歷史文化商業街區商業業態特征研究
——以南京市老門東為例

（南京林業大學風景園林學院 210000）

近年來，“文化戰略”已逐步成為當今城市發展的一個重要戰略趨勢，也成為了提升城市文化軟實力和經濟競爭力的關鍵所在1。伴隨著歷史街區的復興，歷史文化商業街區的建設如雨后春筍般出現，遍地開花。在全球化競爭日益激烈的宏觀環境中，地方政府越來越多地采取各種主動的戰略性手段優化城市發展環境，通過類似于企業的運作方式來包裝和推銷城市2。如何促進城市生活與歷史街區文化延續的協調發展，成為目前亟待解決的問題。南京市老門東歷史街區在發展過程中，也面臨著同樣的困境。因此本文選取南京市老門東歷史街區為對象，對此類街區商業業態特征展開研究。

一、概況與方法

1.區域概況

歷史文化街區是指經省、自治區、直轄市人民政府核定公布的保存文物特別豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實地體現傳統格局和歷史風貌，并有一定規模的區域3。南京市老門東歷史街區位于南京夫子廟箍桶巷南側一帶，以箍桶巷為中軸，包含三條營、中營、邊營等街巷，構成占地約15萬平方米的歷史街區。自三國時期出現聚落以來，老門東一直商賈云集、人文薈萃，是江南商業及居住最發達的地區之一，明代以后老門東因商貿和手工業集聚，成為城市重要的經濟中心4?，F老門東歷史街區按照明清傳統樣式復建，力求再現老城南原貌。

2.數據與方法

本文數據來源于現場問卷發放、實地調查訪談等。結合城市社會學、環境行為學，運用經濟學的理論，梳理歷史街區商業體系結構的研究成果。實地走訪經營者、游客和附近居民，通過對歷史街區的商業調查，運用歸納分析的研究方法，得出歷史街區內部業態特征情況，找出相關問題出現的原因。

二、老門東歷史街區商業業態研究

1.老門東歷史街區內商戶構成

歷史街區往往要營造富有地方特色和歷史傳承記憶的感覺，老門東也遵循這個理論，在整個街區氛圍的烘托上也給人一種高雅，安靜的感覺。經過筆者調查老門東歷史街的商業業態為：居住體驗，精致美食，精品零售，文藝展演，藝術市集，民俗工藝。主街上開設有韓復興，城南舊影，行走南京等民俗傳承商店；德云社等文化娛樂：另有酒店，餐館等配套。

圖1 老門東歷史街區內部商戶構成圖

2.老門東歷史街區內商家經營情況

街區內店家經營著多種商業，營利能力差異較大，但其存在同質化趨勢。相似的民俗文化商店，相似氛圍咖啡廳，較小入戶空間等。調查發現，歷史街區盈利的商家有：花跡酒店，燒餅鋪，糖人等。但街區內有一半的經營者表示其存在虧損，各種業態都有，主要集中于酒吧咖啡廳，茶館和一些茶具工作坊。虧損程度也隨距離入口的遠近增加而增加，有的商家略微虧損，但還能堅持，有的商家則入不敷出準備撤出。

表1 老門東歷史街區代表商業經營狀況

幽蘭軒酒吧 酒吧位于老門東邊營19號 ，經營面積約為200平方米。帶有一個中庭小花園。經營類別從酒水，花茶到糕點都涉及。酒吧有駐場歌手前來演唱，2014年開業。虧損，年租金60萬，淡季和旺季區分明顯，周一至周四消費者數量也很少，旺季進門消費者數量也不多。主街流動攤位 街區內流動攤位涉及民俗的捏糖人，泥塑，地方小吃。沿街區主街向著城墻根一字排開。流動攤位以小推車的形式，經營面積約為5平方米。2014年開業虧損，最靠近入口處為6000元每月，平均為4000元每月。雨天和冬季的每天損失頗大，入不敷出

三、老門東歷史街區商業發展問題與應對

1.實體店鋪的虧損

實體店鋪商業業態多是高成本，高定價。街區內的實體店鋪租金在有補貼的情況下為3至6元每平米每天，沒有補貼的情況下是6至15每平米每天，隨面積大小和距離入口的距離而定。以幽蘭軒酒吧為例，約200平米的營業面積，每個月的租金為5萬元，達到了8.4元每天每平米。幽蘭軒酒吧的經營者表示其狀況不理想，幽蘭軒是第一批進來的商家，但生意并未隨時間而改善，近兩年虧損嚴重。由于經營成本壓力，倘若生意一直這么淡下去，街區不加大宣傳，或者無法擴大客源的情況下，酒吧經營者表示要撤離街區。

2.流動攤位的虧損

歷史文化街區都會有大量的流動攤位存在，所出售的特色商品可以起到聚集人流，成為焦點的作用。流動攤位經營好可形成良性的循環，為街區增加人氣收益，提升街區知名度。但老門東歷史街區的流動攤位管理松散，經營狀況不佳。根據筆者調研所得，大部分流動攤位都在虧損。游客除了在剪紙和糖人攤位前有所停留，其他攤位基本上一帶而過，流動攤位的租金偏高，均價為4000元每月，但收益并不穩定，且有淡季和雨天的虧損，若是合伙經營則虧損更加明顯。

老門東歷史街區內對流動攤位的服務對象定位模糊，放任其自流發展。既沒有向游客展示南京特色商品和特色文化，也沒有向周邊居民提供休閑娛樂的產品，加深了流動攤位千篇一律之感；二是沒有形成熱鬧的購買氛圍，無法形成眼球經濟。流動攤位的活力缺乏是街區內商家經營窘境的一個縮影。

圖2 流動攤位每月租金與老門東正門距離關系

3.歷史街區商業服務定位不清

根據前期宣傳定位，老門東位于城南商圈，人聲鼎沸，商業輻射強勁，釋放經濟文化“雙核優勢”，力促老城南風光再現。老門東歷史街區內部的商家也普遍定位為高端雅商業。酒吧和咖啡廳的人均消費超過100，普通的流動攤位，每件商品的定價都超過10元。單價提高可以提升街區的整體消費，但除了游客經濟外，很難吸引周邊居民的購買。在整理與周邊居民的聊天訪談中，周邊居民認為，優秀的歷史街區需要培育，這個過程可以是5至10年，但如果不能加快施工進度，會導致先進來的商家賠的血本無歸。

4.老門東歷史街區商業發展問題的應對

通過多種渠道加大對老門東歷史街區的宣傳力度，擴大老門東歷史街區知名度。借助具有代表性的節慶活動，例如秦淮燈會，將其融入該項節慶活動之中，引入客流。借助自媒體客戶端，融合打造線上線下場景融合，提出宣傳口號，打通宣傳通道，進行精準宣傳；另一方面，擴大商家經營業態，業態服務于多種消費群體，增加周邊居民到老門東歷史街區消費的意愿。政府在財政允許的情況下，歷史街區內民俗傳承的商業經營者補助，使其商品價格可以下調，更接地氣。另外，對于地處于南京老城南這個歷來人煙密集，商賈繁華的地理位置來說，不僅要白領生意，也要服務大眾，吸引周邊社區的人進來消費；最后，街區管理部門可以考慮還地于民。在公共活動區域騰出空間區域，給周邊居民一塊活動場地，使其白天可以休閑游憩，夜間可以跳舞健身，此舉既增加了人氣，也貼近了周邊社區生活，是兩全其美的事情。

四、結論與展望

綜上所述，老門東歷史街區內的多種商業業態，因為經營定位模糊，定價過高導致普遍虧損。面對該情況，管理者需要加大對街區的宣傳力度，擴大客源，另外增加對商家經營的扶持力度，建立與周邊社區聯系，提高周邊居民消費意愿，讓老門東歷史街區變得更親民，更有活力。周邊的商業經營者也能從老門東歷史街區這里獲得客源，提高收入。在歷史街區的更新改造中，根植社區，服務周邊，是讓其煥發活力，融入生活的選擇。

注釋：

1.吳曉慶，張京祥.從新天地到老門東——城市更新中歷史文化價值的異化與回歸[J].現代城市研究， 2015（03）：86-92.

2.張京祥，殷潔，羅震東.地域大事件營銷效應的城市增長機器分析——以南京奧體新城為例[J].經濟地理， 2007（03）：452-457.

3.王德剛，王蔚.旅游資源學教程[M].北京交通大學出版社，2011.2.

4.葉露，王亮，王暢.歷史文化街區的“微更新”——南京老門東三條營地塊設計研究[J].建筑學報， 2017（04）：82-86.