房地產稅呼之欲出

◎ 文 《法人》記者 李立娟

從“要不要設”，到現在的“必須設”，房地產稅正在達成更多共識的基礎上穩步推進

3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中表示，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。

3月8日，十三屆全國人大二次會議舉行第二次全體會議，全國人大常務委員會委員長栗戰書說表示，集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。

3月9日上午，在十三屆全國人大二次會議新聞中心舉行的記者會上，全國人大財經委副主任委員烏日圖稱：“房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部組織起草，目前相關部門正在完善法律草案、重大問題的論證等方面的工作，待條件成熟時，提請全國人大常委會初次審議。

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3月15日，《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋在國新辦吹風會上表示，穩步推進房地產稅立法主要由全國人大負責。在這個過程中，需要做大量的前期研究，包括對過去一些地方進行的房地產稅試點，進行認真分析總結。從國務院方面，還要進行大量調研，為立法做好基礎性工作。目前，有關部門已經在有條不紊地推進。

房地產稅立法，輿論探討從“爭議”到“應該”，經歷了很長的一段路，“穩步推進”之下，立法落地已漸行漸近。

從爭議到應該

北京大學財稅法研究中心主任劉劍文教授在接受《法人》記者采訪時表示，通過這些年房地產稅的立法變化可以看出，房地產稅立法是一個漸行漸近的過程。

2017年，房地產稅還是一個比較模糊的概念；2018年兩會開始正式討論立法問題，用詞為“穩妥”，也就意味著房地產稅的界定非常重要，應該穩妥地協調多方面的問題；今年用詞為“穩步”，意味著已經達成了更多的立法共識。

“房地產稅要落地，需要的僅僅是時間問題。”劉劍文說，幾年間，房地產稅的立法態度變化是很大的，之前討論的是要不要開展這個稅種，現在討論不是“要不要設”，而是“必須設”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦對記者表示，此次全國人大會議上明確提出，要集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括制定房地產稅法等內容。同時明確了立法調研和起草等基本工作，為房地產稅法的推進提供了更好的思路和立法路徑。

“房地產稅的立法思路和過去是高度一致的，即立法優先，再積極進行試點和推廣。所以立法工作也是比較緊迫的，同時也體現了當前房地產稅法推進中的穩妥、嚴謹等思路。”嚴躍進說，“穩步推進”的概念，實際上也說明兩點立法思路：第一，推進是大方向，后續肯定會有立法和落地；第二，推進是要謹慎的，也說明立法過程的艱難。

嚴躍進認為，房地產稅的立法，具有積極的信號，盡管立法程序緩慢，但推進的思路沒有改變，2019年立法工作會加快，尤其會和長效發展機制進行結合。

“實際上，房地產稅是老百姓比較關心的問題，所以全國人大此類表述，勢必引起市場關注。”嚴躍進說，但客觀地來看，老百姓不需要對房地產稅有太多的擔心。

嚴躍進就此做了三點解釋：

首先，房地產稅的立法和推進是財稅體系方面的改革內容，不能簡單理解為是房地產市場要打壓和課稅的思路。換而言之，這是利好財稅體系建立的。從房地產角度看，交易環節未來會減稅，比如近期的增值稅、附加稅和印花稅的調整等，而持有環節會增稅，這是結構性的重大轉變。

其次，房地產稅即便開始征收，對于剛需購房者本身也沒有太多影響。比如說從上海試點來看，人均60平方米以下的住房，是不征稅的，這個面積基本上考慮到剛需和改善型需求，所以對于這部分人來說，影響不大。此外，據粗略估計，稅款額度在房價款的0.1%，計算下來也不是很大的成本。同時，征稅會比較謹慎，也會考慮很多減稅免稅的因素。

最后，關于房地產稅的問題，普通購房者往往會問兩個問題，即還要不要買房、房價會不會下跌。對于是否要買房，從自住角度看宜早不宜遲。而從房價來說，房地產稅如果執行到位，會倒逼部分房東把房子進行出租，這是利好房價去泡沫和鼓勵租賃市場發展的。

借鑒試點經驗

關于房地產稅在試點城市實施的成效，劉劍文對記者說：“早在2011年，在上海、重慶兩地就已經開始試點，我覺得還是有意義的。因為試點本身就是一個積累經驗、總結經驗教訓的過程，這是當時的一個情況。”

他進一步強調，從現在的情況來看，重慶、上海兩地試點經驗對全國房地產市場的意義體現在幾個方面。

首先，房地產稅的立法，肯定不僅僅是試點的問題。通過試點可以看出，房地產稅關系到千家萬戶的利益，政府也會用法治和立法來緩解整個社會的共識問題，通過法律形式化解矛盾、解決糾紛。

另外，房地產稅涉及人的基本經濟權、生存權的問題，從這個方面來講，應該會涉及相關扣除的問題，當然不是說所有的房產都要納稅，而是會設置一個扣除方式，納稅應該以扣除以后的余額面積為標準。

在嚴躍進看來，房地產稅可能會借鑒上海模式進行。房地產稅如果征收，實際上就是對房屋持有環節的征稅，即符合征稅條件的房屋每一年要定期繳納一部分稅費。但是如果推行此類政策后，房屋買賣環節要交的稅就會有所下降，部分稅費如契稅和個稅等也可能會消除。而房地產稅的征收，本身也會考慮到房產增值的因素，所以增值稅等也可能會進行調整或退出。

“上海和重慶的試點其實是沒有太多問題的，但必須看到，上海和重慶有了這個稅種后，也不見得投資和投機者就會擔心。”嚴躍進說，但有一點是明確的，當前稅費征收是比較謹慎的，后續可以強化此類稅法在房產投資和投機方面的打擊效應。

路漫漫亦在即

房地產稅如果進入立法程序，到正式頒布實施還有多長的路要走？

嚴躍進在接受記者采訪時表示，從立法的層面看，至少要走五個核心環節：第一是立項，即所謂的組織架構需要搭建，這需要一些既懂財稅又懂房地產的人士加入，同時也需要懂得住房制度改革的人加入；第二是調查研究，不排除上海和重慶會成為重點調研的對象，同時針對近期的公攤面積等熱點問題也會納入調研之中，另外也包括國際歷史經驗的研究；第三是發布征求意見稿，這個征求意見稿至少需要一年的時間，會比別的法律更為謹慎；第四是審查，審查的過程其實就是對房地產稅開征以后的市場影響進行評估，這個評估要結合類似物權法等概念進行；第五是發布，這個過程預計要到2022年以后才會出現，這幾年還是會在立法的基礎工作上開展。

嚴躍進再次強調，即便是征稅，未來稅率也不會太高，換而言之，普通購房者本身不會有太多的稅費負擔。另外對于剛需來說，也不存在征稅的概念，這一點也不需要擔心。

“目前房產信息非常模糊，很多存在歷史遺留問題的房產如何征稅，也尚存爭議。”嚴躍進對記者說，房地產稅要正式頒布，還有很多流程要走，也有很多問題需要解決。比如要對房產征稅以后的一些負面效應進行評估。最典型的一個例子是，征稅按照建筑面積還是套內面積，目前也存有很大爭議。

從房地產稅的作用來看，在很大程度上，財稅政策會成為后續長效調控機制中的重要組成部分。

“我認為，立法的重中之重還是要考慮整個社會的反應，因為房地產稅的征收對象問題、稅率、扣除方式等問題，還有房產評估問題等，都需要得到完善解決。此外，這個稅種還有可能涉及其他的一些問題，比如小產權房要不要征稅，如何征稅，都需要一定考量。” 劉劍文最后對記者強調。