試論營改增對房地產企業財務管理的影響

鄭立萍

摘要：營改增的實施使房地產企業擺脫了重復征稅，給房地產企業帶來了切切實實的好處。但同時，經濟和管理方面的挑戰、較低的營業收入、較高的現金流壓力以及較高的財務管理風險凸顯房地產企業的財務管理能力短板。我們必須科學地理解并正確面對即將到來的影響，采取適當的管理措施，規范企業的財務管理，推動企業積極改革，為房地產企業帶來實實在在的收益。

關鍵詞：營改增;房地產企業;財務管理

在中國，由于房地產業繳納稅收份額大，涉及的上下游產業鏈綿長，歷年來是改革的深水區。此次營改增改革，房地產企業雖然受益良多，但也暴露出其財務管理能力面臨著十分嚴重的考驗。在營改增過程中如何正確面對房地產經濟問題，從而提高房地產價格控制能力，提高社會經濟效益的掌控效果，是本文研究的幾個方面。

一、營改增概述

自2016年5月1日開始實施的營改增，將以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，對國家的整個稅收體系都帶來了不小變化，改變了以往不合理的征稅模式。這項試點多年的改革方案最終開花落第。作為世界E最主流的流轉稅種，增值稅與營業稅相比具有許多優勢，此次改革最主要的變化是最大化增值稅的優勢，克服營業稅的弊端。應當看到，營改增不僅僅是簡單的稅制轉變，更是一項“牽一發而動全身”的改革措施，有利于促進服務業發展和商業模式創新，有效降低企業稅負，對國家帶來的變化更是深層次的。

二、營改增帶給房地產企業的影響

（1）對房地產企業招標管理的影響

房地產企業在營改增后實施后，其招標將發生巨大的變化，隨之而來的招標預算也發生變化。相應的設日預算和施工計劃預算將以新標準實施，內容也將相應調整。同時，這種變化使房地產企業的招標工作更加復雜。

（2）對房地產企業利潤的影響

眾所周知，房地產企業的利潤較大，但是受市場、政策的波動也起伏巨大。衡量一項改革能否長期實施的參考之一便是能否給產業帶來利潤。從目前改革來看，營改增已經切切實實地改變了房地產企業的利潤空間。不管從短期影響還是長期影響來看，營改增后房地產企業交稅成本減少，企業有更多的流動資金可以投入發展新業務、擴大固定資產的投入，將會產生更多的項目建設，為企業帶來更多的經濟效益。

（2）深刻影響房地產企業財務管理風險

一方面，營改增的實施不可避免地對企業的財務管理風險產生較大的影響。在此背景下，企業將要求相應的員工不斷更新知識內容，不斷提高自身的業務素質，使財務人員面對巨大的社會壓力。其次，營改增也改變房地產企業的資本管理結構。

（4）對房地產企業資產負債表的影響

營改增不僅促進了企業經濟結構的轉變，而且提高了企業資產負債表數據的統計能力。在房地產企業中，原有的固定資產預定金額和累計折舊率會發生變化，并會有不同程度的降低。這些變化提高了企業負債率，在企業的成長和穩定持續發展中發揮了重要作用。

三、房地產企財務管理優化建議

（1）加強房地產的招標及合同管理

要做好增值稅，第一步就是從招標和合同管理人手。對于一些房地產項目采取一般稅法統計的，要切實加強招標管理工作。投標對象應盡可能選擇一般納稅人，并且投標報價要求將價格稅分開。同時，有必要加強合同管理，改變合同的支付方式和比例。要落實要項目要素分離工作，分別』標明含稅價格和免稅價格，方便計算。盡可能地延遲支付合同，減少預付款，減少支付比例。為了減輕前期資金的壓力，可以采取接受票據的形式支付一些項目。

（2）提高結構成本的可抵扣比例

房地產企業在財務管理過程中，在加大投資力度的同時，著力減少制約投資的可變因素。因此，在完善內容管理中，要注重財務人員的小項目管理，不進行增值稅扣除。同時，有必要提高員工的主觀積極性，從營改增的方面入手予以積極配合，明確扣除比例。房地產企業要以此次營改增帶來的變化為契機，變壓力為動力，積極轉變財務管理方式，優化財務管理模式，為企業的發展提供更優質的財稅服務水平。

（3）加強管理人員培訓工作

營改增的實施不僅涉及金融系統的實施，還涉及房地產企業經營的各種業務系統，特別是銷售系統和合同預算管理系統。在實施營改增的過程中，重中之重就是加強對房地產企業財務管理人員的培訓，包括增值稅發票管理、報關管理和會計管理等業務管理知識的培訓，以提高會計和管理水平，并培養他們的風險預防意識。加強管理人員培訓工作，從意識、操作、規程等各方面提高財務管理人員的綜合素質，尤其要做好財務風險的防范工作，要知道財務無小事，確保財務管理不發生意外，對財務風險嚴防死守。同時，要加強對其他相關業務系統人員的培訓，使他們能夠正確理解和了解增值稅知識，以便能夠正確、快速地與財務部門溝通協作。

（4）加強財務核算管理

房地產企業在做好財務管理優化的重點之一便是加強財務核算管理。一方面，要根據房地產業對特色，科學合理地設立會計類目。另一方面，要有獨立的會計管理。對于涉及一般稅法和簡單稅法的房地產企業，有條件的房地產企業應分別設立兩套會計核算。

四、結束語

營改增已經實施了一段時間，其對我國房地產企業帶來的變化是深刻而久遠的，同時，其對房地產企業的財務管理也提出了更高的要求。房地產企業要抓住此次改革的發展契機，多角度、多渠道、全方位地開展財務管理的整頓、升級、優化工作，切切實實地提高企業的財務管理能力，提高企業和產品市場競爭力，以高標準進軍國際市場。

參考文獻

[1]倪飛龍.試論營改增對房地產企業財務管理的影響[J]江西建材，2016（24）：235.

[2]李金友.試論營改增對房地產企業財務管理的影響[J]大眾理財顧問，2016（8）：107.