“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響研究

陳華

【摘要】? 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛和發(fā)展的一個(gè)縮影，在經(jīng)歷了多年的蓬勃發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了新的變革。自2016年5月1日起，“營(yíng)改增”已覆蓋至全國(guó)各行各業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，在遇到新問題的同時(shí)，也將收獲更多新政策帶來(lái)的利好。文章對(duì)“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)變化情況展開研究，并提出相應(yīng)的稅收籌劃建議，以緩解新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的沖擊，維持房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】? ?營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅負(fù)影響

【中圖分類號(hào)】? F275? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】? A? 【文章編號(hào)】? 1002-5812（2019）08-0090-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，營(yíng)業(yè)稅這一曾經(jīng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮過(guò)重要作用的稅種，其重復(fù)征稅的弊端日益凸顯。為了重新釋放經(jīng)濟(jì)活力，國(guó)家對(duì)財(cái)稅制度進(jìn)行了改革。出臺(tái)“營(yíng)改增”政策的目的在于通過(guò)減少重復(fù)征稅降低企業(yè)的稅負(fù)壓力，不僅有利于我國(guó)稅制向國(guó)際化趨同，也有利于提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率。“營(yíng)改增”對(duì)于促進(jìn)供需市場(chǎng)活力，優(yōu)化企業(yè)在投資和財(cái)務(wù)上的各種決策都可以起到積極的推動(dòng)作用。

“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，也是重要的。房地產(chǎn)企業(yè)要順勢(shì)而為，做好稅收籌劃工作，力求在困局中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分把握政策方向并合理利用規(guī)則，不僅能夠有效避免重復(fù)征稅，還能夠朝著積極的方向發(fā)展;否則，無(wú)法適應(yīng)新規(guī)則的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在發(fā)展的過(guò)程中遇到重重阻力，甚至面臨淘汰出局的可能。本文就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響展開分析，提出相應(yīng)的稅收籌劃建議，以期使房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)“營(yíng)改增”時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響

（一）產(chǎn)業(yè)鏈中稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

隨著“營(yíng)改增”政策在全國(guó)范圍內(nèi)開始實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)在稅負(fù)上不可避免地受到了影響，而與房地產(chǎn)行業(yè)有著密切關(guān)聯(lián)的建筑、金融以及服務(wù)領(lǐng)域的相關(guān)行業(yè)，由于處于產(chǎn)業(yè)鏈的前端，也因?yàn)椤盃I(yíng)改增”政策帶來(lái)的變化導(dǎo)致稅負(fù)水平有了不同程度的提升，為了緩解自身受到的稅負(fù)壓力，勢(shì)必會(huì)想方設(shè)法地把稅負(fù)盡量多的向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。在這樣的情況下，作為產(chǎn)業(yè)鏈下游的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著稅負(fù)的變化和壓力，受到了前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。

建筑業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要載體，兩個(gè)行業(yè)密不可分，當(dāng)建筑業(yè)受到稅負(fù)的影響比較突出時(shí)，也會(huì)波及并作用到房地產(chǎn)行業(yè)。“營(yíng)改增”政策明確，對(duì)于建筑業(yè)在2016年5月1日之前的老項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)核算時(shí)，可以使用相對(duì)簡(jiǎn)易的計(jì)稅方式，因此稅負(fù)也會(huì)得到有效削減;“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的項(xiàng)目在進(jìn)行稅務(wù)核算和申報(bào)時(shí)，在扣除進(jìn)項(xiàng)稅額之后按照10%的增值稅稅率再對(duì)銷項(xiàng)稅額進(jìn)行核算（2019年4月1日起，建筑業(yè)增值稅稅率下調(diào)至9%）。由于建筑業(yè)在施工過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)部分人工費(fèi)用或者管理費(fèi)用難以獲取增值稅專用發(fā)票的情況，因此造成進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法足額抵扣，這就使得建筑企業(yè)的稅負(fù)在無(wú)形中被提高了。為了確保自身利益的最大化，也為了獲取足夠的利潤(rùn)，部分建筑企業(yè)只能通過(guò)隱蔽而合理的方式，將提升的成本和稅負(fù)轉(zhuǎn)移給與其關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)企業(yè)，這也是一些房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后稅負(fù)降不下來(lái)的原因之一。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)建造成本產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中需要耗費(fèi)大量的資金，建設(shè)成本中主要涉及材料、人工以及施工費(fèi)用等，其中建筑材料成本占據(jù)了建筑業(yè)工程結(jié)算成本的六成以上。在建筑材料的選擇上，對(duì)于鋼筋、水泥等關(guān)鍵材料，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)考慮品牌效應(yīng)，選擇有口碑、有質(zhì)量保障并且能夠提供增值稅專用發(fā)票的大型建材供應(yīng)商，以確保工程質(zhì)量;在購(gòu)買輔助材料時(shí)，出于控制成本的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)選擇一些私營(yíng)業(yè)主或者小規(guī)模納稅人提供的材料，以達(dá)到降低成本的目的。由于私營(yíng)業(yè)主或者小規(guī)模納稅人提供的輔助材料在稅款的繳納上有定額標(biāo)準(zhǔn)，而且無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于這部分稅款難以進(jìn)行抵扣。這也意味著在“營(yíng)改增”之后，類似于上述無(wú)法抵扣的材料會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)有增無(wú)減的情況。

除了建筑材料以外，房地產(chǎn)企業(yè)的另一項(xiàng)大額支出是勞務(wù)費(fèi)用，占據(jù)了工程總耗費(fèi)的三成左右。大多數(shù)施工人員作為自由擇業(yè)者，并不具備為房地產(chǎn)企業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的可能性，不僅提升了房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本，還增加了企業(yè)的稅負(fù)。

另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本中還包括建筑安裝工程成本，這也意味著建筑安裝的大部分工作會(huì)被有資質(zhì)的建筑企業(yè)接管，建筑業(yè)同樣在“營(yíng)改增”的范疇之內(nèi)，建筑企業(yè)稅負(fù)的提升會(huì)間接而明顯地體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)上升的成本和費(fèi)用上。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理以及發(fā)票管理產(chǎn)生的影響

“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面產(chǎn)生的影響是全方位的，不論是對(duì)新稅收政策的解讀，還是新舊稅制的承接過(guò)渡，再到發(fā)票的嚴(yán)格管理，以及相關(guān)業(yè)務(wù)的核算，都產(chǎn)生了一系列變化。由于營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單，設(shè)置的會(huì)計(jì)科目并不多，會(huì)計(jì)核算的過(guò)程也比較簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)企業(yè)能夠比較從容地應(yīng)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的管理工作。但是在新政策下，增值稅的計(jì)算方式復(fù)雜了很多，同時(shí)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置也明顯增多，不僅增加了會(huì)計(jì)核算的難度，還增加了增值稅管理的難度，尤其體現(xiàn)在對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理上。發(fā)票管理關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的增減變化，“營(yíng)改增”改變的不僅是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅金的會(huì)計(jì)核算方式，也凸顯了增值稅專用發(fā)票在稅務(wù)工作中發(fā)揮的作用。從發(fā)票的開具到認(rèn)證抵扣，再到稅金的申報(bào)繳納，新政策的重大變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了潛在的稅務(wù)隱患和風(fēng)險(xiǎn)，并直接影響到企業(yè)的稅負(fù)變化乃至國(guó)家的稅收，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理更加嚴(yán)格和謹(jǐn)慎。

（四）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和利潤(rùn)產(chǎn)生的影響

首先，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)需要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的周期，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)延期付款的情況，因此很難按時(shí)從建筑企業(yè)那里獲得增值稅專用發(fā)票，耽誤了進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的時(shí)間，造成企業(yè)的流動(dòng)資金被占用。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)墊付資金的方式獲取增值稅專用發(fā)票時(shí)，會(huì)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響，無(wú)形中增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售方式是預(yù)售，當(dāng)企業(yè)獲得收入時(shí)需要及時(shí)繳稅。隨著項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各種成本的不斷攀升，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣又無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)，同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成沖擊。最后，“營(yíng)改增”可能會(huì)導(dǎo)致土地出讓金的增幅下行，地方政府出于財(cái)政角度的考慮，必將強(qiáng)化對(duì)過(guò)往的稅金進(jìn)行收繳以確保收入，也將影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期利潤(rùn)和現(xiàn)金流。由此可見，“營(yíng)改增”之初，在多方面因素的共同作用下，房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)不僅要面對(duì)資金上出現(xiàn)的壓力，凈利潤(rùn)也有可能出現(xiàn)下降，將對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

二、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)采取的應(yīng)對(duì)措施

（一）關(guān)注“營(yíng)改增”的政策變化，爭(zhēng)取政策支持

面對(duì)新的政策形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要具備敏銳的政策洞察力，高度重視“營(yíng)改增”政策在稅改方面產(chǎn)生的變化并做好相關(guān)的解讀工作，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部與財(cái)務(wù)部門的配合工作。首先，盡快理清適用于企業(yè)的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，尤其是做好稅收優(yōu)惠政策的審查工作，在確保政策能夠發(fā)揮作用的前提下，把握好政策的變化動(dòng)向，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。其次，仔細(xì)研究適用于老項(xiàng)目的過(guò)渡性政策，充分發(fā)揮這些政策在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中能夠帶來(lái)的福利。最后，在“營(yíng)改增”之初，政府會(huì)針對(duì)企業(yè)可能出現(xiàn)的各種困難為其提供相關(guān)的政策扶持，以幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)要把握時(shí)機(jī)，充分利用過(guò)渡性扶持政策帶來(lái)的利好，及時(shí)向政府申請(qǐng)過(guò)渡性稅收優(yōu)惠，或?qū)で筘?cái)政扶持，以緩解暫時(shí)的資金壓力。

（二）做好進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣監(jiān)管工作，加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

國(guó)家實(shí)施“營(yíng)改增”的目的是為了緩解企業(yè)的稅負(fù)壓力，而降低增值稅稅負(fù)最有效的途徑就是做好稅額抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的監(jiān)管力度，還要在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有效強(qiáng)化和落實(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升財(cái)務(wù)部門對(duì)“營(yíng)改增”政策的認(rèn)知，了解上游行業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁環(huán)節(jié)，與上游行業(yè)溝通交流。特別是在與建筑企業(yè)合作的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極做好溝通工作，在平衡彼此利益的前提下，盡量多爭(zhēng)取進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣額度。其次，在建筑材料供應(yīng)商的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)也要認(rèn)真對(duì)待，除了選擇具備資質(zhì)的大型建材供應(yīng)商，對(duì)于輔助材料的供應(yīng)商，也要盡量選擇具備資質(zhì)的賣家，以確保建筑材料的品質(zhì)。在與這些建材供應(yīng)商進(jìn)行合作的過(guò)程中，應(yīng)以能夠取得增值稅專用發(fā)票的合作對(duì)象為主，目的是最大限度地實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對(duì)勞務(wù)成本進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，通過(guò)公開招標(biāo)的方式，與能夠繳納勞務(wù)報(bào)酬稅款的正規(guī)勞務(wù)企業(yè)展開合作，有效控制建設(shè)成本。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的推進(jìn)周期比較長(zhǎng)，需要耗費(fèi)大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前做好全盤項(xiàng)目的納稅統(tǒng)籌，對(duì)建設(shè)資金和成本進(jìn)行科學(xué)合理的分?jǐn)偅_展稅負(fù)調(diào)控管理工作。對(duì)于財(cái)務(wù)方面的工作，為了降低和避免由于發(fā)票管理不善造成的稅負(fù)變化，可以委任可靠的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行增值稅專用發(fā)票的專項(xiàng)管理。通過(guò)及時(shí)管控，全面落實(shí)，最終實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)建設(shè)成本的目的。

（三）更新財(cái)務(wù)核算模式，提升財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能

面對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的稅負(fù)影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想贏得新的發(fā)展局面，除了關(guān)注政策的變化，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部稅務(wù)核算方式，與新的稅收政策保持一致，實(shí)現(xiàn)科學(xué)納稅;同時(shí)應(yīng)進(jìn)一步提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力，使其更好地適應(yīng)“營(yíng)改增”下的財(cái)務(wù)工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要透徹了解“營(yíng)改增”的意義并熟悉新的稅款繳納方式，及時(shí)調(diào)整好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)制度，使之與稅改的方向保持一致。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要以新的稅制政策為準(zhǔn)繩，完善財(cái)務(wù)核算體系，對(duì)業(yè)務(wù)工作量進(jìn)行合理安排，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)工作的高效運(yùn)作。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要組織財(cái)務(wù)人員對(duì)“營(yíng)改增”政策開展深入學(xué)習(xí)，熟悉和掌握政策中的惠稅措施;加強(qiáng)涉稅人員的專業(yè)技能培訓(xùn)，使其掌握“營(yíng)改增”之后的會(huì)計(jì)核算方式，通過(guò)提高員工的業(yè)務(wù)能力確保業(yè)務(wù)流程規(guī)范化;加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德教育，明確崗位職責(zé)，避免財(cái)務(wù)人員趁職務(wù)之便虛開增值稅發(fā)票所帶來(lái)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程能夠在控制成本的前提下有條不紊地推進(jìn)。

（四）從財(cái)務(wù)管理入手，對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流變動(dòng)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理，做好企業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的成本及付款方式做好準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和評(píng)估，從而確保進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣更為科學(xué)合理，避免由于進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法按時(shí)抵扣而導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)擁有足夠的資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表的管控，通過(guò)不定期地對(duì)這兩張表進(jìn)行匯總，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，在規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，確保企業(yè)在利潤(rùn)上的收益以及現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

綜上，實(shí)施“營(yíng)改增”最主要的目的是為企業(yè)減負(fù)，在這個(gè)過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)一些企業(yè)稅負(fù)不降反增的情況。面對(duì)不利局面，房地產(chǎn)企業(yè)要掌握新政策的變化，科學(xué)合理地利用有利措施，提升完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，充分做好項(xiàng)目稅收籌劃工作，解決企業(yè)在“營(yíng)改增”之后遇到的瓶頸問題，最大限度地克服“營(yíng)改增”對(duì)自身帶來(lái)的沖擊，確保企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。S

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