中西部四座國家中心城市房地產市場比較

◎董軍 李欣 胡旭鵬 王茹 張曉玲 趙明正

原建設部于2005年編制《全國城鎮體系規劃》時，首次提出建設國家中心城市這一概念，此舉調整了我國傳統的直轄市、省會城市、地級市、縣級市的城鎮體系格局，肯定了國家中心城市在空間、人口、資源和政策上的優勢，及其具備的區域引領、輻射和集散功能。2007年，由原建設部上報國務院的《全國城鎮體系規劃（2006-2020年）》中指出：國家中心城市是全國城鎮體系的核心城市。在2010年2月至2018年2月的八年時間里，國務院先后印發批復了《全國主體功能區規劃》《長江中游城市群發展規劃》《成渝城市群發展規劃》《中原城市群發展規劃》和《關中平原城市群發展規劃》等，正式確定北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州和西安入選國家中心城市。

四座國家中心城市的共性與特性

參照區域發展和城市規模，本文挑選成都、武漢、鄭州和西安四座城市進行比較分析，其獲批國家中心城市的時間分別是：2016年4月、2016年10月、2017年1月和2018年2月。

1.共性分析

國家中心城市在政治、經濟和文化諸方面位于我國城鎮體系中最高層級，具備綜合服務、產業集群、物流樞紐、開放高地和人文凝聚等功能，旨在促進區域經濟社會的發展，縮小地區間發展差距。成都、武漢、鄭州與西安均是省會城市和國家歷史文化名城，是區域經濟發展核心城市，常住人口接近或已超千萬；從地域上來講，四市都是中西部內陸地區的中心城市，武漢和鄭州輻射中部地區，成都和西安輻射西部地區。

2.特征分析

成都、武漢、鄭州與西安不同的地理位置，決定了其核心帶動力的主要方向。武漢輻射帶動中部和長江中游地區，是全國重要的工業和科教基地；鄭州承載著東、中、西部地區的交通總樞紐的作用，是南北貨物集散中心；成都地處西南內陸腹地，居承東啟西南重要戰略地位，是國家重要的高新技術產業基地、商貿物流中心；西安立足古絲綢之路起點，具有西北區位交通連接東西、經濟發展承東啟西北、文化交流東西互鑒的獨特優勢，是國家重要的科研、教育和工業基地。

綜合發展比較

1.經濟發展綜合實力比較

國家中心城市在區域經濟中的輻射力、影響力如何？作為省會城市，西安、成都、武漢和鄭州2017年的地區生產總值（見表1）在所在省份占比分別是34%、38%、37%和20%，成都、武漢和西安的地區生產總值占比均超過所在省份的1/3，鄭州地區生產總值在全省占比為1/5。成都和武漢的地區生產總值均突破萬億元大關，西安僅為成都的53.8%，人均地區生產總值也是末位。可以看出，西安在陜西全省的頭雁地位毫無疑問，但西安的地區生產總值距離萬億元大關仍有差距，與成都、武漢和鄭州比較，八個方面九個指標與排位第一的城市差距大，占比在46.7%-79.4%之間。其中，西安地區生產總值和人均地區生產總值、地方公共財政預算收入、第三產業增加值和固定資產投資總額五項指標均墊底；進出口貿易總額、社會消費品零售總額、實際利用外商直接投資和發明專利授權量四項指標排位倒數第二。總體來看，西安經濟綜合實力較弱，地方政府可支配財力有限，硬件基礎、招商引資和技術轉化能力較弱，與其他國家中心城市存在明顯差距。

表1 2017年四市綜合經濟發展指標對比

2.城市功能與民生狀況比較

成都、武漢、鄭州與西安的城鎮化率都在70%以上，均高出全國平均水平。在城市環境、配套建設與居民生活各方面，西安與成都、武漢和鄭州的差異明顯。

地區生活的便利程度、舒適度和生活質量是城市外向吸引力的直接體現。西安與成都、武漢和鄭州比較，在基礎教育資源、醫療服務和客運交通上排位第一，但是物流交通、空氣環境方面排位倒數第二，居民收入墊底，差距可見一斑（見表2）。可以看出，西安城市配套設施較全面，在居民最關注的教育、醫療和交通三大生活服務方面品質較好，但是居民收入過低、霧霾等空氣污染問題嚴重，物流交通有大幅提升空間、城市環境亟待改善，居民收入有待提高。

表2 2017年四市環境、配套建設對比

房地產市場比較

國家中心城市的大規模建設需要房地產行業的支撐，百姓生活的改善更需要房地產行業的除舊破新。分析四市的房地產市場現狀和未來發展空間，可以看出各有優劣。

1.土地供應比較

從地域看，四市均地處平原腹地，周邊青山綠水環抱，成都和西安的占地面積均在1萬平方千米以上，鄭州總面積最小為7446平方千米。在新一輪城鎮化發展中，四市土地供應基本充足，但地價成本差異大。

（1）土地供應充足，西安供應看漲。2017年，西安、成都、武漢和鄭州的住宅土地供應量分別是893萬平方米、1430萬平方米、1127萬平方米和611萬平方米。西安作為目前最后一個獲批國家中心城市的城市，土地供應量雖然上漲略晚，但從2017年起持續走高，2017年住宅類土地供應量同比增加100萬平方米，同比漲幅為12.6%。

（2）西安土地實際成交面積居中位，成本最低。2017年，西安、成都、武漢和鄭州的土地成交面積分別是1207萬平方米、790萬平方米、1047萬平方米和1647萬平方米，鄭州土地成交面積遙遙領先，成都土地成交創十年新低。從土地出讓金看，2017年，西安的土地出讓金為349億元，成都、武漢和鄭州的土地出讓金均突破千億元，分別是1097億元、1504億元和1151億元。西安拿地成本僅為成都的1/5。

2.房地產投資比較

在國家中心城市規劃的引領下，四市新一輪的城鎮化改造建設如火如荼，房地產市場在其中舉足輕重。從房地產開發投資、新建商品住宅的竣工面積、銷售面積、環比、同比指數和均價幾方面看，西安的房地產開發投資總額較低，隨著開發深入，后市仍有投資空間。新建商品住宅的供應充足且穩定，房價處于上升空間，上漲滯后，說明在供應充足的市場環境中，市場潛在購買力仍有待開發。

（1）西安房地產開發投資仍需挖掘潛力。2017年，西安、成都、武漢和鄭州的房地產開發分別完成投資2333億元、2488億元、2686億元和3359億元，占固定資產投資額的比重分別是31.3%、26.5%、34.1%和44.4%，西安房地產開發總額排位居尾，比重列中位。

（2）西安新建商品住宅竣工面積與銷售面積差值最小。2017年，四市的新建商品住宅市場銷售較好，銷售面積均在2000萬平方米左右。四市中，成都新建商品住宅的竣工面積和銷售面積均為最高，西安與之分別相差573萬平方米和825萬平方米。與此同時，西安新建商品住宅的竣工面積與銷售面積差值最小。這說明，西安房地產開發節奏加快，住宅供應較穩定，但同時銷售市場后勁不足，后市銷售還需要深入開發市場，調動潛在購買力（見表3）。

表3 2017年四市新建商品住宅竣工面積和銷售面積對比（單位：萬平方米）

（3）房價指數逆位攀升。西安與成都、武漢和鄭州三城相比，后三者房價總體趨勢為2016年大漲，2017年下行，而西安兩年來一直呈穩步上漲態勢。

一是西安環比指數平和上升。2016年，全國房地產市場去庫存效果顯著，到處“漲”聲一片。2016年10月，西安新建商品住宅價格環比溫和上漲1.8%，為全年漲幅最高，與成都、武漢和鄭州9月的“瘋漲”情況相比，進入上漲通道的時間大體一致，但全年未出現2個百分點以上的大幅上漲局面，最高漲幅相比鄭州少5.8個百分點。自2016年10月起，全國部分熱點城市進入房價嚴控期，成都、武漢和鄭州房價環比指數高漲急跌（見圖1），2017年全年迅速收縮，保持在持平范圍內小幅波動，而西安的房價指數波動不同于這三城，全年繼續小幅上漲。

圖1 2016-2017年四市新建商品住宅價格環比指數

二是西安同比指數剛性上漲。從同比看，西安房價走勢異于成都、武漢和鄭州，雖有限購令制約，但剛需購買力逐步釋放。2017年累計同比指數逐月擴大，從1月的8.3%擴大到12月的12.5%，漲幅差4.2個百分點。成都、武漢和鄭州于2016年10月被國家納入第一批房價熱點城市監控范圍，地方限購令多次加碼，成都累計同比漲幅自2017年初逐月收窄，全年累計同比漲幅僅為1.5%；武漢和鄭州的同比漲幅全年下跌較快，高低漲幅差最高值分別為11.9個和13.1個百分點。2017年1-12月，西安、成都、武漢和鄭州新建商品住宅同比累計分別上漲12.5%、1.5%、12.3%和14.6%，西安的漲幅基本追平武漢和鄭州（見圖2）。

圖2 2017年四市新建商品住宅價格累計同比指數

三是西安房地產價格水平偏低。西安與成都、武漢和鄭州相比，房價水平偏低，市場均價仍在“洼地”。自2016年以來，西安房地產市場從回暖到“開盤即售罄”的火爆場面后，房價扶搖直上，縮小了與周邊城市的差距，但仍存在“洼地”現象。據網簽數據顯示，截至2018年9月，西安、成都、武漢和鄭州新建商品住宅均價分別是10418元/平方米、12500元/平方米、9545元/平方米和15443元/平方米。從市場反應看，由于大品牌房企進駐較晚，西安房地產市場樓盤品質、整體規劃和營銷宣傳略顯滯后，預計后期西安房價仍有一定上漲空間。

對比來看，西安房地產市場土地供給成本較低，供給量能夠滿足市場需求，在如今均價過萬元的市場環境下，房地產企業開發熱情減退，剛需購買能力后續不足，房地產市場缺乏品牌企業的成熟規劃，樓盤品質差異大，西安房地產市場仍需蓄力加油。

成因分析

1.成本決定因素

（1）地價是基礎因素。在各大中型城市不斷擴建的城鎮化進程中，土地的需求量激增，土地交易市場近年日趨活躍，價格逐年走高，地價直接決定了商品住宅的基礎價格。與其他三城市相比，西安的土地供應充足，土地出讓成本較低，并主要集中在二環外的各開發區，特別是西咸新區和浐灞港務區在新一輪的中心城市建設中規劃優勢突出，房地產企業拿地意愿積極。

（2）建材、人工費用帶動因素。2018年9月，全國工業生產者購進價格中，建筑材料及非金屬類價格同比上漲10.0%。一方面，雖然國內供給側改革不斷深入，項目投資和基礎設施投資增長加快，但受政府治污減霾、環保治理措施等影響，鋼材、砂石、水泥與商品混凝土等主要建筑材料價格出現全國范圍大幅上漲。另一方面，隨著人口結構變化和各行業工資水平不斷調整，勞動力成本價格持續上漲，尤其是建筑業市場勞動力供需不平衡，專業技術人員和技術工人缺乏，人工費價格持續上漲。

（3）稅收合并利好因素。在房地產稅收的各征收環節，主要有耕地占用稅、資源稅、土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅、城建稅和房產稅。自2016年開始，全國陸續實施的契稅減半、營業稅減免的雙降政策，對不斷增長的房地產開發成本而言，或多或少能減緩對房價的助推作用。

2.需求推動因素

（1）“人才大戰”激增市場新剛需。2017年是大中城市城鎮化發展由簡單外延式擴張向內涵式提升的轉變年，經濟創新主體在于人才，第三產業的強勢發展也需要大量人才。無論是西安的“全國最優惠人才落戶政策”，成都的“人才積分”政策，還是鄭州、武漢的“補助落戶”政策，四市在 “搶人大戰”中積極作為、各顯神通。據統計，西安、成都、武漢和鄭州2017年常住人口同比分別增加18.6萬人、12.7萬人、19.8萬人和31.2萬人。大批新人口的涌入，給房地產市場帶來了中長期的發展新機遇。

（2）生活品質升級催生住房改善需求。改革開放40年，進城務工、走出國門變成常態，百姓收入的連年增長、“二胎效應”都對生活品質提出更高要求。大品牌房企先后進入四市，從裝修品質、社區環境、車位配比、安防系統、配套教育、健身娛樂、商業購物、便民服務、醫療衛生和周邊地鐵交通覆蓋率等各方面大幅提升商品住宅品質，住宅購買力進一步得到釋放。

（3）經濟預期不穩放大投資需求。全球經濟發展持續不振，國際市場通脹壓力上行，國內受其影響，出口貿易暫現短板，經濟上漲速度放緩，股市低迷，百姓投資渠道缺乏，加之中心城區等成熟社區可供開發的土地稀缺，房地產一、二級市場價格倒掛，房價上漲預期被放大，在“買漲不買跌”心理的引導下，四市房地產市場先后出現投資需求短期迅速膨脹，西安略滯后。

■ 北嶺梅雪 趙淶青/攝

3.政策引導因素

黨的十九大為房地產定調，堅持市場主導，積極調整政策引導，建立房地產市場調控長效機制。經歷2014年以來連續三年的房地產市場調整期后，去庫存效果明顯，2017年中期，全國樓市投機炒房有所抬頭。根據國家要求，四市都積極采用“限購、限價、限售、限貸”四重手段穩定樓市，嚴厲打擊投機炒房行為，政策出臺密集，促進房地產市場平穩健康發展。

（1）購房人資格收緊。成都、武漢、鄭州和西安分別在2017年第二、三季度出臺本市戶籍以家庭為單位，名下無房或僅有一套的，可以在限購主城區和各開發區購買一套房，非本市戶籍購房對連續繳納社保有時限要求，成都要求滿12個月，武漢、鄭州和西安均要求滿24個月。

（2）樓盤售價定上限。2017年初，全國熱點城市紛紛對新申報上市樓盤價格進行調控，確保新開樓盤價格不高于周邊同質可比樓盤。熱點城市紛紛采取措施，由多部門聯合發文，對報批的樓盤逐一審核，一房一價，確保項目價格零增長。但個別城市有拆分合同，剔除裝修價款或者打包車位費、亂收茶水費等現象發生，甚至存在陰陽合同，造成網簽數據失真，樓盤變相漲價。西安整體銷售較規范，未發現此類現象。

（3）限購區域范圍擴大。成都、武漢、鄭州和西安的限購區域均由原先的主城區擴展至行政管轄各地區。鄭州市限購區域包括市內五區和航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區、經濟開發區、高新區、新鄭市、滎陽市和中牟縣，覆蓋最多；成都市限購區域包括高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區和郫都區11區，覆蓋較全面；武漢市限購區域包括七個主城區以及東西湖區、江夏區和黃陂區的部分區域，未包含蔡甸區和漢南區；西安市限購區域包括城六區以及長安區，未包含西咸新區、高陵區、臨潼區及閻良區等，限購范圍略小。

（4）銀行貸款門檻增高。伴隨金融監管不斷升級，房企融資渠道持續收緊，海外發債投資房地產受阻。2017年各大銀行普調首套房貸款利率，在基準利率的基礎上浮10%-20%，且首付比例不低于三成。2018年上半年，各家銀行繼續上浮房貸利率，收緊房地產貸款額度或暫停發放貸款。

4.保障房建設因素

近年來，以“住有所居”為目標，四市大力發展公共租賃住房，統籌推進各類保障性安居工程建設，經適房、廉租房、公租房、棚戶區改造和限價房等各類保障房建設規模大、成效顯著，大大緩解了低收入家庭的住房困難，提高了其住房質量，減輕了購房壓力。2018年，中央提出“租購同權、租售并舉”，成都、武漢和鄭州已被納入試點城市，保障用房作為調整房地產市場結構的必要組成，客觀上對穩定房價起到了積極作用。

我國的住房制度正在迎接一場革命性變革，分化正在延續。在“房住不炒”的主基調下，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，差別化調控保障合理購房需求將是主要趨勢。針對調控過程中出現的新問題，集體經營性建設用地入市、資產證券化、不動產登記聯網及房產稅征收等方面的新一輪制度改革及創新將快速推進、互相銜接，共同推動房地產市場長效機制的建立，最終促使房地產市場的供求趨于平衡。