從房地產市場供求視角下不斷的完善和創新措施，才能夠促進我國房地產經濟的可持續性發展，從本質上來促進我國社會以及經濟的發展，文章簡單闡述了宏觀調控對房地產企業發展重要意義，并且分析了我國房地產經濟發展的現狀以及完善的措施。

關鍵詞：房地產；供求視角；促進措施

近年來，為了遏制房地產泡沫的再次升溫，我國政府出臺了眾多相關宏觀調控措施，如控制土地供應、限制銀行資金投入、進行房地產法規執法檢查等。但由于我國傳統房地產宏觀調控理論自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我國的房地產宏觀調控體系從理論上看近似完美，但過于注重日常化的管理，不能很好地適應緊急狀態時的調控需要；另一方面，我國的房地產宏觀調控理論可操作性欠佳，導致政府在房地產危機出現時無所適從。其后果是每當房地產泡沫呼聲響起，政府就祭起土地、金融、法規等三面大旗，這種權宜之計不僅使地方政府、房地產開發商產生了“狼來了”的心理，也對國民經濟的健康發展造成不利影響，政府宏觀調控的效果也大打折扣。

我國政府政策對房地產及其相關行業的影響進行研究基本始于九十年代末，其主要研究成果散見于各大經濟類、管理類的學術期刊上發表的學術論文，其中絕大多數是從經濟學的角度，以促進房地產業健康穩定發展為目標而進行的研究和探討。在研究對房地產業進行宏觀調控時，其中很重要的一個方面是控制房價的過度上漲，從這一角度研究宏觀調控政策的。作者通過研究得出了地價盡管是房價的重要構成部分，對房價的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的，決定房價的因素是市場需求而不是成本的結論；并據此提出了房地產宏觀調控的政策導向為：調控房地產市場，重點應調控房價；調控房價，必須控制投機需求。

一、國家采取宏觀調控政策干預房地產企業發展的必然性

（一）樓市價格日趨上升

當今時代，我國樓市價格不斷提高，與群眾的收入比例十分不協調，從而會出現諸多社會問題，進一步增加了貧富差距。這些現象與我國政府所倡導的和諧社會相違背，為了能夠提高社會安定團結，提高人們的購買能力，必須要不斷調控樓價。目前我國樓市價格遠遠超出了市場發展規律和供求關系。政府必須規范行業發展，保障市場的凈化程度，從而才可以促進企業的發展，穩定稅收來源。但是其調整本身屬于長期的規范，并不是短期完成的，企業必須要不斷的穩固自身，才能夠抓住機遇得到進一步的發展，從而保障企業能夠掌握更大的空間。

（二）中央與地方政府的博弈

地方政府往往為了稅收以及土地經營款等收入問題鼓勵房地產行業的發展，提倡提高房價，從而才能夠促使地方政府在整個國民經濟中占據較大的比例，進一步促進城市的發展，進而才能夠愈加凸顯政績，與我國中央政府提倡的和諧社會違背，所以，不能讓其隨意發展，必須要進行宏觀調控。

二、我國房地產經濟發展的現狀

（一）房地產市場結構的不合理

影響房地產行業可持續性發展的因素有很多，其中房地產市場結構不合理對其的影響最為直觀。結合相關調研表明，在住房供應的市場結構中，國家可以對房源進行控制的數量應該占總房源的30%才是比較合理的結構。但是，根據我國的實際情況，我國房地產市場中別墅以及商品房的數量占有非常大的比例，由于我國政府能夠調控的經濟房和限價的商品房的數量與總房源相比是十分少的，這樣的現狀就使得我國房地產市場的失衡。本質上的原因還是由于房地產的開發商只注重利益的追求，另一方面，由于商品房的價格的升高會一定程度上影響地方財政的稅收，進一步促進我國地方經濟的快速發展，從而使得地方政府對于房地產的開發方面非常重視。

（二）商品房價格的不斷上漲

商品房價格的不斷上漲使得我國房地產價格出現了一系列問題，人們購房壓力劇增，而商品房價格不斷上漲本質原因是房地產開發的成本的增加和商品房銷售行為的不規范，從而使得我國的房地產行業的可持續性發展受到了一定的影響。

（三）房地產市場秩序的混亂

現階段，由于我國房地產市場的準入規則不完善，所以外資企業想要進入中國的房地產市場是非常容易的，這樣會對我國的回避政策的執行力度造成直接的影響，從而造成我國房地產市場的秩序混亂，房地產的投機者通過借助期房的方式能獲取有效的經濟效益。我國很多的房地產的開發商都會在現房的銷售過程中實施優惠等措施，這樣的做法會給人們帶來不良心理暗示，消費者的合法知情權并沒有得到保障。

三、完善房地產市場的供給體系

（一）加強有效供給

結合我國實際的房地產供求關系，導致我國商品房空置率比較高，必須要提供有效的供給數量，才能夠真正的減少無效供給。在供給總量來講，其主要包括兩個方面，即適銷對路的有效供給以及滯存積壓的無效供給。為了保障我國房地產經濟的均衡，關鍵問題就是減少無效供給，提高有效供給，為了能夠有效的實現有效供給，必須要進一步完善我國房地產產業結構的調整，進一步建設完善的房地產市場體系，保障價格信號能夠準確的發揮作用。另外，還必須要加大經濟適用房以及廉租房的供求，為我國中低收入人員的住房提供保障，從而才有利于我國房地產市場的可持續性發展。

（二）調整供給缺口

在市場經濟中，房地產市場與其他商品市場以及資金市場有著十分緊密的聯系，市場供求關系的變化會直接影響到另外一個市場供求關系的變化，所以，房地產供給缺口的緩和以及消除不僅需要依靠房地產市場的單獨調控。雖然我國房地產供給缺口體現出房地產商品市場供不應求，在進行宏觀調控的時候是必要的，但是，如果其他市場不變，那么房地產市場變化也不能從根本上消除房地產供不應求的現象。所以，房地產市場上，必須要通過科學、合理的宏觀調控才能夠真正的解決房地產商品供給的短缺。其主要調控措施可以從以下幾個方面加以體現。其一，數量調整措施，從增加供給角度來講，必須要積極的調整土地出讓的規模，調整房屋出售的規模，進而才能夠不斷的促進房地產商品的建設。從抑制需求來講，必須要不斷的擴大出讓使用土地的面積，進而才能夠真正的增加可供出售的房屋數量，從根本上減少短缺房地產商品市場所面臨的巨大壓力。其二，從價格調整來講，必須要不斷的調高房地產價格，進而才能夠促進短缺房地產商品的生產，應該適當的增加房地產租金，來提高供給。從抑制需求的角度出發，調高房地產價格，以達到減輕短缺房地產商品市場所面臨的壓力；抑制需求的角度出發，調高房地產的租金，以達到減少社會對房地產需求的目的。

（三）房地產供給的定義

房地產供給是指一段時間內房地產所有者，以買賣雙方共同約定的價格提供的房地產商品量。從宏觀經濟角度來看，房地產供給是指某段時間內，特定地區內的供給總量，包括增量房地產商品，即新開發的房地產商品，和存量房地產商品，即房地產商過去開發尚未出售的存貨。在其他條件不變的情況下，根據供給法則（Law of supply），房地產的價格和房地產建造者的供給量正相關，供給量越多，房地產的價格越高。

（四）房地產供給價格彈性 房地產作為一種特殊商品，其供給、需求和價格之間的關系有其特性，需求和供給對價格變動的反應敏感程度不一樣。一般來說，房地產市場的需求對價格敏感性大，相對主動、變化快；而供給對價格敏感性小，相對被動、變化慢，也就是房地產市場的需求彈性大、供給彈性小。

1 房地產需求彈性

房地產需求是在一定的時期內、一定的價格水平上，消費者愿意購買而且能夠購買的房地產數量。商品需求規律揭示價格與需求之間呈反方向變化。房地產市場同樣存在需求規律：當房地產價格下跌，會激起消費者的購買欲望，市場需求量上升；當房地產價格上漲，增加了消費者的購買成本，就會抑制一部分的需求，市場需求量下降。但房屋是一個特殊的商品，具有居住和投資的雙重功能，加之房地產市場的買賣雙方信息不對等，有時并不完全遵循需求規律。例如當房價出現上漲，消費者心理上會形成繼續上漲的預期，市場上出現“追漲”現象和“買漲不買跌”，所以價格雖然上漲但是需求仍然上升。而當房價出現下跌，市場上也有可能形成觀望，需求反而下降。房地產需求彈性指價格變動所引起的需求量變動的程度，即房地產需求量對價格變動的反應程度。房地產需求對價格較為敏感，例如一些樓盤出現降價或推出大幅優惠促銷時，出現排隊搶購的場面，需求量迅速增加。而當價格上升特別是持續上升時，也會形成市場的恐慌心理和上漲預期，需求仍較為旺盛。所以房地產市場的需求對價格比較敏感，彈性較大，無論價格漲與跌，都會引起需求量的更大反應。

2 房地產供給彈性

房地產供給是房地產開發商在某一時間內，在一定的價格水平上，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量。大多數商品其供給量與價格是同方向變化的，即商品價格上升，供給量增加；價格下降，供給量減少。同樣，當房地產價格上漲、利潤增加時，房地產開發企業開發投資意愿增強，市場供應增多；反之，當房地產價格下跌時，開發企業投資興趣降低，投資規模收縮，市場供應減少。房地產供給彈性指房地產價格變動所引起供給量變動的程度，即房地產供給量對價格變動的反應程度。房地產投資規模大、生產周期長、審批環節多，當價格變動時，其供應量變動比較緩慢。短期內，房地產開發企業能夠提供給市場的產品量，僅限于已經可以上市銷售的產品存量，無法在短時間內增加供應，供應量不會因價格的變化而迅速得以調整；長期來看，房地產開發商可以通過調整投資和開發規模，對價格變化作出反應，房地產供給的彈性增大，但由于房地產業受土地的制約較多，土地供應的彈性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地產的長期供給也缺乏彈性。

3 房地產市場供需彈性的調節

房地產市場的需求彈性大，供給彈性小，兩者之間存在不平衡。當前的房地產市場，總體來說仍處于供不應求的狀況，導致房價上漲較快，雖然市場機制最終會實現市場均衡，但這個過程需要一段時間，因此在市場自發調節的基礎上，非常有必要采取措施主動調節房地產市場供需彈性，一方面降低需求彈性，抑制不合理的需求；另一方面提高供給彈性，增加市場有效供應，最終實現市場均衡。

房地產需求彈性調節――抑制彈性需求。彈性需求是除剛性需求、改善性需求以外的需求，這類需求相對來說以投資性的購房置業較多，同時不排除部分投機性需求。彈性需求可變性較強，受政策、市場、金融、經濟等方面的影響較為明顯，是產生需求彈性的重要因素。當前的市場狀況下，調節的重點應是抑制彈性需求、降低需求彈性。一是采取金融手段抑制投資、投機需求。如實行差別化的住房信貸政策，對二套房提高首付比率和貸款利率、三套房停止發放貸款。二是增加房地產交易成本。發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅政策，打擊投資投機行為。三是直接限制購買。對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，可在一定時間內限定居民家庭購房套數，直接抑制市場需求，特別是投資、投機性的購房需求。

四、完善房地產市場的需求體系

制止把房地產當作投資和投機對象的錯誤做法。如果房地產為居民純粹的消費品而非投機的載體，房價就不會在短期內大幅波動，只會隨著人口和收入的增加在長期內穩中緩慢上升。到后期人口逐步實現零增長，人口結構和生活水平基本穩定，歷年積累的住宅存量基本可以滿足穩定人口的需要，每年新增住房流量只是為了抵補存量的毀損和折舊，這時的房地產市場才是成熟的市場，這樣的發展模式才是健康的模式。

禁止消費層面的投機行為。為了控制房價非理性的過度上漲，各地政府最好在購房者購買時設置一定的限制條件。對于這些游資，政府應該設法將他們引導到不是制造泡沫而是創造真實財富的生產性投資活動中去。同時對經濟適用房和廉租房等獲取條件要嚴格把關，謹防高收入者霸占社會有限資源。封堵境外投機資金，收縮國內面向房地產行業的銀行信貸。大量可利用的投機資金是房地產價格上漲，泡沫膨脹的催化劑。要防止已有的泡沫繼續膨脹就要封堵境內外投機資金繼續涌入，要想擠出現有泡沫，就要分流出已進入的資金。對人民幣升值的預期是境外投機資金持續涌入的動力，外資的涌入對中國房地產價格的過快上漲所起的作用至少有兩個方面：首先是它直接形成了房地產市場的需求，推升了房價的上漲；其次中國人總相信外國人是聰明的，外資的行為極大地影響了國內潛在買家對未來房地產市場的預期。在現行匯率政策不能貿然改變的情況下，只能通過其他的經濟手段和行政手段來阻止。

采取適度的調控措施，避免預期突然轉變。泡沫的引發、投機行為的產生與人們的預期有極大的關系。當預期房價未來要上漲時，就會刺激人們增加當前需求。客觀上使得價格真的上漲，從而陷入漲價―預期―再漲價的惡性循環，使本來有序的市場變得混亂。若由最具權威的政府部門根據人口、收入等因素制定比較詳細的房地產中長期發展規劃，并定期修改、公布，且嚴格實施，那么人們的預期也就不會跌宕起伏，投機行為也就難以發生。

總結

房地產經濟宏觀調控的經濟手段是指政府按照房地產經濟規律，通過調整經濟利益，運用經濟杠桿及產業政策等經濟機制來調控房地產經濟的一種手段。主要包括產業政策、貨幣政策、財政政策手段。通過政策的扶持或約束，以政策確定性引導房地產經濟，來實現國家對房地產經濟的宏觀調控，是調控的重要方式。政策通過產業定位、產業發展規劃和政策導向，引導房地產業穩定、健康發展，這對房地產經濟本身和整個國民經濟的發展都是有非常重要的意義。房地產產業政策作為一種方向性、導向性的政策措施體系，應充分注意時效性，應當反映房地產經濟運行的客觀規律，體現國民經濟發展對房地產經濟的客觀要求，并且政策的實施以間接為主。財政政策。是指政府運用財政收支的各種工具，通過調節國民收入分配、再分配的方向和規模，以達到經濟總量平衡和結構平衡目的的政策手段。在宏觀調控中，財政政策具有最直接、最有效的作用，對房地產經濟的宏觀調控，財政政策也同樣起著十分重要的作用。

參考文獻

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（作者單位：西南財經大學）