土地利用效益評價方法與工程實踐研究

劉春丘

摘? ?要：土地作為不動產(chǎn)的核心要素，本文以城鄉(xiāng)一體化進程中的鄉(xiāng)村土地利用效益評價為研究對象，基于湖北某市的調(diào)查研究數(shù)據(jù)，探討了對鄉(xiāng)村土地利用效益的評價方法，建立了土地利用效益評價指標(biāo)體系，結(jié)合具體實踐提出了相應(yīng)的措施，相信對全國其他地區(qū)的土地利用效益評價有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：土地利用效益? 評價? 城鄉(xiāng)一體化? 對策

中圖分類號：F301? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）11（c）-0246-02

隨著我國改革開放程度的不斷加深，城市規(guī)模不斷擴大，對于土地的需求量也逐漸增加，城市化發(fā)展過程當(dāng)中建筑用地規(guī)模也呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，與此同時，在城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中，不合理的土地利用方式極大地降低了農(nóng)村土地的利用效率，進一步激化了人地矛盾，這些問題嚴(yán)重影響了城鄉(xiāng)一體化進程的順利開展。

本文對城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地利用效益進行系統(tǒng)的評價，其評價體系主要包括城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中土地的經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益三方面。

1? 資料分析

通過對湖北省某市實地調(diào)查統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2003年前湖北省某市鄉(xiāng)村居民土地主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其土地主要收入來源于耕地、租地及商地等方面，鄉(xiāng)村居民土地的利用主要可以分為2方面，即農(nóng)產(chǎn)品種植與土地出租。

其中農(nóng)產(chǎn)品種植當(dāng)中糧食作物在居民收入占據(jù)主要成分。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，到2018年，該市鄉(xiāng)村居民土地利用狀況已經(jīng)發(fā)生了明顯的改變，土地利用中土地的商業(yè)利用所占的比重逐年加大，并且在其土地的相關(guān)收益當(dāng)中得以表現(xiàn)。與2008年相比糧食作物（水稻、小麥、玉米）下降到總收益的32%;蔬菜、水果等經(jīng)濟作物收益上升到總收益的37%;土地出租仍維持在總收益的8%;商業(yè)用地（主要指房地產(chǎn)建筑類）增長最為迅速，其占到總收益的25%。這一現(xiàn)象說明，隨著城鄉(xiāng)一體化的實施，該市鄉(xiāng)村地區(qū)土地利用與土地的收益狀況已經(jīng)發(fā)生了明顯的改變。

在傳統(tǒng)的土地效益評價體系當(dāng)中，經(jīng)濟效益通常被作為評價土地效益的唯一標(biāo)準(zhǔn)即只單純地注重經(jīng)濟因素在土地效益當(dāng)中的作用而忽視了其他諸如社會效益、生態(tài)效益在土地效益評價當(dāng)中的作用，隨著我國經(jīng)濟的逐步轉(zhuǎn)型，其對于發(fā)展效益的評價也從過去單純地以經(jīng)濟增長量向著經(jīng)濟、社會、生態(tài)評價方向發(fā)展，因此原本對于鄉(xiāng)村土地利用效益評價體系已經(jīng)不適用于當(dāng)前農(nóng)村土地使用狀況，因此，如何對城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地利用效益進行準(zhǔn)確評價迫在眉睫。

2? 土地效益評價體系建立

土地利用效益較為通用的定義是畢寶德教授在《土地經(jīng)濟學(xué)》當(dāng)中提出的，即土地利用的經(jīng)濟效益是指對于土地的投入與取得有效產(chǎn)品（或服務(wù)）之間的比較，這當(dāng)中所謂的有效產(chǎn)品通常指的是該產(chǎn)品能夠滿足社會發(fā)展的需要。在我國廣大的鄉(xiāng)村地區(qū)，土地的主要用途可以分為3大類，即農(nóng)業(yè)用地、經(jīng)濟用地及建筑用地。農(nóng)業(yè)用地主要指用于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，種植糧食作物的土地;經(jīng)濟用地指的是從事經(jīng)濟作物（例如水果、林地）種植與畜牧業(yè)養(yǎng)殖用地;建筑用地主要指的是進行建筑物造地的土地，主要包括居民區(qū)的建設(shè)、交通線路的鋪設(shè)等等。

在該研究當(dāng)中，通過對土地利用效益相關(guān)文獻的研讀與實地考察，認(rèn)為對于鄉(xiāng)村土地利用效益的評價主要可以分為土地的經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益等3方面（見表1）。

3? 土地效益評價方法與結(jié)果探討

飛速發(fā)展的城市經(jīng)濟不僅促進了我國工業(yè)化的進程，同時也在很大程度上提高了人們的生活水平與促進社會形態(tài)的轉(zhuǎn)變，但是，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時其所帶來的負(fù)面效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)，在這些負(fù)面效應(yīng)當(dāng)中尤以土地問題最為突出。

根據(jù)土地經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益的計算方法，發(fā)現(xiàn)2000—2018年全國城市建設(shè)用地每年大約增加800km2，年平均增長率維持在6.7%，以該市為例，相關(guān)統(tǒng)計資料表明，2000—2018年該市的城市建設(shè)用地平均增長率約為7.3%，略高于全國平均水平。

但是雖然城市規(guī)模逐步擴大，城鄉(xiāng)一體化進程逐步加快，土地利用效率卻呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢，這說明在城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中，鄉(xiāng)村土地利用效益偏低現(xiàn)象嚴(yán)重，土地的效益并沒有最大化。

通過調(diào)查研究，目前城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中，鄉(xiāng)村土地效益偏低額主要原因如下。

3.1 耕地邊際化現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)地邊際化現(xiàn)象主要是指隨著社會經(jīng)濟、政治的不斷發(fā)展及其與自然環(huán)境等因素共同作用下，農(nóng)村土地在當(dāng)前用途下難以出租，土地利用效益偏低，這種無租化現(xiàn)象即為農(nóng)地邊際效應(yīng)，也稱為“低端邊際化”，如通過1990—2018年湖北省某市農(nóng)產(chǎn)品收益變化圖發(fā)現(xiàn)，近20多年來，水稻、小麥及玉米等主要糧食作物的單位土地利用效益呈逐年下降趨勢（如圖1所示）。

3.2 鄉(xiāng)村土地配置不合理

隨著我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型速度的逐步加快，城鄉(xiāng)一體化進程也逐步得以實施，但是，在我國城鄉(xiāng)一體化實施過程當(dāng)中，對于鄉(xiāng)村土地的利用卻沒有形成行之有效的管理制度，大量的農(nóng)村土地沒有得到充分的利用，但是由于城市土地總量的限制，導(dǎo)致在城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中鄉(xiāng)村地區(qū)的大量土地盲目的投入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，這一不合理的土地配置方式直接導(dǎo)致鄉(xiāng)村地區(qū)用于耕種的土地面積減少，耕地面積的減少與農(nóng)村勞動力的大量流失在很大程度上導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價格上漲，并且過于單一的土地利用方式導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)抵抗風(fēng)險的能力下降。

針對上述現(xiàn)象，在城市擴張的過程當(dāng)中，相關(guān)部門應(yīng)該從鄉(xiāng)村的實際情況出發(fā)，避免照搬城市發(fā)展的思路，此外，在鄉(xiāng)村土地利用方面，應(yīng)從鄉(xiāng)村的區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)位功能出發(fā)，充分發(fā)揮鄉(xiāng)村對于城鎮(zhèn)的輔助功能。

4? 提高土地利用效益思路研究

城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地的合理利用不僅可以促進鄉(xiāng)村經(jīng)濟的發(fā)展，同時對于提高城鄉(xiāng)一體化的質(zhì)量也具有重要的推動作用。

該研究通過國內(nèi)外對城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地利用效益評價的研究，對我國城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地的利用現(xiàn)狀進行了細致的分析，并提出了提高鄉(xiāng)村土地利用效益的幾點建議，以期為我國城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地利用效益的提高提供一定的參考。

（1）合理規(guī)劃。在城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中，對于鄉(xiāng)村土地的利用應(yīng)進行合理的規(guī)劃，例如對于大面積適于機械化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地嚴(yán)禁用于其他用途，這樣可以提高土地的集約度，通過大規(guī)模機械化生產(chǎn)減少投入提高產(chǎn)出并最終提高土地的經(jīng)濟效益。

（2）重視土地生態(tài)效益。針對當(dāng)?shù)鬲毺氐淖匀慌c人文環(huán)境發(fā)展具有針對性的農(nóng)業(yè)發(fā)展類型，例如在山區(qū)適當(dāng)發(fā)展山區(qū)特種家禽的畜牧業(yè)養(yǎng)殖;在環(huán)境優(yōu)美、土壤條件較好但是平原面積較小的地區(qū)可以發(fā)展特色的農(nóng)產(chǎn)品采摘與農(nóng)業(yè)特色旅游等高附加值的生態(tài)農(nóng)業(yè)。

（3）重視土地的社會效益。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，鄉(xiāng)村土地被大量的用于城市建設(shè)或者是相關(guān)的經(jīng)濟建設(shè)（例如工業(yè)區(qū)），對于喪失土地的農(nóng)民而言，其失去了基本的生活來源，因此，在城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中應(yīng)逐步提高鄉(xiāng)村居民的養(yǎng)老保險與生活補助的標(biāo)準(zhǔn)，同時應(yīng)加強鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，努力營造良好的生活環(huán)境提高社會效益。

5? 討論

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)差距表現(xiàn)出逐漸擴大的趨勢，這導(dǎo)致農(nóng)村人口大規(guī)模向城市地區(qū)涌入，而城市當(dāng)中過多的農(nóng)村勞動力的涌入不僅極大增加了城市的社會負(fù)擔(dān)，同時也對城市健康可持續(xù)發(fā)展帶來了諸多不便。

城鄉(xiāng)一體化作為一種有效緩解城鄉(xiāng)差距的措施其對于城市經(jīng)濟的健康發(fā)展與鄉(xiāng)村地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。而在城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中如何對鄉(xiāng)村土地進行合理規(guī)劃進而最大限度的提高鄉(xiāng)村土地的利用效益是城鄉(xiāng)一體化進程當(dāng)中急需解決的重要課題。

參考文獻

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