歷史街區中社區服務類商業空間優化策略研究
——以國子監歷史文化街區為例

李 天

（北京建筑大學，北京 100044）

北京的舊城歷史街區內的建筑，主要是以居住為主的院落空間，其生活服務設施發展并不均衡。近些年來，隨著第三產業的蓬勃發展，街區內的商業空間也逐漸發展起來，主要的商業空間分為兩種類型：①服務于游客大眾的旅游休閑類商業空間；②服務于日常居民的社區服務類商業空間。這兩類店鋪空間雖都面向廣大社會消費群體，但其消費人群卻存在一定的差異。社區服務類商業空間的服務對象以周邊日常居民為主，經營者也多為在本地居民。業態上，依據居民的日常生活需求而呈現出自發性和多樣性，對于空間的利用因為缺乏引導和設計而更為自由無序。

2016年以來，為還原北京舊城歷史風貌，開展了一系列疏解整治促提升的整治活動。在此類活動中，歷史街區內的商業空間得到優化，整治活動涉及上述兩類商業空間，具體的整治措施包括對沿街違規開設的門窗的封堵、店鋪招牌的整治、占道經營行為的整治等。在整治過程中，街區內的街道風貌雖得到恢復，但胡同街道內的商業經營受到影響，對街區內居民的日常生活產生了較大的影響，主要體現在菜價上漲、去往商店的距離增加導致便利度下降等方面。

社區服務類商業空間，是城市生活配套服務設施中的重要組成部分，是街區活力的集中體現。隨著現階段城市的發展，街區內居民的需求也更為多元，該類商業空間不僅承載著基本的衣食住行功能，還肩負著居民交往、社區融合等功能需求。本文嘗試通過對該類空間的分析，對其空間發展過程中存在的各種問題作出回應。

1 國子監歷史街區商業空間現狀

國子監歷史街區屬于東城區安定門街道內，是二環以內以重要文物和居住院落共同組成的歷史文化街區。街區保護面積為36 hm2，居住人口為1.3萬人，據安定門街道辦事處統計資料顯示，該街區60歲以上的老人約4 900人，占街區總人口的37%，老齡化嚴重。此外，該街區的殘疾人員、低保戶的數量也高于東城區的其他街區。

經調研，街區內有商鋪179家，其中服務于游客的旅游休閑類商業有159家，以居民為生活服務對象的有20家（表1）。街區內的店鋪主要分布在安定門內大街、雍和宮大街、五道營胡同和國子監街這幾條主要的街道和街區胡同內，有逐漸向內滲透的趨勢（圖1）。

表1 國子監歷史街區商業類型調查表

2 街區內社區服務類商業空間存在的問題

2016年開始的疏解整治活動對該地區的商業空間產生了一定程度的影響。但在調研過程中發現，與多數外地經營者租房經營的旅游休閑類商業空間受到整治后停止經營的現象不同，有14家約占總數70%的社區服務類商業店鋪受到整治后依舊存在，其維持經營的原因有3個方面：①店主多為本地居民，生活居住于此；②經營內容與周邊居民的需求直接相關，有維持經營的必要性；③所售商品或提供的服務對空間的要求不高。例如，在國子監街道辦事處外，還有菜販利用街道邊角空間進行蔬菜的售賣。通過訪談得知，菜販是應官書院胡同居民要求，在居委會的協調下在此處經營時，以解決年老居民購買蔬菜的日常需求。由此可見，社區服務類商業空間作為國子監歷史街區居住的附屬功能是不可或缺的。但該類自發形成的此類商業空間主要存在以下問題。

2.1 數量與面積不足

該街區人口為1.3萬人，在數量規模上屬于居住區控制標準中屬于小區規模。經統計，國子監歷史街區內部社區服務類商業空間有20家，總建筑面積約為287 m2。依據《城市居住區規劃設計規范》（以下簡稱居住規范）中的要求，其中商業服務類的建筑面積應該在450～570 m2之間。因該類店鋪多為本地居民經營，在實際的空間使用過程中，商業空間同時也是居民日常生活的居住空間，承載著居住、會客、廚房等使用功能，實際的商業面積更為有限。

從空間分布上也可以看出，該類商業空間在街區的分布不均。在居住規范指出，居住小區公共服務設施半徑不大于400～500 m；從普適性的角度出發，依據老年人日常步行活動半徑500 m為基本覆蓋區，100～300 m為最佳覆蓋區劃分，該街區不同種類的商業空間的均不能有效覆蓋（圖2）。

2.2 商業業態發展單一

街區內現有社區服務類商業空間的業態主要以小賣部和水果店為主，共計7家。能夠得知，該街區商業業態的發展主要以迎合居民的現實需求為主，店鋪規模小，檔次較低，以迎合居民較低的消費水平。此外，從圖2中也能看出，如小賣部等小規模商業空間則存在著沒有規劃、盲目發展的問題，如官書院胡同中有兩家店鋪相隔約50 m，都為以售賣煙酒飲料、零食以及日用雜貨為主的小賣部，店主同為本地居民，一個為下崗再就業居民，另一個為退休居民。該類空間經營投入成本較小，無技術門檻，成為街區居民發展依托自家沿街房屋發展商業的首選業態。

2.3 旅游休閑類商業空間對于空間的侵占

從國子監歷史街區商業類型調查表中能夠看出，該地區沿街店鋪中有159家店鋪，約88%的比例為旅游休閑類商業空間。在市場經濟的驅動下，歷史街區空間價值在使用價值的基礎上又有了商業價值和文化價值的再開發[1]。外來經營者看重國子監歷史街區所蘊含的文化內涵和游客流量，傾向于來此投資；本地居民在經濟利益的驅動下，更傾向于將房屋出租給外來商業經營者，用于旅游休閑類商業空間的開發和經營，因此在一定程度上影響了本地社區服務類商業空間的發展。

以旅游休閑為主的商業空間，在經營業態上并不以滿足本地居民的生活需求為出發點。一些以酒吧為主的店鋪甚至還會因其經營時間過晚，而對周邊居民生活造成負面影響。此外，旅游休閑類商業空間還有一定的聚集效應，如五道營胡同于2006年由一對外國夫婦經營第一家餐廳開始，至今已有59家各類商店。其街道現狀為商業步行街，沿街商業化嚴重，大量的旅游休閑類商業空間占據沿街建筑，街道內服務于本地居民的社區服務類商業空間僅1家，為五金裝修店，這種現狀大大增加了居民日用品購置的出行距離。

2.4 無序發展對歷史街區風貌的破壞

在與街區風貌直接相關的建筑立面風貌上，社區服務類商業空間也存在較為嚴重的問題。與有專門的資金對建筑立面進行裝潢的旅游休閑類商業空間不同，社區服務類商業空間對于其建筑空間外立面的關注程度不高，建筑立面的裝飾僅為店鋪門頭招牌的架設。在國子監歷史街區的20家店鋪中，無招牌商鋪有12家，而有招牌的商店也常因其招牌尺寸過大、字體與顏色的不合理使用，而對街道的歷史風貌產生影響。另有一部分商業空間沿街開設的門窗面積過大，或因其不合理使用建筑材料，也會對街道風貌造成破壞。在對沿街開門的封堵整治過后，一些繼續經營的商家通過小窗作為對外經營的窗口，在其開設的商業窗口處通常堆放有供顧客踩踏的廢舊紙箱等物品，同樣對街區風貌產生影響。

2.5 建筑內部空間的不合理使用

社區服務類商業空間因其自發產生的原因，建筑內部空間在發展過程中以使用功能為主，缺乏規劃與設計，商業功能與居民日常的居住、飲食、鄰里交往等功能常為混用的狀態，用于商品展示或提供服務的各類設施多為復合使用。這種內部空間的使用方式雖是居民基于其自身現狀，對空間和設施的最大化利用，但其空間在功能分區仍需明確，對空間的利用有待提升。另外，還存在臟亂陳舊的問題需要優化。

由于商品展示、吸引顧客等原因，商業空間常在建筑外部營造一部分灰空間供人群駐足停留，社區服務類商業空間在與外部空間的關系上也常出現商業內部設施對街道空間的侵占。主要表現為商品的沿街堆放或展示，但受到封堵整治后此類對空間的侵占現象得到較大改善，并且通過實地調研得知，此類侵占行為靈活性較高，且與政府的管控力度直接相關。

3 社區服務類商業空間的提升策略

國子監歷史街區內的社區服務類商業空間的發展，從前期的引導，到建筑空間營造，再到后期的使用是一個完整動態的過程。因此，可以從3個方面針對該類空間問題提出具體的優化提升建議。

3.1 政府引導下的商業發展

3.1.1 鼓勵多元的業態形式發展

從疏解整治促提升的角度出發，在現階段已經完成對空間的整治和疏解的基礎上，要對街區內該類商業空間的業態進行梳理，避免同質化、單一化的商業空間的發展[2]。社區服務類商業空間的商業規模較小，因此其業態形式更具有靈活性，應充分利用此類優勢，依據人口老齡化、人們新型生活方式變化的現實需求，進行進一步的調整，如適當增加養老看護、醫療、零售以及娛樂文化類商業空間的密度。

3.1.2 針對原有業態的復合優化

在現有商業業態的基礎上，應鼓勵引導多種商業業態的復合經營，通過將提供商品的商業經營方式與提供服務類商業經營方式的復合經營，能夠增加空間的利用率與信息的流通效率。該類復合型的業態優化方式，是在北京舊城高密度環境下對于建筑空間的充分利用，更能提高居民日常消費行為的效率。

3.1.3 引入智能服務平臺

在互聯網及各類智能設備充分發展的當代，商業經營的方式也更為多元。智能服務平臺的搭建包含線上服務網絡、線下終端設備的設置兩部分，通過線上網絡的搭建能夠實現社區服務信息的實時更新與聯動，商品及服務也可以采用互聯網下單的方式進行提供。

在終端設施方面，除居民日常使用的手機等私人設備，公共社區服務設備中的智能快遞柜、自動售貨機等配置，都能夠對現有的商業形式進行補充。

3.2 實體商業空間的營造

3.2.1 街道空間的復合利用

街區內的胡同街道經過整治，清理出一部分閑置公共空間，通常由街區管理部門通過設置公共座椅、配置綠化或安裝體育健身設施等措施，以實現對空間利用。此類對于公共空間的利用，都建立在政府出資的公益性市政空間經營基礎上。而社區服務類商業空間，因其本身商業空間開放公共的屬性，能夠與街道等公共空間有充分的結合，實現空間的復合利用，發揮該類空間的社區屬性[3]。

在管控允許范圍內，通過自動售賣機等售賣柜的設置，能夠提高公共空間的利用效率。商業占地租金的營收，在一定程度上也能夠平衡該場地的后期維護費用。居民在使用此類設施的過程中，也增加了交流的機會與頻率，有利于社區空間活力的激活。

3.2.2 再設計已有建筑空間

立面上應基于胡同傳統風貌，對已有的商業空間進行引導。現階段，針對歷史文化街區街道的風貌保護，對建筑改造的風貌恢復，是依據原有房屋產權證中的建筑狀態對現狀建筑進行恢復。

社會處于不斷的變革與發展，新的空間類型也在不斷地產生，服務于日常居民的社區服務類商業空間的存在有相當的必要性，對立面的建筑形式也應予以相應的引導而非簡單的封堵恢復建筑原貌。應在歷史街區風貌保護的基礎上，對沿街建筑開窗方式、招牌設置、材料顏色等方面做更為細致的規范規定，使不同的服務功能在管控下自由發展，從而實現社區空間的多樣性[4]。

建筑空間方面，通過對已有的商業進行調研能夠發現，有15家店鋪的社區服務類商業經營者為本地居民，主要用于經營的商業空間與其居住空間高度復合。對于此種建筑空間，除注重公共空間與居住空間的內外分區以外，還應強調的是建筑內部不同層高的綜合利用。北京舊城的居住建筑，多為磚木結構的坡屋頂形式。近些年，也有建筑師廣泛參與到舊城坡屋頂建筑的改造與升級實踐中。在解決現實使用問題的同時，也提供了更多空間使用的范例。通過建筑師等相關設計人員的介入，能夠更為合理地對現狀空間進行設計改造，從空間根源上解決違章建筑的生長或物品侵占街道等行為問題。

3.3 后期使用中的公眾參與

前期的引導與對建筑空間的再設計，能夠建立起完整的社區服務類商業的物質基礎，而對于該類建筑空間的后期使用也需要市政管理人員、商業經營者、日常居民的共同作用。從商業經營者參與的角度出發,可以將商業經營者納入空間管理的體系中，建立起商業經營者對于維護店鋪周邊環境的意識，充分發揮該類空間的社會效益[5]；從日常居民的參與角度出發，可以招募周邊居民作為街區公共空間中商業設施的維護志愿者，達到此類服務設施即時維護管理的目的。通過建立起廣泛的公眾參與的聯系，能夠完善此類空間居住社區的使用功能，作為公共空間提升社區活力[5]，也可以為周邊居民提供就業機會，增加地區的經濟收入。最后，在提升居民生活便利程度的同時，增加居民對街區的認同感，從而實現歷史街區空間的良性發展。

4 結束語

北京歷史文化街區空間的保護與更新，是北京城市發展中聯系當代社會發展與傳統歷史空間的關鍵一環。要在保護中實現街區的發展，不僅需要嚴格的管理與整治，也需要基于現實需求不斷地完善街區功能。通過對社區服務類商業空間的優化與提升，充分挖掘該類空間的使用價值、社會價值及經濟價值，使其具體的物質空間更好地適應現代居民的需求，有利于歷史街區空間的發展。