加強房地產開發企業應收賬款管理的路徑探究

陳愛蓮

[摘要]隨著市場經濟的發展，競爭越來越激烈。企業為了增加市場占有率，采用信用管理，商業信用的采用產生了應收賬款。房地產開發企業的應收賬款因其金額大、占比高，對其的管理也越來越重要。文章對房地產開發企業應收賬款形成的原因，應收賬款的現狀及存在的問題進行闡述，并對如何加強房地產開發企業應收賬款的管理提出措施建議。

[關鍵詞]房地產開發；應收賬款管理；內控管理；全過程控制；信用政策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201911077

1引言

房地產開發企業應收賬款管理不善，會使資金的回籠速度變慢，造成流動資金不足，影響企業的正常經營，嚴重時會發生資金鏈斷裂，產生可持續經營風險。為了減少房地產開發企業的資金占用，降低風險，提高房地產開發企業競爭力，應加強房地產開發企業應收賬款的管理。

近幾年，國家對房地產開發企業出臺了許多調控政策，房地產開發企業為了擴大銷售，減少庫存，占有更多的市場份額，出現了許多新的營銷策略，導致房地產開發企業應收賬款不斷增加。大量的應收賬款占用了大量的資金，為了減少資金占用，緩解資金周轉壓力，加強應收賬款的管理，使資金盡快回籠，降低風險。

2房地產開發企業應收賬款形成原因

21激烈的市場競爭及國家各項調控政策的限制，擴大銷售

隨著國家對房地產市場各項調控政策的出臺，各地的限購政策紛至沓來，房地產開發企業的銷售越來越困難，為了擴大銷售，維持企業的正常運營，房地產開發企業大量使用信用銷售，增加了許多新的應收賬款。

22去庫存

國家限購及其他調控性政策，及對房地產開發企業管理的不斷完善，使房地產開發企業從前幾年的高速發展轉為趨于平緩，利潤空間也逐步縮小，但房地產開發企業在高速發展時積累了大量的庫存，積壓的庫存，占用企業大量的資金。為緩解企業的資金周轉壓力，減少資金占用，維持企業的正常經營，貫徹執行國家“三去一降一補”的政策，房地產開發企業加大了去庫存的力度，且銷售多采取分期付款、應收首付款等收款方式，應收賬款金額隨之加大。

23夸大經營成果，虛增利潤

企業的領導層為應對各級考核，會采取對不符合收入確認條件的銷售提前確認收入，以此擴大經營成果、虛增利潤，未收到的相關的款項進入應收賬款，造成應收賬款增加。

3房地產開發企業應收賬款現狀及存在的問題

31應收賬款日常管理不規范

其一，房地產開發企業對應收賬款的管理不夠重視，未建立應收賬款臺賬，不能準確記錄應收賬款的具體情況。其二，財務管理不夠規范。對應收賬款沒有設置明細賬，管理粗放，不夠細致。其三，應收賬款事后管理不規范。房地產開發企業因其客戶的特殊性，一是對客戶的信用、應收賬款成本等不加以分析，只關心銷售數量，完成銷售后賬款是否收回沒人管理，對應收賬款未及時追討，致使應收賬款賬齡變長，造成收回的難度加大，損失的可能性增大；二是因購房的多為個人，總相信壞賬的損失較小，沒有建立壞賬準備金制度，未提取壞賬準備對應收賬款進行事后管理，造成應收賬款的損失。其四，財務對應收賬款管理監督力度不夠。企業經營管理中，財務部門與銷售部門缺乏充分的溝通，銷售部門在營銷過程中往往獨立決定采取何種營銷模式與信用政策，財務部門通常不會參與其中，造成財務對銷售不了解，銷售過程中財務監管力度缺失，不能及時運用各種應收賬款財務數據進行分析，應收賬款問題不斷堆積，應收賬款得不到及時清收。

32與按揭機構溝通不暢，造成應收賬款期限長

首先企業辦理按揭的人員對按揭機構辦理按揭的要求了解不夠，沒有按照要求整理客戶資料，造成一份資料多次修改完善，人為延誤按揭貸款的放款時間，延長應收賬款的回收時間。 其次按揭貸款辦理人員和按揭機構的溝通協調不夠，出現問題時不及時想辦法解決，致使有些能解決的問題長期得不到解決，使按揭報批手續辦理時間變長。最后按揭機構對流向房地產市場的資金嚴加管控，很多企業沒有建立與按揭機構的良好溝通協作關系，被動地等待放款，造成放款速度緩慢，拉長應收賬款的收回的期限。

33信用政策不規范，風險防范意識薄弱

（1）信用政策不規范。房地產開發企業銷售的產品是房屋，面對的客戶多數是個人。因其銷售的特殊性，重復購買的可能性極低，所以房地產開發企業對客戶的信用管理不夠重視，信用政策設置十分松散，或干脆未設置信用政策，多數為業主口頭承諾符合辦理按揭的條件，房地產開發企業就進行信用銷售，后期因信用不符合按揭條件，按揭機構審核不通過，應收賬款增加。（2）收款政策不合理。房地產開發企業只重視銷售數量，不重視應收賬款收回的數量，收款政策不明確。（3）現金折扣使用不規范。對應收賬款收回時，沒有確定的現金折扣標準，現金折扣使用混亂。

34企業重視不夠，內部控制制度及激勵制度欠缺

（1）內部控制制度未制定或制度不落地。合同管理不規范，合同中對付款條件、還款時間節點等約定不明確，對關鍵風險點控制不嚴，授權審批制度執行不到位，導致應收賬款不斷增加。（2）對應收賬款催收未制定相關激勵制度。應收賬款收不收回一個樣，什么時間收回一個樣。不能調動相關人員催收應收賬款的積極性。

35沒有專門的應收賬款管理部門，應收賬款催收的效果甚微

（1）房地產開發企業開始信用賒銷進入晚、時間短，沒有設立專門的應收賬款管理部門。原來與應收賬款直接相關的銷售部和財務部，銷售部只關注銷售數量，財務部只負責銷售總賬與臺賬及賬務的管理，應收賬款的催收一直是兩部門互相推諉的事情。各部門之間的職責不清，溝通不暢，造成應收賬款催收不力。（2）房地產開發企業應收賬款催收方法單一，辦法不多，缺乏創新方式，都是采取較為傳統的催收方法，如：電話、信函、短信等方式。且相關人員沒有催收技巧，催收效果不好，應收賬款收回較少。

36法律意識淡薄

法律意識淡薄，法治觀念薄弱，是各個企業的普遍意識，當出現應收賬款不能收回時，不懂得運用法律手段來保護自己的合法權益，利用法律來追回應收賬款。

4加強房地產開發企業應收賬款管理的措施

41加強應收賬款日常管理工作

（1）建立應收賬款臺賬，記載應收賬款明細情況，如具體登記合同編號、客戶名稱、銷售金額、應收賬款賬齡，電話、地址、還款期限等。（2）設立應收賬款明細賬，進行應收賬款分析及賬齡分析。（3）定期與客戶核對賬目，寄送對賬單，并保存好相關對賬憑據，以備日后使用。（4）建立客戶定期回訪，加強應收賬款動態跟蹤，定期回訪客戶，了解客戶真實情況，提醒客戶還款日期。

42完善管理制度，加強內控管理，建立應收賬款保證體系

（1）加強應收賬款內部控制管理。制定應收賬款管理制度，確保各項制度有效實施。加強合同管理，完善合同管理制度，制定更切實可行的合同管理制度，并貫徹執行。合同中應明確約定分期付款的時間、金額，及違約后責任承擔，進一步加強客戶首付款、還款期限、還款金額等的管理。（2）加強企業授權審批管理。符合國家相關政策前提下，嚴格審批制度，對沒有審批權的嚴禁進行審批。（3）制定銷售、資金回籠、按揭等管理制度，明確誰銷售、誰負責、誰收款的應收賬款責任制。建立健全應收賬款激勵機制，完善考核制度。良好的激勵機制能夠充分調動人員的積極性，科學合理的考核辦法對應收賬款的收回產生重要影響。企業應以實際回款作為銷售人員的業績評價，明確規定銷售后多長時間應收回應收賬款，在規定的時間收回賬款，給予相應的獎勵，未收回的，給予處罰。（4）加強應收賬款監督。定期對應收賬款內部控制進行自我評價，促進應收賬款內控制度的完善。積極發揮內部審計的作用，抓住關鍵環節和重要部位，把應收賬款客戶信用管理、跟蹤管理等作為監督的重點，對于存在的風險點及時查漏補缺，提高應收賬款的管理能力。

43對應收賬款實施全過程控制，防止不良應收賬款產生

（1）事前控制。房地產開發企業應從成本效益及企業風險出發，加大一次性付款的商業折扣力度，促使客戶多采用一次性付款，減少應收賬款的產生。（2）事中控制。按揭辦理人員及時了解按揭貸款辦理的政策變化及要求，和按揭貸款辦理機構搞好關系。一是應與按揭機構多交流，多溝通，適時改變辦理方法根據按揭辦理機構要求將客戶分類，分別投送資料，加大按揭辦理成功的可能性；二是與按揭機構的審批人員建立良好的合作關系，協調審批過程中出現的各種問題，提高按揭辦理的效率；三是在客戶按揭貸款手續審批完備后，企業應加強與按揭組織的協調工作，加快放款速度。（3）事后控制。首先，通過企業掌握的各項應收賬款數據，對應收賬款進行分析，制訂催收方案，采種多種方式催收，針對不同客戶，不同的欠款原因，制定不同的催收政策。對賬齡長、金額大的應收賬款組織專門的小組進行清收。對采取以上催收措施后仍沒有效果的，采用法律手段進行催收。其次，應收賬款融資，轉移風險。對于有大額應收賬款且資金周轉困難的企業，可以通過應收賬款融資，根據企業的實際情況，選擇適合自己的方式。例：將應收賬款出售給代理商、銀行或其他金融機構；應收賬款證券化、應收賬款抵借等。轉移應收賬款風險。

44加強應收賬款的信用政策管理

（1）建立規范的信用管理制度。充分了解客戶的信用情況，我國對信用管理進入較晚，形成較慢，信用管理體系還不完善，為了充分了解客戶的信用情況，企業應主動與相關的征信平臺進行溝通、聯系，獲得第一手資料，根據獲得的資料分析客戶的經濟能力、還款能力等。而不是只要求客戶提供資料或是口頭承諾，而且謹防客戶提供虛假資料，騙取信用，導致按揭審批時間長，引起應收賬款風險。（2）根據客戶的信用情況，制定信用額度。根據了解到的客戶的信用情況，制定信用額度，并登記備查賬，客戶賒銷額度進行管理，不允許超出信用額度。

45加強對已產生的應收賬款的清理力度

（1）設立專門的部門加強對應收賬款的催收，明確各部門的職責，加強應收賬款的清理。（2）對于期限長、金額大的應收賬款，企業從成本效益原則出發，按照現金折扣小于應收賬款成本的原則，計算出合理的現金折扣標準，促使客戶提前還款，加快資金回籠速度，減少應收賬款的金額，控制應收賬款風險。

46正確使用法律武器

增強法律意識，運用法律手段，對使用過各種催收手段后仍未催回的應收賬款，在考慮成本效益的原則下，利用法律手段追討。

參考文獻：

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