營改增對房地產開發企業的影響

殷慧彬 陳書豪

摘要：“營改增”是我國近些年出臺的一項新的財稅體制改革政策。自2011年通過該試點方案以來，營改增的試點范圍在不斷的擴大，至2016年，營改增改革涉及到各個行業，其中包括金融業、建筑業、服務業等行業，各個行業都在思考該政策為自己行業帶來的變化，并為如何使自己的企業能夠適應新的稅收政策而積極尋求自己的解決方案。房地產企業作為我國經濟的支柱行業，為我國經濟快速發展做出了突出貢獻。自營改增政策正式施行并涉及到房地產企業后，房地產行業正式告別了營業稅，改為了繳納增值稅。這一政策的施行，對房地產企業產生了許多影響，從該行業的成本方面、資金使用方財務報表列報方面以及對企業財務管理者都產生了影響。由于營改增財稅體制改革涉及行業非常廣泛，因此不能全面分析闡述該改革對所有行業的影響。本文以一家房地產企業——沈陽大悅城房產開發有限公司為例，通過查閱相關資料，了解其財務數據，來分析營改增政策對房地產企業造成的影響，并對這些產生的影響和變動提出相關的應對措施，旨在使房地產行業能夠更好的應對該項稅收政策變化，并使企業在營改增政策下更好的經營發展。

關鍵詞：營改增;房地產;對策

一、營改增概念

營業稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。營改增的最大特點是減少重復征稅，只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，可以促使社會形成更好的良性循環，有利于企業降低稅負。

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。

二、營改增對案例企業的積極影響

（一）優化房地產納稅結構 避免重復征收

以往房地產企業實行繳納營業稅政策時，對房地產企業的銷售收入總額5%進行征收。由于房地產企業主要業務通常為建造房屋、出售房屋等，其成本主要為各項建筑材料的購買、以及各項安裝費用，這些成本材料在其上游企業，也就是各種建筑材料供應商時已經承擔著繳納營業稅的責任，到了房地產企業這里，建成出售的房屋中這些材料、安裝費用作為房產價值的一部分，在銷售時再一次承擔了納稅責任，因此造成了重復征收的情況。在營改增政策實行之后，房地產企業不在繳納營業稅，改為繳納增值稅，由于增值稅只對增值部分進行征收，對于材料、安裝費用、雇傭施工等都作為可以抵扣的進項稅，在企業繳稅之前從銷項稅中進行抵扣，因此避免了重復征稅，優化了房地產企業納稅結構，從理論上來講，在抵扣之后，如果房地產企業的建筑安裝成本以及采購材料成本越高，可抵扣的進項稅越高，減輕稅負的效果就會越明顯。

（二）使企業資金使用更加靈活

房產開發有限公司主要業務為建設居民住房并銷售，其經營模式一般為預售，也就是說房屋未建成之前，就先將房屋預售出去，之后房屋建成再對購買者進行交房，這也是現在大部分的房地產企業的經營模式。由于預售的方式是在房屋建成之前就收到房屋購買價款，因此可以收到大量資金，來緩解開發建設過程中的壓力。在營改增政策實行之前，房產開發企業在預售房屋之后，確認收入，然后根據銷售收入總額5%來繳納營業稅。在營改增之后，沈陽宏亞房產開發有限公司只需要預交3%的增值稅，等房屋建成，產權轉移之后，再補繳剩余稅金。這部分資金使企業可以自由支配使用的，無論是用于經營活動，還是用于購買理財產品或是用于投資等等用途，都可以為企業帶來更好的利潤和效益，資金的靈活性提高也有助于提高房地產企業的抵抗風險能力，因此，可以說營改增政策在對于企業資金可支配、利用方面對于房地產企業來講是有一定好處的。

三、營改增對案例企業的消極影響

（一）企業財務核算難度增加

在營改增之前，房地產企業繳納營業稅的財務處理較為簡單，因為營業稅為價內稅，只需要根據企業收入按照5%的稅率來計提申報營業稅即可。但是實行營改增之后，對于稅收的賬務處理的難度就相對有所增加，增值稅分為進項稅和銷項稅，在開具發票時，根據銷售金額11%計提銷項稅，作為應交稅費-應交增值稅-銷項稅的貸方金額入賬;在采購材料、雇傭勞力、支付監理費、審計費等費用時取得的發票，根據發票上的增值稅金，計入應交稅費-應交增值稅-進項稅額的借方入賬，在核算應交稅金時，將進項稅借方從銷項稅貸方扣除，得出應交稅金的金額。除此之外，還有不能抵扣的進項稅，相比于營業稅，增值稅的會計處理可以說復雜的多，因此，對于財務人員來說是一項重大挑戰，財務人員尤其是負責稅務這一部分的會計，需要認真學習新的會計政策，并根據會計準則學會相應的處理方式。對于財務管理者來說，由于稅收政策的變化，對企業財務方面的影響不僅僅體現在稅金方面，還包含財務報表列報的變化、資金如何更好的使用、如何設立新的財務內控制度來降低稅負等等，來為企業如何更好的經營發展做長遠的考慮。

（二）對票據取得和管理要求更加嚴格

一般來說，大型的、正規的房地產企業，其采購的大部分材料、雇傭勞力都是從可以提供增值稅專用發票的企業獲得，但是有些較小規模的建筑安裝公司或勞務公司由無法提供增值稅專用發票。要想抵扣更多的進項稅，必須得取得發票，才可以進行抵扣。許多大型的、正規的材料供應商可以提供發票，作為房地產企業的進項稅進行抵扣。但是有些材料企業會從小型供應商那里購買，這些供應商很可能是小規模納稅人，不具有開具增值稅專用發票的資格，或是企業不夠正規，無法取得增值稅專用發票，因此不能抵扣。在雇傭勞務方面，這些房地產公司為了節約人力成本，往往雇傭零散工人進行勞動，不簽訂勞動合同，因此也無法抵扣。這部分進項稅如果不能抵扣，那房產開發公司在營改增之后稅負就不一定能夠真正有效降低。因此，這就對案例公司對于票據的取得和管理要求更加嚴格，對供應商、合作伙伴的選取也應該更加慎重考慮。

四、企業對于營改增消極影響的應對措施

（一）提高企業財務人員素質水平

由于營改增政策實習之后，對于稅金方面的會計處理發生了變更，也出臺了新的會計準則來處理增值稅，難度相比以前繳納營業稅來說提高了很多，因此對于企業財務人員來說也是一個挑戰。財務人員必須積極了解新的稅收政策，學習新的會計處理方式，才能夠正確的計算和預估稅收對于企業財務方面的影響，并準確的申報增值稅。而對于房地產企業的財務管理者，要做學習新的財稅政策和會計處理方式的頭兵，從各個角度分析研究透徹增值稅對企業會計方面產生的影響。只有整個財務團隊的專業素養跟上財稅制度的變化，才能準確處理好營改增對于企業財務方面的變化。

（二）加強房地產企業發票的管理和控制

在營改增之后，原來虛開發票的情況大大減少，我國的發票管理也更加嚴格。但是，一些材料供應商還不夠正規，為了少繳稅拒絕開具發票，或是一些小規模納稅人無開具增值稅專用發票的權利，因此，房地產開發企業在采購時，需要考慮的問題由原來的材料價格、質量等因素增加了一點，就是能否開具發票用來抵扣增值稅。上文說到，可抵扣金額越高，企業需要繳納的稅金越少，就越能有效降低企業稅負。因此，在采購時，應該盡量選擇能夠開具增值稅專用發票的較大的供應商，并且在采購時積極索要發票，來盡可能的獲得更多可抵扣增值稅。對于發票的管理和制也必須更加嚴格，認真對待每一張發票，來為企業降低經營成本。

五、結論

本文在營改增的財稅體制改革的大背景下，選取房地產行業作為分析的行業，通過查閱資料、了解相關政策分析出營改增政策對于房地產企業產生的影響，并對針對營改增對房地產企業產生的影響來提出相應的應對措施，旨在幫助房地產企業在營改增財稅體制改革的大背景下，能夠了解企業發生的變化，并能夠積極應對，使房地產企業更加從容健康的經營發展。

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