土地利用效益評價方法與工程實踐研究

劉春丘

摘? ?要：土地作為不動產的核心要素，本文以城鄉一體化進程中的鄉村土地利用效益評價為研究對象，基于湖北某市的調查研究數據，探討了對鄉村土地利用效益的評價方法，建立了土地利用效益評價指標體系，結合具體實踐提出了相應的措施，相信對全國其他地區的土地利用效益評價有一定的借鑒意義。

關鍵詞：土地利用效益? 評價? 城鄉一體化? 對策

中圖分類號：F301? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）11（c）-0246-02

隨著我國改革開放程度的不斷加深，城市規模不斷擴大，對于土地的需求量也逐漸增加，城市化發展過程當中建筑用地規模也呈現出爆發式增長，與此同時，在城鄉一體化進程當中，不合理的土地利用方式極大地降低了農村土地的利用效率，進一步激化了人地矛盾，這些問題嚴重影響了城鄉一體化進程的順利開展。

本文對城鄉一體化進程當中鄉村土地利用效益進行系統的評價，其評價體系主要包括城鄉一體化進程當中土地的經濟效益、社會效益及生態效益三方面。

1? 資料分析

通過對湖北省某市實地調查統計后發現，2003年前湖北省某市鄉村居民土地主要用于農業生產，其土地主要收入來源于耕地、租地及商地等方面，鄉村居民土地的利用主要可以分為2方面，即農產品種植與土地出租。

其中農產品種植當中糧食作物在居民收入占據主要成分。隨著城鄉一體化進程的加快，到2018年，該市鄉村居民土地利用狀況已經發生了明顯的改變，土地利用中土地的商業利用所占的比重逐年加大，并且在其土地的相關收益當中得以表現。與2008年相比糧食作物（水稻、小麥、玉米）下降到總收益的32%;蔬菜、水果等經濟作物收益上升到總收益的37%;土地出租仍維持在總收益的8%;商業用地（主要指房地產建筑類）增長最為迅速，其占到總收益的25%。這一現象說明，隨著城鄉一體化的實施，該市鄉村地區土地利用與土地的收益狀況已經發生了明顯的改變。

在傳統的土地效益評價體系當中，經濟效益通常被作為評價土地效益的唯一標準即只單純地注重經濟因素在土地效益當中的作用而忽視了其他諸如社會效益、生態效益在土地效益評價當中的作用，隨著我國經濟的逐步轉型，其對于發展效益的評價也從過去單純地以經濟增長量向著經濟、社會、生態評價方向發展，因此原本對于鄉村土地利用效益評價體系已經不適用于當前農村土地使用狀況，因此，如何對城鄉一體化進程當中鄉村土地利用效益進行準確評價迫在眉睫。

2? 土地效益評價體系建立

土地利用效益較為通用的定義是畢寶德教授在《土地經濟學》當中提出的，即土地利用的經濟效益是指對于土地的投入與取得有效產品（或服務）之間的比較，這當中所謂的有效產品通常指的是該產品能夠滿足社會發展的需要。在我國廣大的鄉村地區，土地的主要用途可以分為3大類，即農業用地、經濟用地及建筑用地。農業用地主要指用于從事農業生產，種植糧食作物的土地;經濟用地指的是從事經濟作物（例如水果、林地）種植與畜牧業養殖用地;建筑用地主要指的是進行建筑物造地的土地，主要包括居民區的建設、交通線路的鋪設等等。

在該研究當中，通過對土地利用效益相關文獻的研讀與實地考察，認為對于鄉村土地利用效益的評價主要可以分為土地的經濟效益、社會效益及生態效益等3方面（見表1）。

3? 土地效益評價方法與結果探討

飛速發展的城市經濟不僅促進了我國工業化的進程，同時也在很大程度上提高了人們的生活水平與促進社會形態的轉變，但是，在城鎮化發展的同時其所帶來的負面效應也逐漸顯現，在這些負面效應當中尤以土地問題最為突出。

根據土地經濟效益、社會效益及生態效益的計算方法，發現2000—2018年全國城市建設用地每年大約增加800km2，年平均增長率維持在6.7%，以該市為例，相關統計資料表明，2000—2018年該市的城市建設用地平均增長率約為7.3%，略高于全國平均水平。

但是雖然城市規模逐步擴大，城鄉一體化進程逐步加快，土地利用效率卻呈現出逐年下降的趨勢，這說明在城鄉一體化進程當中，鄉村土地利用效益偏低現象嚴重，土地的效益并沒有最大化。

通過調查研究，目前城鄉一體化進程當中，鄉村土地效益偏低額主要原因如下。

3.1 耕地邊際化現象嚴重

農地邊際化現象主要是指隨著社會經濟、政治的不斷發展及其與自然環境等因素共同作用下，農村土地在當前用途下難以出租，土地利用效益偏低，這種無租化現象即為農地邊際效應，也稱為“低端邊際化”，如通過1990—2018年湖北省某市農產品收益變化圖發現，近20多年來，水稻、小麥及玉米等主要糧食作物的單位土地利用效益呈逐年下降趨勢（如圖1所示）。

3.2 鄉村土地配置不合理

隨著我國經濟轉型速度的逐步加快，城鄉一體化進程也逐步得以實施，但是，在我國城鄉一體化實施過程當中，對于鄉村土地的利用卻沒有形成行之有效的管理制度，大量的農村土地沒有得到充分的利用，但是由于城市土地總量的限制，導致在城鄉一體化進程當中鄉村地區的大量土地盲目的投入到房地產市場當中，這一不合理的土地配置方式直接導致鄉村地區用于耕種的土地面積減少，耕地面積的減少與農村勞動力的大量流失在很大程度上導致農產品價格上漲，并且過于單一的土地利用方式導致農村地區抵抗風險的能力下降。

針對上述現象，在城市擴張的過程當中，相關部門應該從鄉村的實際情況出發，避免照搬城市發展的思路，此外，在鄉村土地利用方面，應從鄉村的區位優勢與區位功能出發，充分發揮鄉村對于城鎮的輔助功能。

4? 提高土地利用效益思路研究

城鄉一體化進程當中鄉村土地的合理利用不僅可以促進鄉村經濟的發展，同時對于提高城鄉一體化的質量也具有重要的推動作用。

該研究通過國內外對城鄉一體化進程當中鄉村土地利用效益評價的研究，對我國城鄉一體化進程當中鄉村土地的利用現狀進行了細致的分析，并提出了提高鄉村土地利用效益的幾點建議，以期為我國城鄉一體化進程當中鄉村土地利用效益的提高提供一定的參考。

（1）合理規劃。在城鄉一體化進程當中，對于鄉村土地的利用應進行合理的規劃，例如對于大面積適于機械化農業生產的土地嚴禁用于其他用途，這樣可以提高土地的集約度，通過大規模機械化生產減少投入提高產出并最終提高土地的經濟效益。

（2）重視土地生態效益。針對當地獨特的自然與人文環境發展具有針對性的農業發展類型，例如在山區適當發展山區特種家禽的畜牧業養殖;在環境優美、土壤條件較好但是平原面積較小的地區可以發展特色的農產品采摘與農業特色旅游等高附加值的生態農業。

（3）重視土地的社會效益。隨著城鄉一體化進程的加快，鄉村土地被大量的用于城市建設或者是相關的經濟建設（例如工業區），對于喪失土地的農民而言，其失去了基本的生活來源，因此，在城鄉一體化進程當中應逐步提高鄉村居民的養老保險與生活補助的標準，同時應加強鄉村基礎設施建設，努力營造良好的生活環境提高社會效益。

5? 討論

隨著我國經濟的不斷發展，城鄉差距表現出逐漸擴大的趨勢，這導致農村人口大規模向城市地區涌入，而城市當中過多的農村勞動力的涌入不僅極大增加了城市的社會負擔，同時也對城市健康可持續發展帶來了諸多不便。

城鄉一體化作為一種有效緩解城鄉差距的措施其對于城市經濟的健康發展與鄉村地區的可持續發展具有重要的現實意義。而在城鄉一體化進程當中如何對鄉村土地進行合理規劃進而最大限度的提高鄉村土地的利用效益是城鄉一體化進程當中急需解決的重要課題。

參考文獻

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