淺談中小房地產企業的轉型發展

黃海明

關鍵詞：中小房地產企業? 現狀? 發展? 轉型

一、前言

為了調控房價過快增長、維持社會穩定，讓老百姓人有所居，國家不斷出臺了一系列與房地產行業相關的融資、土地、限購限貸、現房銷售、房地產銷售中開發商自持面積增加、部分熱點城市商改住整頓等方面的政策。隨著國家房地產調控政策的不斷增加，房地產企業的紅利時代已經過去。據統計局公布的多項數據顯示，樓市總體下行態勢未改變。房地產投資、商品房銷售以及土地購置等幾項重要指標均出現同比較大幅度下滑。目前，國家政策、宏觀經濟形勢等大經濟指導方向對房地產行業沖擊較大，銷量和凈利潤有所回落，中小型房地產企業資金鏈斷裂，出現虧損甚至倒閉。大企業也同樣接受著嚴峻的考驗。那么中小房地產企業在當前行業動蕩時期該如何發展？是咬緊牙關，與市場政策抗衡？還是重新尋找新的經濟增長點，轉型經營？或亦二者相結合，走出一條符合企業自身發展的道路？文章通過分析自身企業的發展經歷，對中小房地產企業轉型發展提供幫助。

二、中小房地產企業發展的現狀分析

（一）國家宏觀調控政策的影響

2012年以前是房地產企業資源的紅利時代。那時，國家尚未出臺各項房地產“限購”和“限貸”調控政策，只要涉足房地產行業的企業，普遍發展良好。1998年國家開啟住房改革，中國的房地產市場經濟開始形成，隨后政府配套推出一系列措施，推動房地產市場的快速發展，隨后到2002年土地招拍掛制度的出臺，將房價和地價正式捆綁在一起，形成了房價和地價的聯動效應，此時房企競爭力主要體現在資源獲取的優勢上，誰能夠獲取土地資源誰就能夠盈利，重拿地輕開發是這個時期房企的典型特征。此時但凡有實力且主營業務良好的的企業均會發展產業多元化，涉足房地產;或有資金實力的家族企業組建項目公司。全國大大小小的房地產公司如雨后春筍般遍地開花，工商注冊的有6萬余家。這6萬余家房地產公司在改善了全國居民的住房問題同時，企業自身也得到了快速發展。然而房價被越炒越高，尤其是一線城市，中心地段要以10萬元以上的單價來計量，新項目的樓板價不斷被刷新。 國家為了壓制房價過快增長，維持社會穩定，陸續出臺了各項房地產政策調控政策。房產行業利潤水平中樞下滑已是業內不爭的事實，過去一味囤地追求高毛利而導致庫存積壓的模式無法持續，在利潤率下行趨勢下，高杠桿、快周轉的模式曾一度大行其道，但隨著行業調控手段的多樣化和嚴格化，一味追求高杠桿、快周轉又受到了限購限貸和融資收緊等調控手段的打壓，在這種利潤和規模的平衡之下，龍頭地產有著更優于中小房地產企業的品牌溢價優勢和融資能力。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的大前提下，國家“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。中小房地產企業在市場低迷時期，該如何確保利潤，使企業持續發展，是每位企業帶頭人應該認真思考的問題。

（二）自有資金不足，融資渠道單一

中小房地產企業資金來源主要有三大塊：自有資金、銀行貸款和其他資金，而這三項資金占總資金的比例配比約為40%、約40%、和約20%。在調控政策的影響下，各大銀行對房地產開發貸款放貸業務更加謹慎。早期成立的中小房地產企業都會與銀行有業務往來 ，能生存至今的都是按時還款，信譽良好的企業，有一定的信譽優勢，加之有抵押物、有擔保，再貸款也不是很困難。然而新進的中小房地產企業就很難從銀行獲得貸款支持。與此同時，很多中小房地產企業對直接融資模式不甚了解，缺乏專業知識和專業機構的咨詢和支持，在銀行貸款無果的情況下，自有資金有限，開發資金不能及時到位，失信于工程合作方，導致整個項目建設工期延長，停工甚至變成爛尾工程，等待兼并或收購。

某集團公司的主營非房地產，公司擴張派生出地產板塊。集團明確態度，項目公司自己解決所有資金。依托集團的品牌，取得上海中環110畝工業用地，但后續資金跟不上，銀行貸款條件不夠，最終在開工不久就被迫停工。后多方托關系，尋找合作伙伴，以共同開發的方式完成了后續建設。所以，民營中小房地產企業一定要打有準備的仗，備足“子彈”，或做好充分的備戰方案，否自，資金鏈一旦斷裂，等待他們就是兼并或收購的命運。

三、中小房地產企業轉型發展方向的建議

在政府對市場調控及一二線城市房價居高不下的情況下，市場進入了加劇洗牌的狀態，不優不強的企業會加快出局。未來能生存下來的是全國又大又強的房企和區域龍頭企業。中小房地產企業將會面臨越來越嚴峻的生存困境。那么中小房地產企業將如何發展，何去何從？

（一）發展“地產+X產業”

如何做“專、深”，是中小房地產企業創新發展的思考方向。“地產+X產業”發展模式，成為中小房地產企業開拓專業化細分市場的主要選擇。未來衡量房地產企業大小，不一定以住宅市場的體量為標準，也不一定以規模化為依據，可能更趨向更多細化領域，會更加多元化，會出現養老產業、教育產業、工業園產業等“地產+X產業”的置業公司。市北高新就是一個很好的例子，它在工業產業方便做精做細，做強做大，由上海靜安區工業廠房起步，逐步向上海周邊產業園發展，最終成為有質有量的高新產業園的領頭羊。

（二）微轉型

很多人認為轉型就應該是轉方向，換行業，動作很大。其實細分市場，也叫轉型，在原有自己的領域里做精做細。例如我們把員工在一個公司內部職位的變化叫轉型。從普通職員到部門經理，工作內容工作關系都有所變化，而且薪資提高了。因為員工首先是對行業是熟悉的，對公司的大環境是了解的，這位員工只是把之前具體涉及到的工作想的更多更全面，這就是從普通職員到部門經理的轉型，而且這種微轉型很成功。全國很多中小型房地產公司，凡是堅持在自己領域精耕細作的，微轉型80%都能成功。規模縮小了，產品就會做得更細，立足本地化，服務也就更到位，現金流就會更有保證，一切都會進入良性發展。

2015年致達建設成立了自己的物業公司，對自有資產進行自主管理。在房地產鼎盛時期，致達建設預留了商鋪、工業產業園等投資性房產，每月有較充足的現金流。在房地產市場低迷的時期，現金為王，有現金就能活下去。公司通過拍賣等形式成功收購了上海幾處資產，實現了資本的擴張。正所謂“東邊不亮西邊亮”，能在行業內深耕，做精做細，做出自己的特色，就是一種轉型，公司都會健康成長。

（三）加強內部管理 苦練內功

暴風雨來的時候，最先倒下的就是那些原本就搖搖欲墜、千瘡百孔的建筑。一個企業如果只重術輕道，重規模拼速度，忽視了誠信、品質和尊重客戶等一些基本商道，沒有正確的理念和價值觀，沒有優秀的團隊，沒有良好的管理，就是一座巍巍顫顫的建筑，在暴風雨來臨的時候，是不堪一擊的，企業或被兼并或破產倒閉。中小房地產企業想要健康得活下去，應具備幾大成功之道：客戶導向、企業誠信、產品品質、健康文化。

（1）以客戶滿意度統領全局工作，所有的工作最后都用客戶滿意度來考評，跟績效和經濟收入掛鉤。聘請第三方機構年底做公司的客戶滿意度調查，從設計、施工、銷售、物業等各個方面進行考評打分，讓公司的整體工作和所有員工的注意力關注點都集中到客戶身上去。

（2）誠信是企業的命根子，以客戶為中心、企業誠信和產品品質等這些道會讓企業走的更遠，而不是那些“短平快”的項目。

（3）健康文化。企業的文化決定企業發展的久遠。如同一個有著健康體魄的人，會有充足的活力和朝氣一樣，企業的健康發展來自于企業健康的靈魂。領跑文化，公司在方方面面的工作在市場上一定處在一個領跑地位，其實領跑就是創新，不跟隨。另一個就是以客戶為中心文化。客戶即市場，有客戶就有市場，企業就有存在的道理。

（4）做正做久比做大做強更重要。中小房地產企業做大做強談何容易？如果難以做大做強，那就努力做正做久。做正做久了，自然會做大做強。

四、結束語

致達建設作為典型的中小房地產企業，能健康的發展到今天，有多種因素。在外部環境好的時候，能放;在目前面臨的形勢和危機下，能收。一邊做精做細自有產業，一邊尋找機會或自己開發、或與外部合作，繼續向房地產市場進軍。企業無論大小，要用開放的心態直面今天市場變革，以堅定的信心、精準的戰略以及創新運作模式、創新內部管理、創新做精做細，才能夠經受住挑戰，抓住機遇，才能在行業中贏得一席之地。

參考文獻

[1]何紅萍.中小房地產企業的戰略轉型與內部創新研究[J].上海管理科學，2018（2）;9-13.

[2]王子君.中小房地產企業生存現狀、問題及對策研究[J].企業天地，2016（5）;56-57.