房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對策

上海南虹橋投資開發(fā)有限公司

關于如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作，企業(yè)要將眼光放長遠。重視成本管理工作帶來的影響，構建有效的企業(yè)成本管理辦法，實現(xiàn)在財務管理方面的進步，進而提高資源資金效用最大化，幫助企業(yè)達到預期收益目標。但是，在房地產(chǎn)長久繁榮的背后，許多企業(yè)并沒有注重成本管理，初步總結(jié)存在以下主要問題。

一、企業(yè)成本管理中存在的問題

(一)成本管理體系缺乏系統(tǒng)性

許多房地產(chǎn)成本管理體系中，通常采用的是比較粗放的管理模式，缺乏成本管理應該有的系統(tǒng)性、規(guī)范性和全面性。其中一些企業(yè)雖然已經(jīng)建立了內(nèi)部成本管理系統(tǒng)，但是，這些系統(tǒng)的機制并不健全，在企業(yè)面臨成本相關的重大決策時，不能做到全面分析，可能導致決策出現(xiàn)偏差，進而可能給企業(yè)帶來資金上的風險，一個錯誤的決策就可能給企業(yè)帶來上億元的損失。因此，企業(yè)不能視成本管理系統(tǒng)如同虛設，要改善其內(nèi)部體系存在的問題，以發(fā)揮其真正的作用[1]。其次，一些企業(yè)沒有合理地將成本管理相關職位進行定編定崗，也沒有對員工成本管理工作進行適當考核，因為成本管理與其本身工作沒有多大的利益相關，員工的積極性也會因為沒有好的監(jiān)督措施而下降，責任意識的缺失，長此以往，容易導致員工在進行成本管理工作時疏忽大意，成本管理工作很難做好，未來還有可能造成公司重大的經(jīng)濟損失。因此房地產(chǎn)公司應高度重視成本管理體系的系統(tǒng)性缺失問題。

(二)成本控制工作缺乏前期合理規(guī)劃與設計

許多房地產(chǎn)企業(yè)都將重點放在項目利益的獲取上，沒有將成本工作做到實處。這表現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)一接到房地產(chǎn)施工項目時，就期待工程快速開展，期待項目完成后的收益，而沒有在前期將成本控制工作做實，沒有合理的項目工程分析。有的企業(yè)直接采用報價最低的方案來開展工期，這樣的方案往往不具有合理性分析，可能會給后期工程帶來無盡的麻煩，甚至可能導致住房質(zhì)量不過關、出現(xiàn)安全性問題危機用戶的生命財產(chǎn)安全，企業(yè)因之可能遭受重大經(jīng)濟損失，甚至導致破產(chǎn)[2]。另外，前期成本規(guī)劃工作沒做好，當后期工程因種種因素需改變施工進程時，可造成成本升高，給企業(yè)帶來了成本上的損失，這有違成本控制體系設計的初衷。

(三)成本控制工作缺乏現(xiàn)代信息化

現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡技術不斷提高，許多現(xiàn)代信息新技術的應用，將能提高房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理工作，但是，一些房地產(chǎn)公司并沒有將計算機信息技術引入到自身的成本管理計劃中，并且，大型房地產(chǎn)公司的項目分散在全國各地，項目成本要想與公司成本負責部門實現(xiàn)有效的溝通與交流十分困難，這些將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)做出成本決策，項目利益悠關方也無法將信息整合在一起，缺少信息交流的平臺，無異于切斷了交流的橋梁，進而導致房地產(chǎn)項目的成本上升和房地產(chǎn)的經(jīng)營風險增加多。

(四)成本控制工作缺乏平衡性

成本控制工作固然重要，但是不能因為成本的節(jié)約而影響了工程質(zhì)量。一些房地產(chǎn)公司為追求項目的低成本而降低了工程質(zhì)量，給修建的房屋帶來安全隱患。曾經(jīng)有住宅小區(qū)建成后坍塌，這與工程開發(fā)商降低項目成本有直接的關系，其項目負責人因房屋坍塌而被判刑?？梢姡陧椖砍跗诔杀究刂迫舨荒苓_到平衡，對于房地產(chǎn)公司及購房者雙方都可能帶來不利，甚至帶來嚴重不良社會影響。

(五)成本核算缺乏科學性

一些企業(yè)代建政府投資的項目，主體是基礎設施和公建項目，時間緊、標準高、社會影響程度大，由于這些企業(yè)也同時開發(fā)多個項目，進而需要按項目分別核算，但是，如果這些企業(yè)成本核算過于簡單，簡單隨意計入其他項目，不直接反映企業(yè)的實際成本。比如，有企業(yè)幫助政府代建經(jīng)濟適用房，設法把賬面做成虧損，認為經(jīng)濟適用房、動遷房等項目反正是虧損，由政府承擔，索性就多虧點。從采購到施工存在著各種資源浪費。

另外，傳統(tǒng)房地產(chǎn)成本控制重點都放在工程造價上，忽視了項目的全局性，全過程成本控制顯得非常薄弱。

最后，房地產(chǎn)項目大多需要向銀行貸款，有些企業(yè)出于自身利益的考慮，將銀行利息直接作為期間費用，而不是按會計制度的規(guī)定進行資本化，這樣造成：一是企業(yè)暫時少交所得稅，存在納稅風險；二是賬面成本不實。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的建議

(一)完善成本管理體制系統(tǒng)性

成本管理應作為企業(yè)內(nèi)部管理的一項重要工作，企業(yè)要針對自身發(fā)展戰(zhàn)略，借鑒相應成本管理經(jīng)驗，制定一套適用于自身的成本管理體系，并對所有業(yè)務，包括項目施工、融資管理、土地購買等都具有適用性。其次，企業(yè)要明確自身的業(yè)務范圍，將所有的業(yè)務成本管理工作匯總，形成一個完整的成本管理控制系統(tǒng)，進而有效地實現(xiàn)成本合理控制。在此基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)可以明確所有業(yè)務的發(fā)展目標。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的模式需要完善，可以組建專門從事成本管理監(jiān)督的委員會，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的成本管理和交流工作，鞏固成本管理的作用。

(二)加強成本管理工作前期的規(guī)劃與設計

房地產(chǎn)企業(yè)在拿到項目時，不應急于選擇工作方案，而要先通過從建筑原材料的采購、施工單位的選擇以及施工日期的確定等方面來考慮選擇適合的方案，對整個項目工程實行有效控制，盡量在施工前期就做好施工計劃和整個項目的前期規(guī)劃與設計，提前做好各項預算工作，避免后期因為種種主觀因素導致計劃變更，減少因此帶來的資金損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以從施工的技術上出發(fā)，在做好施工方案的基礎上，提高新材料與新技術的應用，在保障建筑安全的基礎上，實現(xiàn)成本的有效降低。除此之外，在工期進行時，需要密切關注項目進展，避免超過合同規(guī)定的施工期，施工期超出合同規(guī)定期限后，將有很大的概率超出房地產(chǎn)公司此前做的成本預算工作，加大施工成本。還有可能因為項目的未完工造成收不到相關款項等問題，以及可能面臨經(jīng)濟索賠[3]。

(三)建立成本控制工作現(xiàn)代信息系統(tǒng)

現(xiàn)代化的成本控制信息控制系統(tǒng)的建立不僅僅有利于項目的信息流通，同時也方便了房地產(chǎn)企業(yè)對于項目成本申報、工程預算申報等作出及時的反饋[4]?，F(xiàn)代化成本控制信息系統(tǒng)的建立有助于將分散的部門連接起來形成一個貫穿公司內(nèi)部的整體。成本控制現(xiàn)代化信息系統(tǒng)在構建之時，要注意將成本管理系統(tǒng)與其他一些管理系統(tǒng)結(jié)合起來，例如，可以將進度調(diào)控系統(tǒng)與成本控制系統(tǒng)結(jié)合起來，通過監(jiān)控項目施工的各項環(huán)節(jié)，把控成本的發(fā)生以及調(diào)整成本預算，實現(xiàn)對資產(chǎn)的有效監(jiān)控以及運用。

(四)平衡成本與工程質(zhì)量

成本控制問題固然重要，但是成本控制的前提是房地產(chǎn)公司的建設項目具有安全性。房地產(chǎn)公司不能因為成本低控制而選擇降低質(zhì)量的方式來開展項目，否則將存極大的安全隱患。房地產(chǎn)稅對于成本以及工程質(zhì)量應有一個規(guī)范的標準，要在兼顧造價成本的同時做到質(zhì)量保證，因此，房地產(chǎn)公司要在項目期初進行仔細研究，可以咨詢相關專業(yè)人員以及借鑒其他優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的做法。以找到有效的方法來幫助企業(yè)解決平衡成本與工程質(zhì)量的問題。

(五)房地產(chǎn)成本項目核算的對策

房地產(chǎn)項目成本包括土地費用、工程立項、規(guī)劃、可行性研究，初步勘察和初步設計、地質(zhì)勘查、施工圖設計、施工圖審查、工程規(guī)劃許可、招投標、施工、竣工驗收備案、結(jié)算審計費等費用。這些項目大致分為投資支出、管理費用、財務費用和銷售費用及稅收等，針對項目的特點和相關影響因素制定相關的目標成本和目標收益，然后對重要環(huán)節(jié)重點把控，例如，預算編制、合同控制、資金審批、決算審計、績效考核、內(nèi)審監(jiān)督、外部全覆蓋審計等，經(jīng)過各級各部門嚴格把關來控制成本，集成本預測、核算、分析、考核、控制于一體的代建單位成本管理和成本控制體系。

三、結(jié)束語

綜上所述，成本控制對于房地產(chǎn)公司非常重要，且能直接影響社會經(jīng)濟環(huán)境。許多房地產(chǎn)公司的成本控制存在著較多的問題，房地產(chǎn)公司需要直面這些問題，針對問題采取有效的措施，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。