營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析

王麗

摘 要 我國稅務管理部門結合當前社會經濟的發展階段，因時制宜的頒布了營改增稅務改革政策，該項政策的頒布給各個行業的發展都產生了相當大的影響。作為一名房地產行業的從業人士，文章結合房地產企業的特點談論了實行“營改增”政策給從事房地產開發的開發商們所產生的一系列影響，并針對性地提出相關的一些淺顯見解，希望對提高房地產企業的相關工作水平有所貢獻。

關鍵詞 房地產 稅務管理 會計核算 營改增

一、引言

我國是世界上最大的發展中國家，主要是因為在一定程度上經濟增長還有賴于房地產經濟，為了促進該行業的穩定發展和進步，房地產行業會計核算和稅務管理工作方面存在的一些問題需要我們認真對待，企業在經營發展的過程中必須要認識到營改增給企業發展帶來的機遇以及挑戰，制定出有效措施以便更好地適應市場經濟發展，不斷提高自身綜合實力為我國房地產行業規范發展作出貢獻。

二、營改增對房地產企業會計核算與納稅的積極影響

（一）能夠增強企業的納稅籌劃意識

稅務征收實行“營改增”，促使從事地產開發的開發商們內部財務管理和其他業務部門在日常工作中重視審核經手票據，同時，房地產企業會進一步提高對相關從業人員的要求，通過專業培訓提高其職業能力，督促其重視國家在相關領域所頒布的稅收政策，有利于其積極開展納稅管理工作。簡單來說，新政策的實施給房地產的納稅籌劃工作帶來了很大的影響，有利于其加強相關工作重視程度并促進減稅目標達成。

（二）有利于企業內部業務整合

統一使用增值稅專用發票和普通發票抵扣報銷方式，也就是僅需要對增值稅發票進行審核即可，簡單點說就是營改增政策的實施把過去財務部門單獨負責的工作分配到了不同部門身上，實現了對財務部門和業務部門之間的票據整合。

（三）可有效避免重復征稅

過去征收營業室以企業獲得的實際銷售額為標準，對于房地產企業來說，企業的成本有土地成本、建安成本和材料成本，除了土地成本外，其他二者本身自帶納稅責任，日后對企業征收營業稅的時候還要繼續對其進行二次征稅，以至于重復征稅，營改增以后，按照每個經營管理環節的增值額進行證書，有利于解決過去征收營業稅時重復征稅的問題。

三、營改增對房地產企業會計核算與納稅的消極影響

（一）會給企業增加稅收壓力

房地產企業進行所得稅計算的時候，原來的營業稅是價內稅，可以當作稅金扣除，而增值稅是價外稅，計算的時候無法扣除；另外，現在國家對房地產企業的增值稅征收稅率降低變成了11%，將企業能夠與之建立合作的企業范圍大大縮小，還有就是讓房地產企業面臨很大的關于所承擔的稅負轉嫁問題，最終導致了企業開發成本當中不少成本不能夠使用增值稅專用發票予以抵扣，最終增加稅負。

（二）影響企業財務報表

在還未將營業稅的征收轉變為增值稅時，關于不動產的支付所購買的產生的一系列款項全部都記為固定資產，現在需要將稅款和價格獨立起來，可以抵扣增值稅進項稅，進而影響了固定資產的最終價值；其次，利潤表中的價稅是增值稅的另一特點，實行營改增以后增值稅要從企業營業收入中分離出來，降低了實際營業所得，還有，因為開發成本中含有人工和原材料成本，所以實際經營過程中獲得增值稅發票的難度很大，也會增加稅負。

四、應對營改增對房地產企業核算與納稅影響的策略

（一）加強培養稅務專業型人才

房地產企業進行會計核算和納稅籌劃工作離不開稅務人才，所以為了能夠更好地應對營改增的影響要全面提高人才素質，優化財務管理制度。一方面要重視內部財務部門和業務部門之間的協同，使其成為稅務管理的共同核心，同時加強對人員的培訓力度，提升票據管理的規范性；此外要將二級會計科目詳細記錄且應用于一級會計科目之中，對企業經營管理的申報抵扣程序和增值稅的內容進行申報。

（二）提高企業的票據管理水平，加強稅務籌劃管理

因為對增值稅進行征收的時候，以房地產企業的增值額為計稅基礎，因此能夠在一定程度上解決重復征稅的問題，但是實際計稅的過程中，關鍵要處理好進項稅和銷項稅兩者之間的抵扣。對此要在實施增值稅的時候提高對票據的審核程度，也就是營改增下的房地產企業在經營管理的過程中，價格相同的前提之下要盡量降低和非一般納稅人之間的合作，選擇與外包企業建立關系。同時要提高獲取增值稅專用發票的時間科學性，防止發生納稅申報延期的問題，降低企業流動資金風險隱患。另外，房地產企業也要提高對營改增政策的實施給企業自身帶來影響的認識，促使自身的納稅籌劃工作更加科學，特別是企業成本的納稅籌劃，因為房地產項目施工周期長，投入資金規模大，所以經營過程中藥協調好各個方面，結合當下最新稅務優惠政策開展工作。

五、結語

在當前社會主義市場經濟發展的特殊階段，國家針對各個領域從戰略性角度大力實施“營改增”稅務管理政策，給行業發展帶來了很大影響。本文以房地產企業為代表，分析了該類型行業在今后的發展過程中應該如何應對新政策帶來的挑戰，又應該如何做好相關的稅務管理和會計核算工作，促進企業內部財務管理環境健康有序，給企業發展奠定良好基礎。

（作者單位為廣西三祺投資有限公司）

參考文獻

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