鄭州房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及對(duì)策

郝道青

[提要] 房地產(chǎn)業(yè)資金需求的高密集性和金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的反向帶動(dòng)作用促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的融合，突出了金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分的歷史特點(diǎn)。然而，房地產(chǎn)融資過程中銀行信貸比例過高，必須促進(jìn)融資渠道的多元化，創(chuàng)造良好融資環(huán)境，降低潛在資產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資;金融

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年3月4日

一、緒論

（一）研究背景。房地產(chǎn)融資順暢能夠促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱性的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)它也是宏觀經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)，在土地獲取、房屋建設(shè)、設(shè)計(jì)開發(fā)以及房屋經(jīng)營(yíng)管理的過程中都需要巨額、長(zhǎng)期的資金投入，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑的順利與否關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康地發(fā)展。

二者的良性融合可以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)近兩年來(lái)鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲現(xiàn)象，得出了促進(jìn)兩者的良性融資。不僅能夠在穩(wěn)定房?jī)r(jià)不至于結(jié)構(gòu)性上漲的同時(shí)，也能夠減少金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提高資金配置的效率。

（二）研究的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要通過銀行信貸、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券等方式，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也是銀行信貸占據(jù)很大比例，二者之間的良性互動(dòng)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本論文從銀行信貸的視角，提出控制銀行信貸的規(guī)模，弱化金融加速器的效應(yīng)，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與以銀行為代表的金融行業(yè)融合的辦法措施。

二、房地產(chǎn)融資原因與途徑

（一）融資原因。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型、貨幣資金的高流動(dòng)性的特點(diǎn)以及金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)濟(jì)刺激作用，促使了房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的相互融資。一方面房地產(chǎn)業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)特性促進(jìn)了房地產(chǎn)與金融的融資。房地產(chǎn)再生產(chǎn)及其資金運(yùn)動(dòng)的各個(gè)過程中需要配置數(shù)額巨大的資金，具體表現(xiàn)為資金占用周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度慢。另外，不同的區(qū)域，房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)的影響因素也會(huì)不同，資金的運(yùn)用和積累就會(huì)產(chǎn)生沖突。因此，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)資金活動(dòng)的良性循環(huán)，必須要擁有雄厚資金實(shí)力的金融業(yè)作為保障;另一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于資金密集性行業(yè)，金融資本市場(chǎng)上吸附了大量的房地產(chǎn)業(yè)沉淀資金，這類資金為資本提供了保值增值的空間，即金融業(yè)也需要得到房地產(chǎn)業(yè)的支持。因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相互需要和相互支撐的。

（二）融資途徑。對(duì)于融資途徑的分類，從資金來(lái)源的構(gòu)成角度分析，將房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分為內(nèi)生性融資和外生性融資。

內(nèi)生性融資，指房地產(chǎn)企業(yè)所需的資金是指房地產(chǎn)企業(yè)將存留收益、折舊轉(zhuǎn)化為投資的過程。企業(yè)的利潤(rùn)水平、凈資產(chǎn)規(guī)模、投資者預(yù)期以及宏觀經(jīng)濟(jì)等因素決定了企業(yè)內(nèi)生性融資能力的大小。

當(dāng)內(nèi)生性融資無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金需求時(shí)，企業(yè)才會(huì)轉(zhuǎn)向外生性融資。所謂的外生性融資即房地產(chǎn)企業(yè)吸收其他經(jīng)濟(jì)主體的資金，以轉(zhuǎn)化為自己投資需求的過程。通常，外生性資金需要從金融市場(chǎng)上籌集，其中短期資本通過貨幣市場(chǎng)籌集，長(zhǎng)期資本則通過資本市場(chǎng)籌集。

三、鄭州房地產(chǎn)融資發(fā)展現(xiàn)狀

（一）鄭州房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成。從1997年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起步開始，國(guó)內(nèi)貸款和其他資金來(lái)源（主要是定金及預(yù)收款）兩項(xiàng)所占比重超過房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源總量的50%，二者構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源。對(duì)鄭州房地產(chǎn)資金來(lái)源的構(gòu)成來(lái)說(shuō)，鄭州房地產(chǎn)的企業(yè)也具有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的普遍特點(diǎn)，資金的來(lái)源渠道也較為單一，大部分通過銀行貸款、股權(quán)融資、企業(yè)債券等，而銀行貸款所占房地產(chǎn)行業(yè)的資金構(gòu)成比居高。

（二）鄭州房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)分析。隨著河南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)市場(chǎng)化改革的進(jìn)一步深入，經(jīng)濟(jì)中的各種資金形態(tài)已越來(lái)越具備資本的特征，房地產(chǎn)與金融業(yè)資本相互融資也成為引人注目的一個(gè)問題。結(jié)合中外學(xué)者的研究經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段產(chǎn)融的結(jié)合通常具有以下幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)：

其一，融資過程風(fēng)險(xiǎn)性。不規(guī)范的金融操作與產(chǎn)權(quán)不清晰的企業(yè)之間的合作是一把雙刃劍。在房地產(chǎn)企業(yè)效益好的情況下，不規(guī)范行為可得到克服，讓風(fēng)險(xiǎn)盡可能的降低。然而，在企業(yè)效益并不是很好的情況下，潛在不規(guī)范行為的增加，激化潛在的矛盾，房地產(chǎn)企業(yè)的信用可能會(huì)透支，影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

其二，政府干預(yù)不可忽視。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的建立和發(fā)展離不開國(guó)家的引導(dǎo)和支持，銀行本身又具有很強(qiáng)的行政色彩，房地產(chǎn)企業(yè)必然要花費(fèi)大量的精力搞好與政府的關(guān)系。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)與金融行業(yè)的融資之初，可能形成一種行政推力，但是在具體的結(jié)合中，政府推行的各種機(jī)制適應(yīng)不了市場(chǎng)的發(fā)展，不能接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，會(huì)導(dǎo)致這種結(jié)合的失敗。

其三，運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好的金融資本不能忽視。表面上看，房地產(chǎn)對(duì)金融資本的追求熱情高漲，從實(shí)際上來(lái)看，金融資本具有實(shí)際上的主動(dòng)性，而房地產(chǎn)具有表面上的主動(dòng)性。這大概反映了中國(guó)現(xiàn)階段包括鄭州本市金融行業(yè)組織和制度供給的相對(duì)不足。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展軌跡看，這種現(xiàn)象在我國(guó)是一個(gè)必然的現(xiàn)象。房地產(chǎn)成熟后，比如成長(zhǎng)為資產(chǎn)規(guī)模較大的公司后，可能會(huì)成為金融資本的追逐對(duì)象。

（三）鄭州房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析。貸款需求無(wú)彈性是中國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)較為典型的特點(diǎn)。隨著愈發(fā)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)信貸活動(dòng)差別，效益好的企業(yè)資金寬松，效益差的企業(yè)資金緊張。同時(shí)，商業(yè)化改革后的銀行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，競(jìng)相爭(zhēng)取對(duì)效益好的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款機(jī)會(huì)，直接導(dǎo)致優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款供給大于貸款需求，而對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)則進(jìn)行貸款限制，致使其貸款供給嚴(yán)重不足。

從銀行信貸的角度來(lái)看，優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款供給大于貸款需求，這就可能會(huì)導(dǎo)致大量的資本流入，誘使房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大資金的投入，這會(huì)加速貨幣資金的流動(dòng)，間接地吸進(jìn)更多的社會(huì)閑置資本，這就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。更多的房產(chǎn)投機(jī)者進(jìn)入該領(lǐng)域，金融加速器機(jī)制慢慢地被放大，房地產(chǎn)有潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、鄭州房地產(chǎn)融資途徑探析

（一）建立良好的促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境。面對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年發(fā)生的巨大變化，面臨房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)中有可能出現(xiàn)的新風(fēng)險(xiǎn)，在正確科學(xué)合理的理念指導(dǎo)下，從提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)防范能力的角度出發(fā)，創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展，有利于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的順利推進(jìn)。首先，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控機(jī)制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，金融行業(yè)可以通過調(diào)控機(jī)制提前判斷市場(chǎng)走勢(shì)、分辨潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而降低市場(chǎng)波動(dòng)給自身帶來(lái)的潛在損失;其次，保護(hù)投資人權(quán)利。完善相關(guān)法律，保護(hù)銀行債權(quán)，為房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造有利的外部環(huán)境;最后，健全房地產(chǎn)信貸政策。信貸政策上要做到“發(fā)展”與“風(fēng)險(xiǎn)防范”兩手抓。金融企業(yè)要正視房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，要有防患于未然的意識(shí)和措施，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范的手段和技術(shù)，使房地產(chǎn)貸款管理更為科學(xué)化。

（二）促進(jìn)金融業(yè)的規(guī)范和完善。房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)結(jié)合的實(shí)現(xiàn)是基于金融業(yè)的規(guī)范和完善基礎(chǔ)上的，即金融業(yè)應(yīng)該按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求進(jìn)一步規(guī)范，要深化銀行和各類金融機(jī)構(gòu)的改革，產(chǎn)權(quán)要明晰，盈虧問題要解決，綜合效益要提升，投資決策要有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制。反之，如果融資建立在不規(guī)范的基礎(chǔ)之上，那么，產(chǎn)融結(jié)合只會(huì)增大金融風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)家主管能動(dòng)性的發(fā)揮，降低房地產(chǎn)企業(yè)的效益。但我們需要注意的是，不能過度地發(fā)展房地產(chǎn)，要明確離開實(shí)業(yè)發(fā)展金融，可能會(huì)造成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終釀成金融危機(jī)。因此，我們要防止產(chǎn)業(yè)資本在產(chǎn)融結(jié)合中，失去對(duì)發(fā)展實(shí)業(yè)的興趣而圖短期金融獲利的傾向。

（三）建立防范產(chǎn)融結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。通過組合投資方法平衡風(fēng)險(xiǎn)，合理控制不同產(chǎn)業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)投資于房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)應(yīng)讓兩個(gè)行業(yè)的周期與投資回收期形成良好的配合，使得各個(gè)行業(yè)形成嚴(yán)密的互補(bǔ)關(guān)系從而使資金鏈處于穩(wěn)定狀態(tài)。政府相應(yīng)的政策支持也是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合順利推進(jìn)過程中不可或缺的重要條件之一。什么樣的房地產(chǎn)與金融行業(yè)的融資在政策上應(yīng)該支持？什么樣的結(jié)合在政策上應(yīng)該加以規(guī)制？這是宏觀經(jīng)濟(jì)政策指導(dǎo)者應(yīng)該重視的問題。

五、結(jié)論及展望

全行業(yè)高速發(fā)展的浪潮中，鄭州商品房銷售數(shù)額和房?jī)r(jià)的不斷上漲使房地產(chǎn)企業(yè)不斷加大房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度，因而房地產(chǎn)企業(yè)比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展。正是在以銀行為代表的金融行業(yè)的支持下，房地產(chǎn)企業(yè)才逐步成長(zhǎng)起來(lái)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有金額巨大而且投資周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)與金融產(chǎn)業(yè)的融資就顯得尤為的必要。一方面它為房地產(chǎn)企業(yè)開拓了新的融資途徑，使過度集中于銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效的轉(zhuǎn)移配置;另一方面它又豐富了金融市場(chǎng)的產(chǎn)品品種，滿足了投資者多樣化的投資需求。

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