投資性房地產評估方法與問題闡釋

【摘要】在當前條件下，投資性房地產評估主要使用的是公允價值計量模式，主要通過收益法和市場法來進行評估，為了確保投資性房地產評估的結果具有客觀性、公允性，需要對這兩種評估方法進行合理的使用，讓不利的因素減少。本文重點分析研究投資性房產評估方式，并且闡述當前投資性房地產評估過程中出現的問題以及如何對這些問題進行處理，以供參考。

【關鍵詞】投資性;房地產;評估方法;問題;措施

1、投資性房產評估方法

1.1 市場法評估

在通過市場法來進行評估前，首先需要將類似房地產交易案件的收集工作完成，并且做好對比工作，方便日后進行深入的工作，市場法評估主要是對投資性房地產的區位因素、權益以及租約實物狀態等進行評估和分析，再通過市場法來進行評估的時候，需要了解投資性房地產的區域位置、交易日期、使用年限、經營狀況等，并且進行詳細的評分分析，另外在分析的時候一定要保證參照物收集工作能夠有效的進行。市場評估法不單單可以反映房地產的現實價格，還能夠將這一段時間的指標和參數反映出來，是一種操作性較強的評估方式，然而這種評估方式會由于評估人員的主觀意志影響而出現問題，一定要依照評估對象的實際情況合理進行操作。

1.2 收益法評估

收益法評估通常條件下使用報酬資本法和收益乘數法來進行操作，在工作開始的過程中，首先需要對投資性房地產的收益期限和凈收益進行明確，接著依照實際情況合理進行適當性的折現率。報酬資本化可以精確的將評估的投資性房地產未來期望收益和獲利年限體現出來，另外也可以準確的反映出其中的風險，可以讓評估工作在可靠依據的條件下建立起來，與此同時報酬資本化還可以準確的反映出企業的資本化價值，這種真實合理的評估方式能夠讓交易雙方都能接受，然而需要關注的問題是這種評估法往往會出現凈收益流和市場現狀出現沖突等情況，需要進行仔細分析研究，收益乘數法主要是在房地產市場相對穩定的條件下，對投資性房地產進行評估的方式，這種評估方式操作性好，而且較為簡單，然而因為自身特質，通常條件下，作為其他評估方式的輔助性手段。

2、投資性房地產評估存在問題

2.1 市場法問題

市場法的評估方式主要是合理的對比評估對象和參照物，根據參照物的實際價值與評估對象的實際情況，合理的將評估的市場價值體現出來。簡而言之，這種方式在操作過程中較為簡單，而且相對較為客觀，然而參照物在尋找的過程中并不容易，需要依照空間層次和區位的不同或者從時間的差異方面進行尋找，獲取合適的參照物。

2.2 收益法問題

收益法指的主要是依照評估對象未來的收益預期來進行分析，對其當前的價值進行評估，這種評估方式在使用的時候需要詳細的調查被評估對象的折現率、凈收益以及收益期限，然而因為這三項數據都有一定的不確定性，所以需要反復進行調查方面，最后進行評估，這些參數在確定的過程中，通常條件下是對現有租約條款或者是土地剩余使用年限進行分析而獲得的，所以需要專業的人員依照資料對被評估對象的未來信息進行分析。在此過程中，容易受到評估人員的主觀意識所影響，因此最終會導致測評的結果不同，關鍵參數的值也往往各不相同。

3、投資性房地產評估存在問題的解決措施

3.1 合理選擇評估方法

在進行投資性房地產評估前，需要對評估對象的類型進行準確的劃分，依照評估方法合理的進行選擇，保證評估結果的客觀性，比如說從單項投資性房地產評估的角度進行分析，既可以使用權益法，也可以使用市場法，如果使用市場法進行評估，需要對實例的選擇個數進行把控，通常條件下是3到5個，綜合因素和單項因素的調整分別控制在30%和20%內，如果單項投資性房地產評估無法達到要求，可以通過選擇收益法來進行評估，對收益期限、資產預期收益以及折現率等相關因素進行分析，將市場現狀相符的凈收益折現模型篩選出來，讓人為主觀因素的干擾減少。與此同時，在對評估方法進行選擇的過程中，還需要對房地產市場的成熟路線行程的考慮，如果評估人員可以很容易的獲取房地產市場當中的評估信息，則優先使用市場法進行評估，獲得相應的資產市場價值，在房地產市場比較成熟的條件下，評估人員可以通過計算機來進行批量評估。

3.2 相互檢驗不同的評估方法

對投資性房產進行評估的過程中，如果需要獲得較好的結果，需要將各種因素的影響降低，還需要謹慎的選擇，評估方法除了至少需要選擇兩種不同的方法進行驗證，每種方法獲得的結果，在最終評估結論上所占的比例不能低于20%，也不能超過80%，以此同時對投資性房地產公允價值進行評估的過程中，可以使用相互驗證的方法進一步讓評估結果的可靠性提高，從上市企業的角度進行分析，這種評估結果主要是企業對持有投資性房地產以公允模式進行計量的主要參數依據，除了需要經得起考驗外，還需要投資人進行認可，所以，只有保證評估的可靠性、準確性和真實性才能在對股權分配和盈余管理等方面產生積極的影響，因此一定要使用多種方法進行相互驗證。

3.3 修正參考系數

因為房地產本身的特質，房地產市場往往不會出現一模一樣的兩處房產，所以在選擇參照房產方面具有很大的困難，所以在使用市場法進行投資性房地產評估的過程中，需要找到關鍵因素，為找到相似的房地產進行參照，通常條件下選擇的數量要超過三個并小于五個。

3.4 提升從業者素質

投資性方法的評估工作，對于從業人員具有較高的要求，需要測評的時候盡量降低人為因素，所以需要評估人員具有很強的業務能力和專業素質，首先需要具有扎實的理論基礎，其次需要評估人員具有較豐富的經驗和良好的數據，預見不確定因素是需要及時進行判斷，另外還需要不斷進行學習，總結性工作過程中的經驗和教訓，進一步讓自身的專業素養提高。

結語：

總而言之，投資性房地產的工作與評估方式的合理選擇是分不開的，一定要嚴格依照相關的規定進行操作，在評估的過程中需要依照嚴謹的態度，確保評估工作的真實性和合理性，不要將主觀意見融入到評估工作當中，在評估的過程中需要嚴格的要求自身，不斷讓自身業務水平提高，讓評估工作能夠有效的展開。

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作者簡介：

李剛，四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司，四川江油。