淺談雄安新區(qū)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)存在問題及對(duì)策

李瑞琪 高天悅 肖琦 何瑋萱 周浩瀾

摘 要：2017年4月1日，中共中央國(guó)務(wù)院宣布建立雄安新區(qū)。雄安新區(qū)緊鄰北京、天津，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施完善，具有優(yōu)越的地理?xiàng)l件。從歷史上看，無論深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)還是浦東新區(qū)的建設(shè)都取得了令人驕傲的成績(jī)，而這些豐富的管理經(jīng)驗(yàn)又能為雄安新區(qū)的發(fā)展提供借鑒，再加上國(guó)家政策的強(qiáng)力支持，舉國(guó)上下萬眾一心，新區(qū)的建設(shè)必定會(huì)朝著又快又好發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，更好的發(fā)揮集中疏解北京非首都功能的作用，促進(jìn)周邊地區(qū)協(xié)同發(fā)展，因此雄安新區(qū)的建設(shè)意義重大。本文主要介紹了現(xiàn)階段雄安新區(qū)建設(shè)中仍舊存在的問題，和一些從過去的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)例中總結(jié)出來的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：雄安新區(qū);房?jī)r(jià)飆升;租售結(jié)合;人才存留

一、研究背景

新區(qū)建設(shè)屬于初期階段，經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在任何新生事物發(fā)展的過程當(dāng)中，往往出現(xiàn)很多不可預(yù)見的問題和矛盾。近些年來，房產(chǎn)交易市場(chǎng)達(dá)到了空前的火熱。房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升揪動(dòng)著人們的心弦房?jī)r(jià)的居高不下，居民生活壓力加大。當(dāng)建設(shè)雄安新區(qū)的政策遇上了一直備受人們關(guān)注的房產(chǎn)交易領(lǐng)域，其自然會(huì)成為一大社會(huì)熱點(diǎn)。據(jù)悉，2017年4月1日，在國(guó)家出臺(tái)政策建設(shè)雄安新區(qū)后，許多人來到此地高價(jià)尋求房源，以求能夠買到房產(chǎn)，導(dǎo)致當(dāng)日房?jī)r(jià)飆升。雄安新區(qū)三縣政府連夜緊急凍結(jié)房產(chǎn)交易，封停一切售樓中介公司，但房屋租賃價(jià)格卻沒能下降，這也給外來人口的租住造成壓力，增加了當(dāng)?shù)刈赓U房屋的實(shí)體商店的運(yùn)營(yíng)成本，間接地造成商品價(jià)格上漲，進(jìn)一步影響到了人民的生活水平。

二、雄安房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（一）現(xiàn)狀

國(guó)家4月1日決定建設(shè)雄安新區(qū)之后，房?jī)r(jià)1天內(nèi)漲至15000元/㎡，4月2日新區(qū)三縣封盤。房?jī)r(jià)上升迅速，但是國(guó)家對(duì)相關(guān)情況及時(shí)做出了管理，2017年2月10日，雄安新區(qū)管理委員會(huì)召開住房租賃積分專題研討會(huì)，遍邀金融機(jī)構(gòu)、科技企業(yè)、房產(chǎn)企業(yè)、高等院校等“共商大計(jì)”。雄安新區(qū)推出四月份成立以來最嚴(yán)管控措施，在戶籍方面加強(qiáng)管理，依照“全部受理、逐一甄別、公開公示、合規(guī)即辦”要求辦理落戶;在建筑工程方面，暫停和凍結(jié)了所有在建項(xiàng)目、嚴(yán)禁新開工項(xiàng)目。新區(qū)沒有出現(xiàn)未建先亂、搶栽搶種等現(xiàn)象。政府為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序穩(wěn)定推出許多新的政策，但這些政策仍存在不足之處，房屋租賃體制尚待研究創(chuàng)新以規(guī)劃新方向，公租、廉租等形式需得到進(jìn)一步完善，房屋建設(shè)規(guī)劃仍未明了，需要在徘徊等待期堅(jiān)定方向，尋求穩(wěn)中求進(jìn)。

（二）存在問題

直接問題：

1.“房地產(chǎn)政策”及傳統(tǒng)理念影響人才存留

雄安新區(qū)“全面落實(shí)房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)概念，首先堅(jiān)持“只能租不能買”及給創(chuàng)業(yè)者、就業(yè)者提供租賃住房，但是他們?cè)谛郯沧赓U達(dá)到十年時(shí)間可以購買住房，要注意的是在獲得住房的一定時(shí)間里不能出售擁有的住房，這種“租售并舉”的方法。并且借鑒北上廣等一線城市的“積分”政策，剛剛來到新區(qū)的人可以從政府獲得租住房，隨著時(shí)間的推移，那些對(duì)新區(qū)貢獻(xiàn)大、在新區(qū)工作年份多的人，特別針對(duì)的是高技術(shù)人才，他們獲得較高積分，達(dá)到購買房屋的積分標(biāo)準(zhǔn)，但同樣在獲得住房的一定時(shí)間里不能出售擁有的住房。并且政府可以先選擇購買出售的房屋，以略高于同期銀行本息的價(jià)格回購，避免房屋頻繁“倒手”推高房?jī)r(jià)。但是以上政策與國(guó)人傳統(tǒng)以家為本、房子為基礎(chǔ)的固有思想相違背，從而影響人才流入，成為影響人才長(zhǎng)久存留的絆腳石。

2.與其他一線城市類似的人才積分制度，阻擋了人才的流入

雄安新區(qū)作為政府開發(fā)的新興項(xiàng)目，也計(jì)劃采取類似的人才積分制計(jì)劃，但由于積分的門檻高、難度大，那些本來就已經(jīng)在國(guó)內(nèi)的一線城市有大量的積分的高級(jí)人才，大多數(shù)不愿意舍棄自己現(xiàn)在所擁有的積分，跳槽到雄安新區(qū)重新開始。人才積分制度導(dǎo)致雄安新區(qū)的優(yōu)勢(shì)不夠明顯。所以，人才積分制度對(duì)于剛剛起步建設(shè)的雄安新區(qū)是一大缺陷，這個(gè)缺陷阻止了人才的涌入，可能會(huì)遏制雄安新區(qū)的發(fā)展

3.造成中小企業(yè)發(fā)展逆境

包括大型國(guó)企、外企等外來企業(yè)瞄準(zhǔn)雄安地產(chǎn)以方便未來入駐，由于該類企業(yè)資金雄厚，在房產(chǎn)搶先競(jìng)爭(zhēng)中具有資金優(yōu)勢(shì)，負(fù)擔(dān)較小，而對(duì)于中小型企業(yè)則會(huì)有一定經(jīng)濟(jì)壓力，故部分企業(yè)有房產(chǎn)問題的類似擔(dān)憂。

間接問題：

1.在前期整治中，隨著一些老百姓賴以生存的小企業(yè)小作坊被關(guān)停，很多人沒有了經(jīng)濟(jì)利益，生計(jì)出現(xiàn)了問題，因而引起了部分人群的不滿和抗議。

2.由于房屋租賃市場(chǎng)過于龐雜，不便于管理控制，在職責(zé)分工上鄉(xiāng)鎮(zhèn)、民政局、住建局、發(fā)改局和市場(chǎng)監(jiān)管辦等部門在管理范圍及職責(zé)上存在交叉，職權(quán)不夠明晰，影響房屋有關(guān)工作的有效無障礙開展。

3.拆遷的再安置問題，解決問題難度較大。在進(jìn)行拆遷工作時(shí)，涉及補(bǔ)償政策及標(biāo)準(zhǔn)問題最受人關(guān)注，如何做到公平公正、合情合理穩(wěn)步施行是順利完成拆遷補(bǔ)償工作的關(guān)鍵。

三、新區(qū)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)中現(xiàn)存問題的解決對(duì)策

（一）戶籍的跨區(qū)域協(xié)調(diào)——人才積分制度的優(yōu)化

由于人才積分制度增加了人才來到雄安新區(qū)發(fā)展的成本，并提高了門檻。針對(duì)現(xiàn)有的人才積分制度，我們提出了以下的幾種改善方案：1.降低落戶的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)線。以此來降低落戶門檻。2.擴(kuò)大加分的范圍。3.擴(kuò)大積分落戶制度的適用人群，增加受眾。4.適當(dāng)提升加分幅度。對(duì)于受到的基礎(chǔ)教育的經(jīng)歷、取得的專業(yè)技術(shù)職稱和技能等級(jí)等的加分幅度提高，使得有更多的途徑獲得高的積分。5.將來可以在土地、戶籍方面實(shí)行新的舉措。

（二）建立租賃市場(chǎng)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制

各部門之間要多溝通、多交流，最好能夠有共同平臺(tái)獲取信息，從而達(dá)到共同監(jiān)管，提高監(jiān)管力度。各有關(guān)部門平時(shí)要加強(qiáng)監(jiān)督力度，提高監(jiān)督頻度，一旦發(fā)現(xiàn)雄安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著租賃問題要及時(shí)依照法律法規(guī)處置。要嚴(yán)格處置沒有在工商機(jī)構(gòu)登記的房屋中介機(jī)構(gòu)，通過查封經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等手段予以取締。

（三）增加房屋租賃市場(chǎng)供給

在符合消防、安全要求情況下，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房、閑置廠房、空置院落;鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成房屋開展租賃業(yè)務(wù);鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房;引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

四、可借鑒國(guó)內(nèi)外房屋租賃實(shí)施辦法

（一）國(guó)內(nèi)房屋租賃有關(guān)實(shí)施辦法

1.公租房、廉租房制度完善情況

針對(duì)有關(guān)2011年以來，北京逐步實(shí)現(xiàn)了廉租住房和公共租賃住房的建設(shè)，統(tǒng)一申請(qǐng)審查和資金池化。一些廉租房已納入公共租賃住房分配管理。北京，區(qū)，縣政府，全額投資建設(shè)和收購廉租住房和公共租賃住房，分配和運(yùn)營(yíng)管理，從那時(shí)起，該政策已在許多地方實(shí)施，即實(shí)現(xiàn)“三個(gè)統(tǒng)一，一個(gè)不變”。一是“房源分配統(tǒng)一”，一是經(jīng)核查真正貧困夠資格的家庭享有優(yōu)先配租權(quán)，全國(guó)各相關(guān)采取該舉措的市、區(qū)縣政府應(yīng)大力推行支持全額投資建設(shè)廉租房、通過收購改造廉租住房等方式集中調(diào)配，統(tǒng)一面向公眾。二是確保“租金標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一”。產(chǎn)權(quán)控股單位應(yīng)當(dāng)按照符合本地區(qū)實(shí)際需要的公租房租賃標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)靈活變動(dòng)。三是“退出管理統(tǒng)一”，很多曾經(jīng)符合廉租住房實(shí)物配租條件的家庭由于人口變動(dòng)、收入改善增多、住房情況改觀等種種生活情況優(yōu)化，不再符合相關(guān)要求，但仍舊符合租用公租房條件的住戶，為避免程序煩瑣，手續(xù)比較復(fù)雜，租房者可以按照有關(guān)程序申請(qǐng)變更公共租賃住房政策，繼續(xù)租用原有住房。四是承租家庭租金不變。

作為經(jīng)濟(jì)適用房的廉租住房和公共租賃住房，在滿足城市低收入住房困難的基本住房需求方面發(fā)揮著顯著的作用。 這為雄安探索房屋租賃模式提供了借鑒，可以將該模式運(yùn)用于居民用房和商業(yè)用房中，讓低價(jià)房成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，有利于吸引人才，促進(jìn)大中型企業(yè)之間的平等競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造優(yōu)良的商業(yè)環(huán)境。

2.從租購并舉到租購?fù)瑱?quán)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，包括住建部在內(nèi)的與住房相關(guān)的9部個(gè)重要門近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加速發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，要積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

為積極響應(yīng)該政策，上海將首批“租賃用地”以每平方米未達(dá)6000元的超低價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了上海市的兩家國(guó)有企業(yè)以鼓勵(lì)其多建造用來定向租房的住房，通過控制房屋建造成本的方法保障租房房源的有效供給，降低租房壓力，從而建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。實(shí)施“租購并舉”政策是促進(jìn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的必經(jīng)之路。

至2017年底，杭州市將初步建造一個(gè)由政府牽頭搭建的住房租賃平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)力爭(zhēng)做到“三個(gè)全覆蓋、一個(gè)全納入、一個(gè)全共享”。租賃合同網(wǎng)標(biāo)牌和信用評(píng)估系統(tǒng)的多角度覆蓋和資源整合，平臺(tái)管理包括所有住房信息，包括公共租賃住房，長(zhǎng)期租賃，開發(fā)企業(yè)財(cái)產(chǎn)住房，中介代理列表和個(gè)人分散租賃住房。公司依托完善的經(jīng)紀(jì)人管理，實(shí)施房地產(chǎn)查詢，加強(qiáng)房屋租賃管理，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)，人員，住房，信貸等信息的快速，無障礙共享。

（二）國(guó)外房屋租賃有關(guān)實(shí)施方法

1.英國(guó)——“為祖而建”

在過去的100年，住房擁有率平等化在英國(guó)成功實(shí)現(xiàn)。最近的十年，英國(guó)租賃房屋需求以每個(gè)月17，500個(gè)單位迅速增加。政府的努力使租而不買的做法日漸普遍，成為人們所認(rèn)可的居住模式，英國(guó)已認(rèn)定這種模式為全新的、可長(zhǎng)期堅(jiān)持的、能滿足社會(huì)專業(yè)地產(chǎn)需求的模式。英國(guó)的住宅投資商也因此首選建造租用房。有相關(guān)調(diào)查顯示在未來四年，英國(guó)的私人住宅行業(yè)必將蓬勃發(fā)展，用于租用房建造的市場(chǎng)價(jià)值將突破500億英鎊。政府支持與商業(yè)資金的投入相結(jié)合，促進(jìn)者英國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的完善與進(jìn)步。

2.德國(guó)——法律保障租賃雙方權(quán)益

在德國(guó)，租戶的合法權(quán)利受到極大的保護(hù)和重視。享受著很高的權(quán)益與服務(wù)。德國(guó)已經(jīng)做到了足夠同權(quán)，租房者與購房者，每一個(gè)合法納稅人都享有同等的公共教育權(quán)利。同時(shí)，這種權(quán)益也是雙向的，在租客利益實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，政府也會(huì)保障房東的合法權(quán)益。慕尼黑是一個(gè)在德國(guó)租房的艱難城市。包括有擁有正當(dāng)收入的證明、個(gè)人資信財(cái)產(chǎn)記錄是否良好的證明、代表其會(huì)維護(hù)房屋良好情況的前房東推薦信等。

3.日本——設(shè)“空置房銀行”盤活空置房

日本政府從兩個(gè)方面推進(jìn)住房建設(shè)體系。首先，推廣二手房評(píng)價(jià)機(jī)制，方便購房者明晰空置房的真實(shí)價(jià)值，使這些房屋能在二手房市場(chǎng)以合理能被雙方接受的價(jià)格透明公開交易。其二，對(duì)于不滿足租用條件的甚至危害租客安全隱患較大的老舊危房，應(yīng)有計(jì)劃及時(shí)強(qiáng)制清理拆除。與此同時(shí)，一些合規(guī)的空置房屋已由政府和其他相關(guān)設(shè)施轉(zhuǎn)變?yōu)楦＠O(shè)施，以供低收入貧困家庭適應(yīng)。

4.比利時(shí)——解決低收入人群住房問題

比利時(shí)政府采取了兩項(xiàng)主要措施來解決低收入群體和其他弱勢(shì)群體以及大學(xué)生租房問題。一是實(shí)行“租賃許可制度”，規(guī)范大學(xué)生公寓的租賃和共享，確保其安全。“出租許可證制度”是指房東在向他人出租房屋時(shí)需要取得市政部門出具的相關(guān)證明。內(nèi)容涵蓋安全條件，如安全，防水，通風(fēng)，照明，家具和電器，以及房屋的結(jié)構(gòu)。其次保護(hù)弱勢(shì)群體的利益，為低收入人群提供社會(huì)保障住房，確保其居住環(huán)境干凈、整潔與安全。

五、項(xiàng)目調(diào)查意義

比較中西文化的差異，中國(guó)人特別關(guān)注家庭觀念。人們常說安居樂業(yè)，即安于所居，樂于所業(yè)，人們生活的美滿安定自然都是建立在此基礎(chǔ)上的。房屋就是家庭這個(gè)概念的外殼，它就像是一片溫暖的避風(fēng)港，房屋給了人們歸屬感，也給家庭帶來了溫暖。近年來，不管是商品房的售價(jià)還是二手房的租金都呈現(xiàn)出飛速上漲的趨勢(shì)，在北上廣深等一線城市情況更加突出，房?jī)r(jià)更是高不可攀。房地產(chǎn)市場(chǎng)的普及無疑增加了人民生活的壓力，降低了人們的生活幸福感。房?jī)r(jià)上漲背后的原因也多種多樣，4月份國(guó)家要建設(shè)雄安新區(qū)的消息一經(jīng)發(fā)布，雄安新區(qū)三縣的房?jī)r(jià)一夜之間暴漲，幸好政府及時(shí)凍結(jié)了房產(chǎn)交易。如果自由發(fā)展，將給原有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來很大的沖擊。由此可見，做好房屋的相關(guān)規(guī)劃對(duì)維護(hù)雄安新區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有積極意義。