論灰色預測在房地產開發管理中的應用

【摘要】近年來，隨著社會不斷進步以及經濟迅猛發展，房地產行業日益占據舉足輕重地位。針對房地產發展實情進行正確預測目的在于充分保障房地產有序開發，其應用意義不容忽視。實踐證明，較多因素均會對房地產投資開發管理造成直接影響，采用灰色系統實施預測分析頗具較強適用性，本文將就此進行簡要探討。

【關鍵詞】房地產;開發管理;灰色預測;應用

房地產開發項目投資是一項風險投資，開發周期長，占用資金多。項目投資者必須對開發項目進行可行性分析。為了確保資金周轉的順利進行，開發商必須緊盯市場需求，除了對所開發的房地產的房型和面積進行決策外，還必須對房地產的銷售量進行科學的預測，從而對開發量進行科學合理的決策，嚴防盲目開發和人為過熱。

1、預測內容

1.1房地產開發投資預測

房地產開發投資，是指房地產投資者將資本投入到房地產業，以期在可預見的未來獲取預期收益的一種經濟活動。房地產開發投資預測，就是預測在未來的一段時間，房地產投資者為獲取收益而向房地產行業投放資本的總量走勢的一種預測。房地產行業投資不能過高也不能過低，過高會造成房地產企業的盲目投資，房地產企業發展過快，不利于政府部門對于房地產企業的管控;投資過低，則會影響房地產行業以及其所帶動的一系列行業的發展，影響一個地區經濟的發展。

1.2房地產開發施工房屋面積預測

房地產施工房屋面積是指在一定期限內施工的全部房屋的建筑面積。通過預測區域未來一段時間內房屋施工面積，可在一定程度上了解未來一段時期內房地產市場的供給狀況，為房地產企業對于未來房地產市場的把握提供依據，為消費者選擇購房時機提供心理預期。

1.3房地產開發銷售房屋面積預測

房屋銷售面積是指在一定時期內房地產市場成交的各類房屋面積的總和。這一指標可以從一定層面上反映當地房地產市場的成交狀況，可以看出消費者對于這一時期內房地產的熱衷及需求狀況，因此，對房地產開發銷售房屋面積的預測，可以了解未來一段時期內房地產市場的需求狀況，為政府部門宏觀把握房地產市場狀況，合理調控房地產市場供求提供依據，為房地產企業開發投資量的制定提供決策依據。

2、灰色預測的特點

2.1預測精度高。灰色預測是基于系統發展變化的預測，是對未來態勢的超前控制，能夠避免預測變量的無控制上升（或下降），因此，它歸屬于一種無超調、無振蕩的控制預測，其預測值能緊隨原始數據上升（或下降），因此保持了較高的準確度。

2.2建模簡便，時效性和實時性強。灰色預測建模只需少數原始數據建模（一般只需4個），收集資料容易，程序簡單，運算方便，同時允許灰色數據參與預測，它能通過最近期（或最短期）的數據預測未來，保持了未來與近期的“新鮮度或親密度”，有很強的時效性和實時性。

2.3灰色預測具有很強的適應性。由于灰色預測是通過每使用一組新數據，便建立一個新模型、新參數，因此它的過程就是不斷使用幾個數據，不斷建立新模型、新參數，不斷更替向前發展的預測。

3、在房地產開發管理中合理運用灰色預測

3.1策略

（1）基于灰色預測，政府管理部門能夠針對全國或者是某區域未來幾年內房地產開發市場情況分以及可能開發狀態進行細化分析，立足宏觀角度，實現總量管控，為發展政策制定提供更多便利。

（2）通過有效的灰色預測，房地產企業可強化開發管理工作的順利開展，促進開發成果率的顯著提高，通常是在研究開發可行性時優化采用灰色預測，原因在于可行性研究中涵蓋有較多灰色信息，必須針對日后市場可能發生的情形實施預測，力求實現知己知彼。

（3）運用灰色預測，金融部門能夠參考前些年數據信息，對于房地產開發企業信譽有著較為全面的了解掌握，預測未來不良資金情況與日后可制定發貸計劃，從被動變為主動，有的放矢，力求做到超前化管理，此外，能夠基于消費市場針對房地產開發情況實施細化分析，進而預測未來個人住房公積金使用情況及其住房抵押貸款計劃。

（4）根據所得灰色預測結果，跟房地產行業相關的其他部門需結合市場主流趨勢及未來行業狀況完善制定日后各類生產指標;此外，部分部門能夠通過技術創新分析預測房地產開發貢獻及管理人才需求，在國房以及中房等指數分析中有效運用灰色預測，灰色預測模型能夠分析所有利于房地產開發管理的相關指標，旨在推動實施成功開發行為，促進該行業可持續進步。

3.2在開發管理中的應用

（1）政府管理部門可通過灰色預測來分析全國或某個地區今后幾年的房地產開發狀態及房地產開發市場狀況，以期達到宏觀上的總量控制和管理，便于制定相應的發展政策。

（2）房地產開發企業可通過預測加強對今后房地產開發的管理，提高開發成功機率。灰色預測主要運用于房地產開發可行性研究中，由于可行性研究中涉及大量灰色信息，需預測未來市場各種狀況，做到知己知彼，百戰不殆。

（3）金融部門可根據前幾年的歷史數據通過灰色預測來掌握房地產開發商信譽程度，未來發貸計劃以及未來不良資金的情況，以做到有的放矢，加強超前管理;也可通過消費市場分析房地產開發狀況以便于預測今后個人住房抵押貸款計劃以及未來住房公積金歸集及使用狀況。

（4）其他房地產業相關部門可運用灰色預測結果，根據將來房地產狀況和市場走勢制定相適應的未來各種生產指標（如某地區的建材行業的各種預測指標）。有關部門也可將技術創新對房地產開發貢獻進行預測分析，房地產開發管理人才需求進行預測分析，以及將灰色預測運用于中房、國房指數分析等等。只要有利于房地產開發管理發展的一切預測指標皆可以通過灰色預測模型加以分析，以期達到開發成功，促進房地產業發展的目標。

結語：

灰色預測適合房地產開發灰色信息的特征以及其自身的優良特性，它有助于房地產開發企業的投資、營銷和決策，也有助于政府房地產管理部門的制定正確的政策方針，也有助于金融及其他相關行業順應開發需要配合開發做出相應的決策、管理及生產。因此深入、廣泛地把灰色預測引入并運用于房地產開發管理領域乃至整個房地產業，將無疑會促進房地產業的健康、順利、快速發展。

參考文獻：

[1]徐樅巍，鄭華，仇恒成.灰色預測模型在房地產投資預測中的應用[J].當代經濟，2018（02）.

[2]歐陽建濤，劉曉君.灰色預測理論在房地產投資決策中的應用[J].經濟師，2015（12）.

作者簡介：

郭啟華，寧夏固原市住房服務中心，寧夏固原。