面向房企市場需求轉變的土地價值研究初探

聶爽

【摘要】近年來，隨著房地產市場的不斷變化，房企發展面臨更為嚴峻的競爭形勢與巨大的轉型壓力，如為應對粵港澳大灣區等戰略變化，準確把握區域發展態勢，找準潛在土地價值地區，實現對地產項目的精準投放和投資風險的有效防控，越來越多的房地產企業開始注重對區域態勢的定量分析和土地價值的量化研究。本文主要是結合項目編制經驗以及與房地產間的溝通、交流，歸納房地產企業的思維轉變和需求變化，并提出關于土地價值評價的技術方法。

【關鍵詞】房地產市場;土地價值

1、房地產企業思維方式轉變

1.1時代背景

房企在如何轉型上達成了高度的一致。眾多企業紛紛從過去的單一開發、建房、售樓，轉向整個房地產市場的服務，從城市開發商轉變為城市服務商、城市運營商。萬科提出“美好生活場景師”的概念，著重于提供全套的社區服務配套;金茂地產、時代地產提出城市運營4.0等概念，旨在深度參與城市持續性、綜合性開發建設;華夏幸福提出打造產業新城運營商，近年來在全國拓展迅速。

1.2 關注重點

為應對轉型的市場壓力，房企比以往更迫切需要深入的去了解一個區域、一個城市，更關注區域、城市的變化與趨勢。他們不再局限于小區設計、片區控規，或者單個的城市更新改造項目、特色小鎮規劃，開始更多的關注區域的格局、城市的戰略，以求從中找到潛在的機會點。萬科、保利、恒大等房企先后成立了城市發展研究院、新型智庫，開始研究在哪些城市布局，如何布局等關乎企業集團發展方向的關鍵性問題。

1.3需求多樣

隨著市場的分化和競爭的壓力，房企的需求日益的豐富且多樣。近年來，房企除了和傳統的策劃咨詢機構合作外，開始更多的和數據分析公司、專業的研究機構甚至大眾媒體平臺等開展項目合作。同時，隨著地產企業內部規劃專業人士的日益增多，他們的需求也日益的多樣。

2、房地產企業需求重點

2.1 目標導向

作為市場性企業，房企的目標就是盈利。因此，在進行土地價值研究的時候，房企明確要求，需要幫他們找到兩個區域，即高價值的區域、低投入區域。然后采用差值法，兩者的差值越大，投資價值就越高，這些區域也就是房企需要關注的地區。

2.2 戰略判斷

給出企業長遠的發展建議。企業認為看得見的未來，不叫趨勢判斷。他們認為“深中通道”即為大勢，對于區域的價值影響已經顯現，關注的價值已然不大。相反，從區域長遠角度考慮，類似于環灣快軌等設想，告訴他們在未來的一段時間內，從珠海的唐家灣高新區，可能會有一條環灣快速軌道直接鏈接深圳前海，他們則展現出濃厚興趣。

2.3 深度認知

對事物的認知深度，要求更高。以往關注的是一個地區“有什么”，現在則更多的關注這些東西“是什么”，未來的發展趨勢“怎么樣”等一系列問題，關注從現象到本質背后的原因。比如以往是關注一個區域有多少人，現在更關注的是這些人的學歷、年齡結構構成，甚至關注人口的流入流出情況、原因，以及未來一段時間的流動趨勢如何。

2.4 量化分析

數據量化是檢驗觀點的唯一標準。和他們溝通、交流，概念性的東西說再多也沒多大用處，準確的數據說明顯得最為重要。因為在房企的決策者面前，一個決定關乎到幾十億、上百億的投資，扎扎實實的數據才是最信得過的分析。近年來大數據分析由于能夠真實、準確反映現實狀況，在房地產界也特別受青睞，成為其決策判斷的重要依據。例如有些企業已經開展了根據共享單車的大數據分析，重新定義地鐵盤的邊界等等研究。

2.5 市場思維

習慣市場化思維看待問題。比如他們會認為資產證券化、物業競自持等要素，是影響空間價值的重要因素，需要納入考慮。他們認為潮汕文化、客家文化等地域文化對房產會產生較大影響，文化內涵需要深挖。諸如此類的市場分析都需要我們去研究，當然從不同的、獨特的視角去看問題總能發現一些不一樣的東西。

3、土地價值研究技術方法初探

在上述的房企市場轉變和需求特征變化的大背景下，我們有幸承擔了兩個房企委托項目的編制工作，重點對土地價值開展了兩個層面的分析。

3.1 根據要素流動規律判斷土地價值發展趨勢

我們依托大數據開展了粵港澳大灣區發展規律的研究，重點分析了包括制造企業、客貨流、創新資源、通勤人員、購房需求、旅游消費六大要素空間流動特征。例如通過粵通卡數據、高速公路收費站通行數據，了解廣州南沙港運輸的貨物來源地分布、各街鎮工作日通勤時段高速收費站通行量，以此判斷區域內的客貨流要素的流動特征。例如通過2001、2008、2014、2017年工商注冊統計的全國企業名錄數據，可以形成傳統制造業、高端制造業的拓展空間強度分布，將其與珠三角高速公路網、省級以上重大平臺范圍疊加，我們可以發現這些潛在特征：傳統制造業要素呈現出沿高速公路等廊道流動的特征，而高端制造業則偏好選擇區位好、標準高的平臺跳空發展。同時，我們根據灣區高新技術企業總分支數據、創新專利合作萬方數據，找到了創新要素的分布態勢，通過比對區域生態環境空間分布，可以進一步推導出這樣一條規律：高端、優質、創新企業選擇跳空發展的落點區域除了區位好、標準高之外，還偏好于生態環境優良的區域。

3.2 以多源大數據構建土地價值評價方法

通過搜集大量多元大數據，建立了由4大基礎要素和6大支撐要素構成的土地價值評價體系，既涵蓋了人口、經濟、文化、生態等自身特征要素，也包含了用地供給、交通條件等影響土地價值的核心影響要素。運用城市基礎大數據以及多源網絡大數據，搭建了數據模型，通過要素疊加分析，形成了對土地價值的精準判斷。

同時，通過大數據深挖掘，引入了住宅飽和度的大數據算法，通過晚上12點至翌日凌晨6點手機信令數據可以精準識別某片區的實際居住人口;通過抓取搜房網、鏈家網等主流房產交易平臺的住宅面積規模，在數據清洗之后，作為片區內的準確住宅供給建筑量，兩者計算可以得到人均住宅建筑面積，對比規范標準和實際市場需求值，判斷片區的住宅飽和度。

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