房地產行業全裝修住宅涉稅淺析

楊宇舟

摘要：隨著國家政策對全裝修住宅的大力推廣，以及國人對環保家居的越發重視，房地產全裝修住宅越發成為未來房地產的發展趨勢。文章從企業所得稅、土地增值稅以及相關資金流等方面開展稅務籌劃分析。

關鍵詞：房地產；全裝修；納稅；籌劃

為實現節能環保、推進綠色施工、提高住宅質量和改善人居環境，國家大力發展全裝修住宅，這是房地產開發商未來的發展方向，本文針對這一發展契機，從稅務角度展開分析，并結合實際情況，給予相應的稅務籌劃思路。

一、現有全裝修住宅的合同模式

住建部于2002年在《商品住宅裝修一次到位實施細則》中對全裝修給予了明確定義，也即全裝修是指房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成。實際上，全裝修是把原來固定的“四大系統”，俗稱硬裝部分，即廚衛設備，水電纜工作，信息、通訊，包括燃氣等全部涵蓋，只有軟裝部分，仍由業主自行處理。全裝修是政府要求，而精裝修實際上是在全裝修基礎之上的一種業主行為，或者開發商行為。

相對于國外，國內的全裝修起步較晚，住建部于2008年發布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，鼓勵和推進一次性裝修住宅。為規避風險，目前行業普遍采取直接按簽訂一份合同的形式銷售全裝修住宅，同時初始報建為全裝修住宅，并按全裝修價格展開詢價辦理預售證事宜。

二、涉及的主要稅種及對資金流的影響

（一）增值稅

針對房地產行業新項目而言，一般采取一般計稅方法按照銷項稅額抵減進項稅額的余額繳納增值稅，由于房地產行業按照10%稅率繳納增值稅，因此，盡可能多的獲取可抵扣的進項發票，特別是16%稅率的增值稅發票，“營改增”后，房地產行業降低增值稅稅負的籌劃點。

而要獲取16%稅率的增值稅發票，有兩個途徑：一是增加房地產開發商興建房屋時的甲供范圍（也即在原有的建房體系內增加甲供業務量），二是增加裝修服務，把設備商及材料商針對購房客戶的這部分業務轉移至房地產開發商（也即在原有的建房體系外增加裝修業務，擴充甲供業務量）。

因此，房地產開發商不斷提高全裝修房比例，不僅能順應政策趨勢，節能環保，還能取得更多材料設備16%的增值稅進項發票，增加進項可抵扣稅額，降低稅負。

（二）土地增值稅

作為房地產行業最復雜的稅種，如何增加成本，降低土地增值額，一直是房地產企業的思考方向。根據相關房地產企業土地增值稅清算政策，住宅裝修工程中不含不能構成不動產附屬設施和附著物的家具、電器等動產設施。根據全裝修住宅定義，全裝修工程的硬件裝修費均可計入開發成本。而根據政府相關規定，裝修成本可享受加計扣除20%的優惠”，若運用得當，能有效降低全裝修住宅的土地增值額。

（三）所得稅

根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009] 31號）相關規定，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

1. 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

2. 開發產品已開始投入使用。

3. 開發產品已取得了初始產權證明。

也即，無論是毛坯房還是全裝修住宅，均因按以上最早實現的條件進行完工產品結轉，而一般情況下，竣工證明材料最早實現，而此時，不僅毛坯房的相關成本發票無法及時收齊，更別說裝修成本發票，因此，若市場行情好，在完工產品結轉時，所有住宅已銷售完畢，則很有可能存在前期盈利、后期虧損局面。

（四）契稅

根據國際安水務總局《關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》（國稅函[2007] 606號）相關規定，客戶應按照購房合同含裝修款的總價作為計稅價格交契稅。

（五）印花稅

根據政府印花稅的相關條款規定，商品房銷售合同按產權轉移書據征收印花稅。因此，印花稅的計稅價格，按照產權轉移書據使用稅率萬分之五計算繳納印花稅。

（六）資金流分析

全裝修住宅因售價包含裝修成本，因此售價高于毛坯房。根據政府的相關規定：符合預售條件的多層房屋施工至正負零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預售許可手續。因此，房地產開發企業能盡早辦理預售證對外銷售回籠資金，而此時，后期的建設和裝修成本尚未投入，資金流的及早回收，能有效的降低企業的財務風險和資金成本。

三、土地增值稅的稅務分析

在全裝修住宅所涉及的主要稅種中，土地增值稅最具有納稅籌劃空間。隨著稅務監管的逐步深入，延遲項目銷售周期的行業慣例導致延遲繳納土地增值稅的情形將面臨終結。通過銷售全裝修住宅，由于存在開發產品竣工驗收合格后的裝修環節，導致整個項目的結算及發票獲取周期延長，房地產企業可以根據裝修環節的相關稅收優惠政策，降低項目土地增值額。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：1. 凡是通過金融機構支付的利息支出，并提供金融機構證明的，可以據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按照土地成本和開發成本之和的5%以內計算扣除。2. 凡不是通過金融機構支付的利息支出，房地產開發費用按照取得土地成本和開發成本之和的10%以內計算扣除。3. 從事房地產開發的納稅人按照土地成本和開發成本之和，可以加計扣除20%。以上是國家針對房地產企業給予開發成本加計扣除的稅收優惠。

此外，根據《土地增值稅暫行條例》規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%，應就其全部增值額按規定計稅。因此，房地產企業可充分利用20%這一臨界點的稅負效應進行籌劃。

根據當期房地產市場毛坯房的單價成本及售價，普通標準住宅的增值稅基本均超過扣除項目金額的20%，會面臨全額繳納土地增值稅，無法享受稅收優惠政策。而合理的引入全裝修住宅，準確在限價范圍內合理制定售價，有可能將普通標準住宅的增值額控制在20%的增值范圍之內。當然，即使無法將土地增值額控制在免稅范圍內，也能有效降低土地增值額，從而降低土地增值稅稅負。

國內各大型房地產開發企業早已搶占全裝修住宅市場，無論是萬科恒大還是碧桂園等房企，都在推行全裝修房，除了企業戰略布局外，稅收的影響也是他們的主要關注點。當然，企業不能僅依據稅收的優惠而確定是否開展全裝修住宅，需要結合國家政策環境背景、公司整體的市場定位，運營規模等方面綜合考慮。

四、潛在的財務及稅務風險

全裝修住宅雖然符合國家政策，順應房地產市場發展趨勢，但從財務及稅務角度，仍存在以下風險需企業高度關注。

1. 一般裝修業務發生在開發產品竣工驗收合格后，并且裝修期限一般為十個月左右，因此，收齊發票的期限會比毛坯房延后一段時間，若企業提前確認收入，很容易出現“前期盈利、后期虧損”局面，導致企業多交企業所得稅。

2. 《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定：“普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。”在實際操作中，由于沒有明文規定，各地方稅務局對于精裝修是否屬于普通標準住宅的判定存在較大爭議，甚至于各區局的判定標準都存在差異，所以在準備規劃開發精裝修房同時又想享受普通標準住宅土地增值稅免稅優惠的情況，有必要提前向主管稅務機關咨詢。

五、結論

在目前國家嚴控房地產市場的大背景下，雖然，房地產開發商已無法從全裝修房售價中牟取暴利，但仍可通過裝修業務，開展合法合規合理的稅務籌劃，達到公司利益最大化。

參考文獻：

住建部.商品住宅裝修一次到位實施細則[Z].2002.

（作者單位：中冶長天國際工程有限責任公司）