房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策

張春陽

摘要：本文對成本核算方式的主要問題即房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題進(jìn)行較為深入的分析，以此為依據(jù)，提出構(gòu)建完善的成本核算方式、通過信息化技術(shù)加強(qiáng)成本管理、強(qiáng)化成本的內(nèi)部控制等有效措施，旨在房地產(chǎn)企業(yè)在實際的開發(fā)過程中，通過加強(qiáng)對成本的控制，為企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本核算;成本控制;動態(tài)化監(jiān)管

目前，我國經(jīng)濟(jì)體制不斷的完善，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的成本管理，導(dǎo)致企業(yè)在對成本的控制及成本核算方式中存在一定的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成一定阻礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)有利的地位，就應(yīng)當(dāng)逐步完善成本核算與控制體制，加強(qiáng)對經(jīng)營活動的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算和成本管控之間的關(guān)系

成本管控的主要含義是指，企業(yè)的管理者對于實際資金消耗問題進(jìn)行合理的計劃，并加強(qiáng)監(jiān)督力度，進(jìn)而對各項費用進(jìn)行管理，通過對實際情況的分析強(qiáng)化成本管理，有效減少企業(yè)成本。要做好成本管控，就要將成本核算作為工作的基礎(chǔ)，對開發(fā)成本內(nèi)容進(jìn)行明確，并采取正確的核算方式，對各個環(huán)節(jié)的費用支出進(jìn)行管控。房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營過程中，要利用成本核算確定項目盈虧情況，進(jìn)一步為成本管理工作提供有力的依據(jù)，有效降低開支，提高管理水平。成本核算工作作為成本管理的基礎(chǔ)，在核算過程中，要注重遵循國家基本法律法規(guī)，利用科學(xué)的管理方式，提高工作效率。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及成本控制的常見問題

（一）成本內(nèi)部控制制度不完善

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在重視事后成本控制的現(xiàn)象，對于事前的風(fēng)險預(yù)測及事中延伸管控缺乏重視，對于成本管理及預(yù)測的過程存在一定的不規(guī)范性。企業(yè)成本管理工作缺乏相應(yīng)的目標(biāo)，成本管理工作處于粗放的狀態(tài)，缺乏對于實際的開發(fā)項目全過程管控，導(dǎo)致在實施過程中成本控制無法發(fā)揮其實際效用，成本內(nèi)部控制制度不完善，不僅會造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，還會影響到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)成本核算的對象不明確

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度較快，開發(fā)的項目也逐漸增多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的開發(fā)過程中要分批進(jìn)行核算，針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)類型不同，例如：公寓、住宅、別墅等，相關(guān)工作人員要根據(jù)類型的差異進(jìn)行成本核算。但在實際的開發(fā)過程中，對于成本核算沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，增加了企業(yè)開展成本核算的難度，阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)成本核算周期較為模糊

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目本身具有投入資金較大且周期較長的特性。在實際的成本核算過程中，務(wù)必要根據(jù)實際生產(chǎn)周期進(jìn)行核算，這樣才能夠保障企業(yè)實際利潤具有準(zhǔn)確性、及時性，為企業(yè)發(fā)展目標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。但就實際狀況來看，有些工程項目在竣工之后沒有進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)工作，導(dǎo)致成本核算工作不及時，另外，部分地區(qū)的設(shè)施不夠完善，導(dǎo)致整個項目成本核算工作受到影響。

（四）房地產(chǎn)成本費用分配不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，所產(chǎn)生的實際費用都應(yīng)當(dāng)歸納到該產(chǎn)品的成本費用中。由于房地產(chǎn)企業(yè)存在多個同時開發(fā)的項目，相關(guān)工作人員務(wù)必要遵守規(guī)則進(jìn)行成本管控，并間接歸納到項目成本中。但在實際的開發(fā)過程中，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常還會產(chǎn)生一些間接成本，企業(yè)缺乏對這些成本費用的合理分配與明確的成本核算規(guī)定，進(jìn)而對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益造成一定的影響。

（五）內(nèi)部成本管理組織不健全

隨著房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)規(guī)模不斷的擴(kuò)大，對于設(shè)計、監(jiān)理及咨詢等方面的問題逐漸細(xì)化，對工作人員的素質(zhì)要求越來越高。但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在內(nèi)部成本管理組織不健全的現(xiàn)象，相關(guān)工作人員缺乏對成本管理的重視，專門從事各個環(huán)節(jié)成本管理的專業(yè)人員配備不足，導(dǎo)致員工成本管理意識不強(qiáng)，缺乏對于工作的積極性，進(jìn)而影響企業(yè)的實際經(jīng)濟(jì)效益。

三、強(qiáng)化成本管控 推進(jìn)成本核算的對策

（一）構(gòu)建完善的成本核算方式

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)過程中，相關(guān)工作人員務(wù)必要認(rèn)識到成本核算的重要性，企業(yè)內(nèi)部要給予核算人員相應(yīng)的人力及資金的支持。汲取以往成本核算方式的優(yōu)點及經(jīng)驗，對優(yōu)秀企業(yè)的成本核算方式加以借鑒，從根本上改變企業(yè)內(nèi)部的成本核算方式，對實際開發(fā)中存在的問題進(jìn)行不斷優(yōu)化，尤其是要加強(qiáng)涉及成本核算的工作，為后續(xù)工作開展提供有力的依據(jù)。與此同時，在進(jìn)行成本核算時，企業(yè)內(nèi)部要設(shè)立責(zé)任制，使員工都能夠明確自身工作職責(zé)。要注重對開發(fā)周期及條件進(jìn)行附加說明，對實際開發(fā)過程中產(chǎn)生的公共成本與間接成本做出合理的分配。另外，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本周期也要進(jìn)行明確的規(guī)范，不斷強(qiáng)化對成本核算數(shù)據(jù)的審計，降低核算誤差及失真，有效避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。通過制定完善的成本核算方式與合理的規(guī)章制度，為做好成本管控打下良好基礎(chǔ)，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）強(qiáng)化成本內(nèi)部控制

針對我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，普遍存在成本控制力度不強(qiáng)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就應(yīng)當(dāng)在項目成本的控制過程中加大管理力度，對于招投標(biāo)方面的工作進(jìn)行有效監(jiān)督，避免沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)中標(biāo)，進(jìn)而避免財務(wù)風(fēng)險及經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對項目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化管控，從根本上避免企業(yè)資金浪費與不合理開發(fā)的現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部務(wù)必要建立完善的內(nèi)部控制體制，強(qiáng)化成本管理以成本核算的基礎(chǔ)，主要表現(xiàn)為以下三個方面：①以設(shè)計執(zhí)行方案為前提，確立合理化的預(yù)算方案，加強(qiáng)事前風(fēng)險預(yù)測工作。②結(jié)合企業(yè)開發(fā)項目的實際情況，對預(yù)算方案進(jìn)行有效管控，在企業(yè)內(nèi)部安排專門的審計監(jiān)督人員，對整個工作流程進(jìn)行監(jiān)督，將成本管理工作落實到實處，保證成本控制工作的有效實施。③在整體項目或工程分項目完工后，相關(guān)工作人員要對結(jié)算的工具進(jìn)行核對與審查，并做好對成本管理工作的把關(guān)，避免實際成本與預(yù)算存在較大差異的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益提供有力的保障，通過強(qiáng)化成本的內(nèi)部控制，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)。

（三）通過信息化技術(shù)加強(qiáng)成本管理

隨著我國信息技術(shù)不斷的發(fā)展，各行各業(yè)都逐漸加大了應(yīng)用的力度。企業(yè)借助信息化管理技術(shù)，構(gòu)建健全的成本數(shù)據(jù)更新與監(jiān)控系統(tǒng)，進(jìn)一步提高企業(yè)成本核算與控制的效率。在一定程度上保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成本信息的準(zhǔn)確性、及時性，并對風(fēng)險發(fā)生時能夠及時洞察，并作出有效的解決措施，進(jìn)而為企業(yè)的重大決策提供有力的依據(jù)。有效運用信息化技術(shù)，對項目開發(fā)的整個過程進(jìn)行動態(tài)化的監(jiān)管，為預(yù)測工作的開展及總結(jié)工作提供有力依據(jù)，保證成本管控的科學(xué)性。例如，一旦在實際開發(fā)過程中出現(xiàn)項目成本過高的現(xiàn)象，相關(guān)工作人員就要結(jié)合實際的情況對預(yù)定方案進(jìn)行及時調(diào)整，結(jié)合實際建立全新的發(fā)展計劃，改善后續(xù)資金投入方式，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，為房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)打下穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國的房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，隨著開發(fā)項目不斷增加，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)加大對成本核算及控制的重視力度，在實際經(jīng)營過程中，構(gòu)建并完善成本核算制度，規(guī)范整個流程，加強(qiáng)對財務(wù)部門的管理，提高財務(wù)工作人員的綜合性素質(zhì)。通過加強(qiáng)對整個項目過程的成本管理與控制，采用先進(jìn)的核算方式，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

參考文獻(xiàn)：

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