房地產(chǎn)稅呼之欲出

◎ 文 《法人》記者 李立娟

從“要不要設(shè)”，到現(xiàn)在的“必須設(shè)”，房地產(chǎn)稅正在達(dá)成更多共識的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推進(jìn)

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中表示，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

3月8日，十三屆全國人大二次會議舉行第二次全體會議，全國人大常務(wù)委員會委員長栗戰(zhàn)書說表示，集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。

3月9日上午，在十三屆全國人大二次會議新聞中心舉行的記者會上，全國人大財經(jīng)委副主任委員烏日圖稱：“房地產(chǎn)稅法由全國人大常委會預(yù)算工作委員會和財政部組織起草，目前相關(guān)部門正在完善法律草案、重大問題的論證等方面的工作，待條件成熟時，提請全國人大常委會初次審議。

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3月15日，《政府工作報告》起草組成員、國務(wù)院研究室副主任郭瑋在國新辦吹風(fēng)會上表示，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法主要由全國人大負(fù)責(zé)。在這個過程中，需要做大量的前期研究，包括對過去一些地方進(jìn)行的房地產(chǎn)稅試點，進(jìn)行認(rèn)真分析總結(jié)。從國務(wù)院方面，還要進(jìn)行大量調(diào)研，為立法做好基礎(chǔ)性工作。目前，有關(guān)部門已經(jīng)在有條不紊地推進(jìn)。

房地產(chǎn)稅立法，輿論探討從“爭議”到“應(yīng)該”，經(jīng)歷了很長的一段路，“穩(wěn)步推進(jìn)”之下，立法落地已漸行漸近。

從爭議到應(yīng)該

北京大學(xué)財稅法研究中心主任劉劍文教授在接受《法人》記者采訪時表示，通過這些年房地產(chǎn)稅的立法變化可以看出，房地產(chǎn)稅立法是一個漸行漸近的過程。

2017年，房地產(chǎn)稅還是一個比較模糊的概念；2018年兩會開始正式討論立法問題，用詞為“穩(wěn)妥”，也就意味著房地產(chǎn)稅的界定非常重要，應(yīng)該穩(wěn)妥地協(xié)調(diào)多方面的問題；今年用詞為“穩(wěn)步”，意味著已經(jīng)達(dá)成了更多的立法共識。

“房地產(chǎn)稅要落地，需要的僅僅是時間問題。”劉劍文說，幾年間，房地產(chǎn)稅的立法態(tài)度變化是很大的，之前討論的是要不要開展這個稅種，現(xiàn)在討論不是“要不要設(shè)”，而是“必須設(shè)”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦對記者表示，此次全國人大會議上明確提出，要集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括制定房地產(chǎn)稅法等內(nèi)容。同時明確了立法調(diào)研和起草等基本工作，為房地產(chǎn)稅法的推進(jìn)提供了更好的思路和立法路徑。

“房地產(chǎn)稅的立法思路和過去是高度一致的，即立法優(yōu)先，再積極進(jìn)行試點和推廣。所以立法工作也是比較緊迫的，同時也體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)稅法推進(jìn)中的穩(wěn)妥、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)人悸贰！眹?yán)躍進(jìn)說，“穩(wěn)步推進(jìn)”的概念，實際上也說明兩點立法思路：第一，推進(jìn)是大方向，后續(xù)肯定會有立法和落地；第二，推進(jìn)是要謹(jǐn)慎的，也說明立法過程的艱難。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立法，具有積極的信號，盡管立法程序緩慢，但推進(jìn)的思路沒有改變，2019年立法工作會加快，尤其會和長效發(fā)展機(jī)制進(jìn)行結(jié)合。

“實際上，房地產(chǎn)稅是老百姓比較關(guān)心的問題，所以全國人大此類表述，勢必引起市場關(guān)注。”嚴(yán)躍進(jìn)說，但客觀地來看，老百姓不需要對房地產(chǎn)稅有太多的擔(dān)心。

嚴(yán)躍進(jìn)就此做了三點解釋：

首先，房地產(chǎn)稅的立法和推進(jìn)是財稅體系方面的改革內(nèi)容，不能簡單理解為是房地產(chǎn)市場要打壓和課稅的思路。換而言之，這是利好財稅體系建立的。從房地產(chǎn)角度看，交易環(huán)節(jié)未來會減稅，比如近期的增值稅、附加稅和印花稅的調(diào)整等，而持有環(huán)節(jié)會增稅，這是結(jié)構(gòu)性的重大轉(zhuǎn)變。

其次，房地產(chǎn)稅即便開始征收，對于剛需購房者本身也沒有太多影響。比如說從上海試點來看，人均60平方米以下的住房，是不征稅的，這個面積基本上考慮到剛需和改善型需求，所以對于這部分人來說，影響不大。此外，據(jù)粗略估計，稅款額度在房價款的0.1%，計算下來也不是很大的成本。同時，征稅會比較謹(jǐn)慎，也會考慮很多減稅免稅的因素。

最后，關(guān)于房地產(chǎn)稅的問題，普通購房者往往會問兩個問題，即還要不要買房、房價會不會下跌。對于是否要買房，從自住角度看宜早不宜遲。而從房價來說，房地產(chǎn)稅如果執(zhí)行到位，會倒逼部分房東把房子進(jìn)行出租，這是利好房價去泡沫和鼓勵租賃市場發(fā)展的。

借鑒試點經(jīng)驗

關(guān)于房地產(chǎn)稅在試點城市實施的成效，劉劍文對記者說：“早在2011年，在上海、重慶兩地就已經(jīng)開始試點，我覺得還是有意義的。因為試點本身就是一個積累經(jīng)驗、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)的過程，這是當(dāng)時的一個情況。”

他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，從現(xiàn)在的情況來看，重慶、上海兩地試點經(jīng)驗對全國房地產(chǎn)市場的意義體現(xiàn)在幾個方面。

首先，房地產(chǎn)稅的立法，肯定不僅僅是試點的問題。通過試點可以看出，房地產(chǎn)稅關(guān)系到千家萬戶的利益，政府也會用法治和立法來緩解整個社會的共識問題，通過法律形式化解矛盾、解決糾紛。

另外，房地產(chǎn)稅涉及人的基本經(jīng)濟(jì)權(quán)、生存權(quán)的問題，從這個方面來講，應(yīng)該會涉及相關(guān)扣除的問題，當(dāng)然不是說所有的房產(chǎn)都要納稅，而是會設(shè)置一個扣除方式，納稅應(yīng)該以扣除以后的余額面積為標(biāo)準(zhǔn)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)稅可能會借鑒上海模式進(jìn)行。房地產(chǎn)稅如果征收，實際上就是對房屋持有環(huán)節(jié)的征稅，即符合征稅條件的房屋每一年要定期繳納一部分稅費(fèi)。但是如果推行此類政策后，房屋買賣環(huán)節(jié)要交的稅就會有所下降，部分稅費(fèi)如契稅和個稅等也可能會消除。而房地產(chǎn)稅的征收，本身也會考慮到房產(chǎn)增值的因素，所以增值稅等也可能會進(jìn)行調(diào)整或退出。

“上海和重慶的試點其實是沒有太多問題的，但必須看到，上海和重慶有了這個稅種后，也不見得投資和投機(jī)者就會擔(dān)心。”嚴(yán)躍進(jìn)說，但有一點是明確的，當(dāng)前稅費(fèi)征收是比較謹(jǐn)慎的，后續(xù)可以強(qiáng)化此類稅法在房產(chǎn)投資和投機(jī)方面的打擊效應(yīng)。

路漫漫亦在即

房地產(chǎn)稅如果進(jìn)入立法程序，到正式頒布實施還有多長的路要走？

嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時表示，從立法的層面看，至少要走五個核心環(huán)節(jié)：第一是立項，即所謂的組織架構(gòu)需要搭建，這需要一些既懂財稅又懂房地產(chǎn)的人士加入，同時也需要懂得住房制度改革的人加入；第二是調(diào)查研究，不排除上海和重慶會成為重點調(diào)研的對象，同時針對近期的公攤面積等熱點問題也會納入調(diào)研之中，另外也包括國際歷史經(jīng)驗的研究；第三是發(fā)布征求意見稿，這個征求意見稿至少需要一年的時間，會比別的法律更為謹(jǐn)慎；第四是審查，審查的過程其實就是對房地產(chǎn)稅開征以后的市場影響進(jìn)行評估，這個評估要結(jié)合類似物權(quán)法等概念進(jìn)行；第五是發(fā)布，這個過程預(yù)計要到2022年以后才會出現(xiàn)，這幾年還是會在立法的基礎(chǔ)工作上開展。

嚴(yán)躍進(jìn)再次強(qiáng)調(diào)，即便是征稅，未來稅率也不會太高，換而言之，普通購房者本身不會有太多的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。另外對于剛需來說，也不存在征稅的概念，這一點也不需要擔(dān)心。

“目前房產(chǎn)信息非常模糊，很多存在歷史遺留問題的房產(chǎn)如何征稅，也尚存爭議。”嚴(yán)躍進(jìn)對記者說，房地產(chǎn)稅要正式頒布，還有很多流程要走，也有很多問題需要解決。比如要對房產(chǎn)征稅以后的一些負(fù)面效應(yīng)進(jìn)行評估。最典型的一個例子是，征稅按照建筑面積還是套內(nèi)面積，目前也存有很大爭議。

從房地產(chǎn)稅的作用來看，在很大程度上，財稅政策會成為后續(xù)長效調(diào)控機(jī)制中的重要組成部分。

“我認(rèn)為，立法的重中之重還是要考慮整個社會的反應(yīng)，因為房地產(chǎn)稅的征收對象問題、稅率、扣除方式等問題，還有房產(chǎn)評估問題等，都需要得到完善解決。此外，這個稅種還有可能涉及其他的一些問題，比如小產(chǎn)權(quán)房要不要征稅，如何征稅，都需要一定考量。” 劉劍文最后對記者強(qiáng)調(diào)。