重慶房地產行業應對人口老齡化的對策探析

江優優

[摘要]人口老齡化是一個全社會的問題，對各行業各領域的影響較為廣泛。圍繞老齡化對房地產業的影響，不同的學者提出了各自不同的觀點。文章立足于人口老齡化視角，分析重慶房地產行業發展的現實機遇。通過對重慶老齡人口總體狀態的分析，準確把握人口老齡化對重慶房地產行業的積極影響，有針對性地提出重慶房地產企業應對人口老齡化的現實路徑。

[關鍵詞]人口老齡化;房地產;需求

[DOI]1013939/jcnkizgsc201911028

1999年，我國正式步入老齡化社會。隨著經濟的持續快速發展，老齡化程度仍在不斷加深。現如今，人口老齡化成為社會發展中的重大課題。在這樣的大趨勢下，深入了解分析人口老齡化對重慶房地產行業發展的影響，引導重慶房地產企業準確把握人口老齡化的現實機遇，實現從“賣房子”到“賣服務”的轉型升級。

1重慶人口老齡化總體現狀

11進入老齡化社會時間較早

按照國際慣例，某一國家或地區人口老齡化社會標準有兩個量上的節點：其一，60歲以上老年人口占人口總數的10%;其二，65歲以上老年人口占人口總數的7%。以此為標準，重慶則于1994年進入老齡化社會，足足比全國早了5個年頭。在整個西部地區，重慶是第一個率先步入老齡化社會的城市。

目前，重慶人口老齡化程度在全國的排名位列前五，居西部地區第二位，僅低于四川。人口老齡化已經成為重慶社會經濟發展中一個不容忽視的現實問題，更是重慶房地產行業發展中必須重視的焦點問題。

12老齡化人口基數大，人口老齡化程度呈逐年遞增趨勢

重慶市統計局數據顯示，截至2017年底，重慶60周歲及以上人口為62176萬人，占全市總人口的202%，比2016年增加1715萬人;65周歲及以上人口40654萬人，占全市總人口的132%，比2016年增加2457萬人。就全國而言，2017年，全國60周歲及以上人口占全國總人口的173%，65周歲及以上人口占全國總人口的114%。對比2017年國家數據，重慶60周歲及以上、65周歲及以上人口占比分別高出29個和18個百分點。對比2013年的重慶，60周歲及以上人口占比高出18個百分點。數據顯示，較之全國，重慶老齡人口比例嚴重超標，并呈現出逐年遞增趨勢。

13老齡人口結構性問題突出，高齡化程度明顯

相關數據顯示，在重慶市老年人口中，80歲以上高齡老人共有9617萬人，占總人口的284%。百歲及以上的超高齡老人有1573人，其中，男性458人、女性1115人。這表明重慶市的高齡化程度明顯。

2人口老齡化對重慶房地產行業的積極影響

從消極層面而言，人口老齡化導致高齡人力比重增加，人力資源結構性短缺，社會負擔加重，人口紅利逐步消解，一定程度上抑制社會經濟的總體發展。如有學者認為，人口老齡化同時意味著勞動人口比重在不斷下降，那么，在促進社會經濟增長，以及提升收入水平中，“人口紅利” 的影響在逐漸減弱，從這一個簡單的角度而言，購房與需求是降低的。

21人口老齡化刺激住房需求

在筆者看來，人口老齡化對住房需求有積極的推動作用。一種情況，部分老人或子女認為，兩代人在思想、理念、習慣等各個方面存在著較大的差異，長時間在一起容易引發諸多家庭矛盾，那么，購置或租住一套小型化住房成為必然的選擇。另一種情況，部分家庭則傾向于父母與子女同住，那么，購置戶型較大的改善型住房成為現實的需求。無論哪種情況，重慶人口老齡化在一定程度上引起住宅總量與結構的變動。

22人口老齡化促進品質需求

老齡人在生活習慣和需求上具有特殊性，如對住宅區場地的平整程度、綠化環境等方面的設計與建設標準要求較高。相對應的，住宅小區在規劃設計時，必須要統籌考慮老齡人的實際需求，從小細節、小環節入手，做好住宅小區的品質提升。針對老年人特殊需求，需要建設無障礙交通、智能化系統、活動場館等各個方面的服務設施。

23人口老齡化增加產業需求

住宅不僅僅是滿足飲食起居，更多的要滿足人們學習、生活、休閑等全方位的需求。隨著人口老齡化進程的不斷加快，加速了住宅小區養老產業的需求釋放。就本質原因來說，老齡人身體素質、運動能力相對較差，導致多數不愿遠足，更多選擇在住宅小區周邊活動，活動覆蓋范圍較小。這對住宅小區的養老服務能力提出了新的挑戰與要求。

3重慶房地產行業應對人口老齡化的對策建議

重慶房地產行業要立足國際國內視野觀察，前瞻性地研究重慶人口老齡化的現狀和發展趨勢，分析人口老齡化對重慶房地產行業發展的影響，探索應對人口老齡化的現實路徑。

31深入開展老齡問題研究，制定住宅項目老齡人服務設施標準清單

由重慶市房地產業協會牽頭成立專門機構，

一方面整合內部資源和社會力量，深入開展老齡人群體需求的問卷調查，加強對老齡化社會規律及需求特點的研究，策劃設計老齡化問題與重慶房地產行業相適應的發展戰略規劃和政策制度框架，為房地產企業科學決策，指導住宅小區高品質建設發揮參謀助手作用;另一方面針對老齡人群體特征，研究制定住宅項目老齡人服務設施標準清單，并作為重慶各房地產企業住宅小區項目開發建設的重要要件。

32做好頂層設計規劃工作，打造樣板住宅小區項目

重慶各房地產企業要依托自身管理、業務優勢，著力推進特色化住宅小區項目開發，同時，注重走綠色健康設計規劃之路。要在住宅項目前期策劃、設計方案、品質建設等工作上下功夫。按照住宅科技發展新趨勢，全面推廣應用減隔震、智能化等新技術，提高住宅科技含量，提升住宅品質，強化住宅小區的功能需求，真正做到策劃站位高、設計謀劃細、質量把控嚴，著力打造重慶房地產企業的核心競爭力。

33廣泛開展產業合作，構建“地產+養老”服務鏈

一個不爭的事實，人口老齡化在一定程度上促使社會財富向老齡人口流動。必然的結果是，老齡人占據一定的社會資源，一個家庭撫養負擔擠占一定的可支配收入。 那么，需要專門研究老齡人產業需求，加快打造老年服務全產業鏈。一是與本土知名綜合型醫療機構開展合作，在住宅小區內部設置坐診點，定期組織專家醫生坐診，重點開設與老齡人密切相關的體檢、養生保健、疾病預防等服務項目;二是與家政、老人護理等機構開展合作，為老齡人提供托養、日間照料以及助餐、助醫、助購等生活服務，共同解決好老齡人日常照料、醫療、護理等各方面問題;三是聯合政府、文化團體等，定期組織舉辦文藝節目進社區活動，豐富老齡人精神生活;四是綜合考慮重慶山城地形的特殊性，諸多老年人上街購物極為不便，重慶房地產企業可借鑒日本東京經驗，在住宅小區打造一條老小街，以滿足小區不同層次老年人的物質文化需求;五是實施重點關愛工程。針對住宅小區內的老齡人群的弱勢群體，如失能老人，要重點幫扶，定期關愛。

4結論

綜上所述，人口老齡化問題：一方面對重慶的的人口總量與人口結構有著較深的影響;另一方面對整個重慶房地產行業產生深遠的影響。鑒于老齡化問題短期內無法改變，且老齡化問題對重慶房地產行業的持續影響趨勢難以扭轉，亟須重慶各房地產企業審視人口老齡化問題，強化創新，加快轉型升級，防范與破解房地產市場未來因人口老齡化帶來的危機與問題，切實提升企業的核心競爭力與市場應對能力。

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