房屋拆遷補償評估存在的問題及對策研究——以沈陽市為例

張思寧 劉聰

（遼寧對外經貿學院會計學院，遼寧 大連 116052）

近年來，隨著我國經濟的迅速發展，對各個城市的建設提出了新的要求，在每個城市中改建都是勢在必行的。大大小小的城市中都開始了一定的拆遷工作，拆遷的目的在于可以給居民提供一個更好的生活和居住的環境，提高人們的生活品質。

在房屋拆遷工作中，最主要的一部分就是房屋拆遷評估，把被拆遷的房屋補償金額通過科學合理的評估方法評估出來，作為補償金額確定的依據。拆遷評估工作存在一系列不同于其他資產評估的特點，比如評估市場特殊、評估度相比較復雜等，這些特點都是導致評估工作中會遇到很多的問題。

房屋拆遷中直接關系到拆遷雙方利益的是對拆遷房屋的估價，在拆遷工作中，這是最重要的一項內容。

一、房屋拆遷補償評估概述

（一）房屋拆遷評估特點

房屋拆遷評估是房地產估價中重要的一部分，但是不管是從拆遷行為來看還是從拆遷評估對象來看，都是比較特殊的，房屋拆遷評估有自己獨有的特點。因此，要對拆遷評估的特點有理性的認知和理解，這樣評估人員和機構才能做出正確的評估決策。

1、拆遷評估市場特殊

一般情況下，房地產市場評估的特點有三方面，首先是買賣雙方都是在個人意愿的基礎上做的交易。其次，交易期間具有適宜性，不是急于出售或者購買。最后，交易的本質性目的是為了達到個人利益的最大化。但是在拆遷評估中是不具有這三方面的特點的，具有特殊性。

第一，一般情況下，拆遷人并不是自愿的。當某個區域被劃入拆遷范圍時，不管是什么用途都要服從拆遷安排。相應的評估工作結束之后，被拆遷人按照規定搬離被拆遷房屋，一些情況下，甚至于拆遷雙方對補償金額并沒有形成協議，只要拆遷人所有的工作程序已經合法的完成，就可以實施拆遷工作，要求被拆遷人搬離被拆遷房屋，可以采取強制的手段。因此，這些情況的出現并沒有讓雙方的利益都得到滿足。第二，拆遷的行為會受到時間的限制，在時間限制之內，拆遷評估不能自主控制，會影響到評估結果的準確性。第三，拆遷本人不會把利益帶給拆遷人，拆遷人最終是通過改建項目來獲得最多的利益，因此，在拆遷的過程中，對被拆遷人的想法和利益，拆遷人一般不會考慮。這些都是房屋拆遷評估具有的特殊性。

2、評估對象復雜

一般來說，進行一次的拆遷評估過程中會出現很多類型的物業，其中有院落、住宅以及車庫等。包括土地、房地產、建筑物以及構筑物的評估，有一些還沒有合法的產權。其次，評估的對象不僅是一個小區，也是一個個的單元個體，一棟樓由不同的業主組成。所以在對小區進行拆遷評估時，首先要對整棟樓的基準價格進行評估，再根據不同的單元以及區位等做出修正，要充分考慮到各種條件，比如采光、樓層、戶型以及新舊程度等。因此，房屋拆遷評估的對象比較復雜，種類很多，要求評估時要全面的考慮，使評估結果更具有公平性。

3、拆遷評估工作還未成熟

目前，房屋拆遷評估工作還在逐漸地完善中，關于拆遷評估的新法律法規以及操作程序還有市場體系仍然在建立健全，不管是拆遷雙方還是評估機構和評估師都是在學習中探索，因此，房屋拆遷評估還處于一個需要逐步完善的階段。比如，沈陽市就一直在針對房屋拆遷工作的法律法規進行不斷的完善，政府也出臺了一些新的規定。

（二）房屋拆遷補償評估范圍

根據《城市房屋拆遷評估價指導意見》當中的規定，房屋拆遷評估只是對房屋的市場價格進行評估，不包括其他的費用，評估出的價格作為補償價格的參考，是否作為最終補償金額需要政府決定。因此，在房屋最終的評估價值時，要及時關注被評估房屋的估價范圍，準確并且客觀的做出評估。

（三）房屋拆遷補償評估方法

房屋拆遷評估是在合法的程序下，由具有相關資質的房地產評估機構對被拆遷房屋的價值做出評估，對最終的補償價格進行確定。評估模式取決于評估方法的選擇。

1、市場比較拆遷評估方法

在市場比較拆遷評估模式下，符合資質要求的房地產評估機構按照市場狀況和有關的規定對拆遷范圍內的房屋進行評估，使用市場比較法，以可比交易實例為依據，評估被拆遷房屋的價格。政府為了保護被拆遷人的利益，一般會在評估價值的基礎上，增加安置費用和搬家補貼等。

市場比較法在可比交易實例數量較多，并且交易方式符合要求的時候可以應用。

房屋市場價格=評估基準價*建筑面積*房屋成新度修正系數*樓層修正系數*朝向修正系數

房屋拆遷補償金額=市場評估價格*非市場因素修正系數+其他補償

在運用市場比較法進行評估時，要注意合理的選擇可比實例，選擇的可比實例要和拆遷評估對象之間更加貼近。根據實際情況，對樓層、朝向以及成新度等進行修正，在評估基準價的確定中還要充分的考慮用途以及區位等相關用途的因素。

2、政府指導拆遷評估方法

在政府指導拆遷評估模式下，房屋的市場平均價格定期由政府公布，房地產評估機構參照基準價格結合房屋的具體情況完成評估工作，對房屋的最終價值進行確認。基準價格是由政府制定的，一定程度上來說會盡量保證被拆遷人的利益。

這種方法有不足之處，基準地價和房價確定的不及時，無法準確地反映出現實的市場條件，對房屋價格變化的反應不夠真實和準確，導致拆遷房屋評估和價格補償的準確性無法得到保證。

政府指導拆遷評估方法在政府定價比較準確，能夠及時反應市場交易價格時比較適用。

二、沈陽市房屋拆遷補償評估實例——以XX小區X樓X號為例

以沈陽市XX小區X樓X號的一個房屋作為拆遷補償實例，地區屬于二級地，房屋結構是磚混，建筑面積82.14平方米，房屋為3樓，南門朝向，通廳結構，安置費用5萬元/戶，一次性搬家補助3000元/戶，評估時點為2019年1月1日。目前，沈陽市政府對于基準地價的劃分以及標準更新的不及時，應用政府指導拆遷評估方法評估出的結果無法真實的反應市場價格，容易導致評估的價值偏離實際情況，有損被拆遷人的利益。因此，本次評估選擇市場比較法，類似的房地產交易實例比較多，并且與估價時點接近，符合市場比較法應用的前提，評估出的結果相對于政府指導拆遷評估方法更接近市場，更能反映實際情況，保護被拆遷人的利益。

（一）市場比較法評估結果

在市場比較法中，計算房屋價值的公式如下：

其中，S%為交易情況修正系數，T%為市場狀況調整系數。

選取XX小區相同戶型協議交易的房屋作為可比實例，可比實例成交價格為雙方自愿交易且賣方不急于賣出買方不急于買入的正常市場價格，為賣方實得金額。交易情況修正系數、市場狀況調整系數、標準化修正系數以及房地產狀況調整系數均由經驗得到。如表1：

表1 A、B、C三處房產的房屋情況

表2 通過各比較實例進行價格修正后的比較價值

如表2：基準價7265元/平方米，建筑面積為82.14平方米，房屋成新度修正系數為1.05，樓層修正系數為1.1，朝向修正系數為1.1。

房屋市場價格=7265*82.14*1.05*1.1*1.1=75.82（萬元）

房屋拆遷補償金額=75.82*1.2+5+0.3=96.28（萬元）

（二）結果

市場比較法的房屋基準價是根據現有市場中的類似交易實例的價格確定的，比較接近于目前房屋的市場價格，另外，在市場比較法中，充分考慮了樓層、朝向等一系列的因素。

三、沈陽市房屋拆遷補償評估中存在的問題

（一）可比實例的選取難度比較大

目前，沈陽市房屋拆遷補償評估市場還不夠完善，沒有建立區域性的可比實例數據庫，導致在選取可比實例的過程中，還有很大的難度。首先，估價師只能根據其所在估價機構中的成交案例或者是網絡上的成交案例作為參考，選擇可比實例，但是這些資源都比較有限，選取的可比實例也不夠全面和準確。其次，選取可比實例的難度比較大也可能會導致違規操作的出現，評估行業的競爭壓力比較大，一些估價師為了業績可能會最大限度上滿足委托人的要求，選擇可比實例的時候就可能帶有主觀因素在內。市場法的基礎就在于可比實例的選擇，因此，可比實例的選擇會對最終的評估結果產生直接的影響，一旦可比實例選擇不當也就不能保障估價結果的準確性。

（二）修正系數的確定太過主觀

市場比較法中有很多修正系數要確定，比如交易情況調整系數等，確定的主要依據是估價師的經驗、習慣以及專業基礎，缺少具體的判定標準，沒有相關技術以及規范的支持。不同估價師對于同一個修正系數的確定會有所不同，估價結果會受到估價師這些主觀因素的影響。另外，對于市場比較法來說，修正是針對每一項的影響因素的，并沒有考慮每一項影響因素的權重，認為每一個影響因素對結果的影響程度都是一致的，但是在實際中，每個因素的影響程度不可能是完全一致，這在一定程度上會導致估價結果的失真。

（三）估價結果的確定方法簡略

在市場比較法下，最終的評估結果是調整后的可比案例價格的算數平均數，這種方法是把所有的可比實例一視同仁，不能體現出可比實例與估價對象之間的相似程度以及對估價對象價值的影響程度，計算的方法比較簡略，沒有科學依據，導致估價的結果準確性比較低。

四、完善沈陽市房屋拆遷補償評估的建議

（一）建立房地產交易案例數據庫

在評估過程中，可比實例的選擇對評估的結果產生了直接的影響。為了評估的過程能夠順利地進行，得到更準確的評估結果，沈陽市應該建立房地產交易案例數據庫，不斷豐富房地產交易實例，對相關的數據要實時的更新，房地產評估機構可以通過數據庫方便快捷地找到可比實例，同時也可以提高評估結果的可靠性，對評估的過程也起到系統化和規范化的作用。

（二）科學的確定修正系數

目前，評估中修正系數的確定主要是通過評估師的經驗來主觀確定的，并且認為每一個修正系數對結果的影響程度是一致的。但是從實際情況來看，不同評估項目中的影響因素對評估價格的影響程度是不同的，同一個評估項目當中，每一個因素對于評估價格的影響程度都是不盡相同的。因此，要科學的確定修正系數并且確定每一種影響因素的權重。同時，要對每種影響因素所占權重大小做出具體的判定標準，盡可能杜絕主觀判斷影響。

（三）完善估價結果的確定方法

在研究相關關系中，回歸模型是一個重要的工具，估價對象和可比實例之間是存在相關關系的，因此，在確定估價結果的時候可以引入回歸模型，從而提高估價結果的準確程度。然而，因為任意給定的一組數據都可以建立一元線性回歸方程，但是數據之間是否有顯著的線性關系以及是否可以應用回歸方程來計算是無法確定的，因此，首先要檢驗顯著性，只有通過顯著性檢驗，才可以直接計算評估結果，如果不能通過顯著性檢驗，采用求加權平均數的方法，計算最終的評估結果。

五、結論

在房屋拆遷工作中，最主要的一部分就是房屋拆遷評估，把被拆遷的房屋補償金額通過科學合理的評估方法評估出來，作為補償金額確定的依據。拆遷評估工作存在一系列不同于其他資產評估的特點，比如評估市場特殊、評估對象比較復雜等，這些特點都會導致評估工作中會遇到很多的問題。在房屋拆遷中，存在的最大的問題也是拆遷雙方產生矛盾的根源就是房屋拆遷補償金額確定得是否合理，補償金額是通過評估確定的，因此，只有保證拆遷評估的合理和公平才能確保補償標準的公正。房屋拆遷中有多方利益的牽扯，因此，要協調好這些關系才是關鍵所在。本文通過對沈陽市房屋拆遷評估進行深入的研究和分析，發現其在評估過程中存在可比實例的選取難度比較大、修正系數的確定太過主觀以及沒有科學的確定估價結果的問題，針對這些問題，提出建立房地產交易案例數據庫、科學確定修正系數以及完善估價結果的確定方法的對策。