土地利用效益評(píng)價(jià)方法與工程實(shí)踐研究

劉春丘

摘? ?要：土地作為不動(dòng)產(chǎn)的核心要素，本文以城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中的鄉(xiāng)村土地利用效益評(píng)價(jià)為研究對(duì)象，基于湖北某市的調(diào)查研究數(shù)據(jù)，探討了對(duì)鄉(xiāng)村土地利用效益的評(píng)價(jià)方法，建立了土地利用效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，結(jié)合具體實(shí)踐提出了相應(yīng)的措施，相信對(duì)全國(guó)其他地區(qū)的土地利用效益評(píng)價(jià)有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：土地利用效益? 評(píng)價(jià)? 城鄉(xiāng)一體化? 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F301? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-098X（2019）11（c）-0246-02

隨著我國(guó)改革開(kāi)放程度的不斷加深，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)于土地的需求量也逐漸增加，城市化發(fā)展過(guò)程當(dāng)中建筑用地規(guī)模也呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)，與此同時(shí)，在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中，不合理的土地利用方式極大地降低了農(nóng)村土地的利用效率，進(jìn)一步激化了人地矛盾，這些問(wèn)題嚴(yán)重影響了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的順利開(kāi)展。

本文對(duì)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地利用效益進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，其評(píng)價(jià)體系主要包括城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益三方面。

1? 資料分析

通過(guò)對(duì)湖北省某市實(shí)地調(diào)查統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2003年前湖北省某市鄉(xiāng)村居民土地主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其土地主要收入來(lái)源于耕地、租地及商地等方面，鄉(xiāng)村居民土地的利用主要可以分為2方面，即農(nóng)產(chǎn)品種植與土地出租。

其中農(nóng)產(chǎn)品種植當(dāng)中糧食作物在居民收入占據(jù)主要成分。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，到2018年，該市鄉(xiāng)村居民土地利用狀況已經(jīng)發(fā)生了明顯的改變，土地利用中土地的商業(yè)利用所占的比重逐年加大，并且在其土地的相關(guān)收益當(dāng)中得以表現(xiàn)。與2008年相比糧食作物（水稻、小麥、玉米）下降到總收益的32%;蔬菜、水果等經(jīng)濟(jì)作物收益上升到總收益的37%;土地出租仍維持在總收益的8%;商業(yè)用地（主要指房地產(chǎn)建筑類）增長(zhǎng)最為迅速，其占到總收益的25%。這一現(xiàn)象說(shuō)明，隨著城鄉(xiāng)一體化的實(shí)施，該市鄉(xiāng)村地區(qū)土地利用與土地的收益狀況已經(jīng)發(fā)生了明顯的改變。

在傳統(tǒng)的土地效益評(píng)價(jià)體系當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)效益通常被作為評(píng)價(jià)土地效益的唯一標(biāo)準(zhǔn)即只單純地注重經(jīng)濟(jì)因素在土地效益當(dāng)中的作用而忽視了其他諸如社會(huì)效益、生態(tài)效益在土地效益評(píng)價(jià)當(dāng)中的作用，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)型，其對(duì)于發(fā)展效益的評(píng)價(jià)也從過(guò)去單純地以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量向著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)評(píng)價(jià)方向發(fā)展，因此原本對(duì)于鄉(xiāng)村土地利用效益評(píng)價(jià)體系已經(jīng)不適用于當(dāng)前農(nóng)村土地使用狀況，因此，如何對(duì)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地利用效益進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)迫在眉睫。

2? 土地效益評(píng)價(jià)體系建立

土地利用效益較為通用的定義是畢寶德教授在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》當(dāng)中提出的，即土地利用的經(jīng)濟(jì)效益是指對(duì)于土地的投入與取得有效產(chǎn)品（或服務(wù)）之間的比較，這當(dāng)中所謂的有效產(chǎn)品通常指的是該產(chǎn)品能夠滿足社會(huì)發(fā)展的需要。在我國(guó)廣大的鄉(xiāng)村地區(qū)，土地的主要用途可以分為3大類，即農(nóng)業(yè)用地、經(jīng)濟(jì)用地及建筑用地。農(nóng)業(yè)用地主要指用于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，種植糧食作物的土地;經(jīng)濟(jì)用地指的是從事經(jīng)濟(jì)作物（例如水果、林地）種植與畜牧業(yè)養(yǎng)殖用地;建筑用地主要指的是進(jìn)行建筑物造地的土地，主要包括居民區(qū)的建設(shè)、交通線路的鋪設(shè)等等。

在該研究當(dāng)中，通過(guò)對(duì)土地利用效益相關(guān)文獻(xiàn)的研讀與實(shí)地考察，認(rèn)為對(duì)于鄉(xiāng)村土地利用效益的評(píng)價(jià)主要可以分為土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益等3方面（見(jiàn)表1）。

3? 土地效益評(píng)價(jià)方法與結(jié)果探討

飛速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)不僅促進(jìn)了我國(guó)工業(yè)化的進(jìn)程，同時(shí)也在很大程度上提高了人們的生活水平與促進(jìn)社會(huì)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，但是，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時(shí)其所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)，在這些負(fù)面效應(yīng)當(dāng)中尤以土地問(wèn)題最為突出。

根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益的計(jì)算方法，發(fā)現(xiàn)2000—2018年全國(guó)城市建設(shè)用地每年大約增加800km2，年平均增長(zhǎng)率維持在6.7%，以該市為例，相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，2000—2018年該市的城市建設(shè)用地平均增長(zhǎng)率約為7.3%，略高于全國(guó)平均水平。

但是雖然城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程逐步加快，土地利用效率卻呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)，這說(shuō)明在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中，鄉(xiāng)村土地利用效益偏低現(xiàn)象嚴(yán)重，土地的效益并沒(méi)有最大化。

通過(guò)調(diào)查研究，目前城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中，鄉(xiāng)村土地效益偏低額主要原因如下。

3.1 耕地邊際化現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)地邊際化現(xiàn)象主要是指隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治的不斷發(fā)展及其與自然環(huán)境等因素共同作用下，農(nóng)村土地在當(dāng)前用途下難以出租，土地利用效益偏低，這種無(wú)租化現(xiàn)象即為農(nóng)地邊際效應(yīng)，也稱為“低端邊際化”，如通過(guò)1990—2018年湖北省某市農(nóng)產(chǎn)品收益變化圖發(fā)現(xiàn)，近20多年來(lái)，水稻、小麥及玉米等主要糧食作物的單位土地利用效益呈逐年下降趨勢(shì)（如圖1所示）。

3.2 鄉(xiāng)村土地配置不合理

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度的逐步加快，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程也逐步得以實(shí)施，但是，在我國(guó)城鄉(xiāng)一體化實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于鄉(xiāng)村土地的利用卻沒(méi)有形成行之有效的管理制度，大量的農(nóng)村土地沒(méi)有得到充分的利用，但是由于城市土地總量的限制，導(dǎo)致在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中鄉(xiāng)村地區(qū)的大量土地盲目的投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，這一不合理的土地配置方式直接導(dǎo)致鄉(xiāng)村地區(qū)用于耕種的土地面積減少，耕地面積的減少與農(nóng)村勞動(dòng)力的大量流失在很大程度上導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲，并且過(guò)于單一的土地利用方式導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力下降。

針對(duì)上述現(xiàn)象，在城市擴(kuò)張的過(guò)程當(dāng)中，相關(guān)部門應(yīng)該從鄉(xiāng)村的實(shí)際情況出發(fā)，避免照搬城市發(fā)展的思路，此外，在鄉(xiāng)村土地利用方面，應(yīng)從鄉(xiāng)村的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與區(qū)位功能出發(fā)，充分發(fā)揮鄉(xiāng)村對(duì)于城鎮(zhèn)的輔助功能。

4? 提高土地利用效益思路研究

城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地的合理利用不僅可以促進(jìn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)于提高城鄉(xiāng)一體化的質(zhì)量也具有重要的推動(dòng)作用。

該研究通過(guò)國(guó)內(nèi)外對(duì)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地利用效益評(píng)價(jià)的研究，對(duì)我國(guó)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地的利用現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致的分析，并提出了提高鄉(xiāng)村土地利用效益的幾點(diǎn)建議，以期為我國(guó)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中鄉(xiāng)村土地利用效益的提高提供一定的參考。

（1）合理規(guī)劃。在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中，對(duì)于鄉(xiāng)村土地的利用應(yīng)進(jìn)行合理的規(guī)劃，例如對(duì)于大面積適于機(jī)械化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地嚴(yán)禁用于其他用途，這樣可以提高土地的集約度，通過(guò)大規(guī)模機(jī)械化生產(chǎn)減少投入提高產(chǎn)出并最終提高土地的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）重視土地生態(tài)效益。針對(duì)當(dāng)?shù)鬲?dú)特的自然與人文環(huán)境發(fā)展具有針對(duì)性的農(nóng)業(yè)發(fā)展類型，例如在山區(qū)適當(dāng)發(fā)展山區(qū)特種家禽的畜牧業(yè)養(yǎng)殖;在環(huán)境優(yōu)美、土壤條件較好但是平原面積較小的地區(qū)可以發(fā)展特色的農(nóng)產(chǎn)品采摘與農(nóng)業(yè)特色旅游等高附加值的生態(tài)農(nóng)業(yè)。

（3）重視土地的社會(huì)效益。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)村土地被大量的用于城市建設(shè)或者是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)（例如工業(yè)區(qū)），對(duì)于喪失土地的農(nóng)民而言，其失去了基本的生活來(lái)源，因此，在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中應(yīng)逐步提高鄉(xiāng)村居民的養(yǎng)老保險(xiǎn)與生活補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，努力營(yíng)造良好的生活環(huán)境提高社會(huì)效益。

5? 討論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)差距表現(xiàn)出逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，這導(dǎo)致農(nóng)村人口大規(guī)模向城市地區(qū)涌入，而城市當(dāng)中過(guò)多的農(nóng)村勞動(dòng)力的涌入不僅極大增加了城市的社會(huì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也對(duì)城市健康可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了諸多不便。

城鄉(xiāng)一體化作為一種有效緩解城鄉(xiāng)差距的措施其對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與鄉(xiāng)村地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。而在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中如何對(duì)鄉(xiāng)村土地進(jìn)行合理規(guī)劃進(jìn)而最大限度的提高鄉(xiāng)村土地的利用效益是城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程當(dāng)中急需解決的重要課題。

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