2019年房地產市場調控怎么辦

劉立峰

一、2018年房地產投資保持增長而銷售放緩

2018年，我國房地產市場調控一方面抑制短期非理性需求，另一方面增加中長期有效供給，在整體經濟下行壓力較大的情形下，房地產投資保持平穩增長，房價實現了基本平穩或者小幅下跌。

房地產投資保持增長。2018年，全國房地產開發投資比上年增長9.5%，較上年提高2.5個百分點，比全部投資高3.6個百分點，各月增速波動很小，保持在9.5%—10.5%的區間內。全年住宅投資增長了13.4%，比上年提高4個百分點。2018年，房地產施工面積增長5.2%，比上年提高2.2個百分點。房屋新開工面積增長17.2%，比上年提高10.2個百分點。在各地房地產需求限制政策力度不減的情況下，房地產開發投資的表現仍然較好。

企業拿地意愿有所下降。2018年，房地產企業土地購置面積增長14.2%，比上年回落1.6個百分點;土地成交價款增長18%，比上年大幅回落了31.4個百分點。2018年，全國土地流拍數達到1808塊，同比增長了93.1%，大部分流拍集中在三、四線城市，而部分一線城市流拍數量之多也打破了近十年的記錄。調控力度不減以及企業融資困難成為流拍數增加的主要因素。土地成交價款增速回落幅度遠大于面積增速，地價出現實質性下降。

市場銷售呈現降溫趨勢。2018年，全國各地房地產調控政策總計出臺超過300條，堪稱史上最嚴，這些政策對銷售的影響較大。2018年，商品房銷售面積增長1.3%，比上年回落6.4個百分點。其中，住宅銷售面積只增長了2.2%，回落3.1個百分點。商品房銷售額增長12.2%，比上年回落1.5個百分點。由于政策嚴控以及取消棚改貨幣化安置，重點城市新房和二手房成交規模持續萎縮，房價與上年同期相比或保持平穩或小幅回落。

企業債務融資受到嚴控。2018年，房地產開發企業到位資金增長6.4%，增速比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款下降4.9%，自籌資金增長9.7%，定金及預收款增長13.8%，個人按揭貸款降0.8%。由于調控政策從嚴，導致企業開發貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束，房地產企業融資難度加大，債務融資成本和債券資金的兌付壓力不斷升高，成為許多房地產企業無法逾越的障礙，未來可能出現違約潮。

二、房地產泡沫是經濟領域的重大風險源

今年年初，習近平總書記在省部級領導干部研討班上強調，堅持底線思維，增強憂患意識，提高防控能力，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀牛”事件。而房地產泡沫就是威脅當前經濟持續健康發展和社會大局穩定的“灰犀?！?。

（一）目前房價已在高位，多年不斷上漲對國民經濟產生了實質性的損害

在房價上漲預期下，居民購房熱情不減，擠壓儲蓄的同時大幅增加了居民的杠桿。2010—2017年，我國居民儲蓄率由16%下降到了7.7%，每年下降1.2個百分點。居民收入大量投入住房領域，家庭負債率快速提升。根據國家金融與發展實驗室2018年二季度的數據，近兩年居民杠桿率分別上漲了5.7和4.1個百分點，上漲過快。房價上漲以及家庭負擔激增對居民消費產生了明顯的擠出效應， 2018年，消費品零售額月度增速由年初的9.7%下降到年底的8.2%，消費增長率持續下降。高房價高地價形成的高成本，正在扼殺大多數城市產業，毀滅城市的商業繁榮，部分科技、外資企業被迫搬離北京CBD，華為研發等部門從深圳搬遷到東莞就是這方面的真實反映。高房價也給人才的流入設置了障礙，特別是剛畢業的大學生，高房價和房租極大地壓縮了他們的生活空間。與此同時，高房價和租金增加經濟的“寄生性”，形成了一批食利階層。

（二）當前放松調控只會加劇房地產的泡沫化進程，并持續積累金融風險

按照通常的標準，房價收入比在6—7倍之間屬于合理區間，而2017年，我國房價收入比排前10名的城市均超了14倍，前5名的城市，房價收入比高達25倍以上，比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數倍。房價不斷上漲，居民購房對貸款的依賴性不斷提高，2011—2017年，我國的房貸收入比也快速上升，目前已經超過了美國。房地產信貸在銀行信貸中的比例不斷上升。目前，我國房地產信貸總量高達38萬億元，占信貸規模的28%，新增比率還在不斷升高。這也意味著如果房地產市場出現問題，對金融體系的沖擊將非常大。由于近期的經濟下行壓力較大，已經導致部分背負房貸的人群面臨斷供的危險。在房價不斷上漲和高位運行的情況下，房地產市場的金融屬性和投機功能愈加突出，有能力購房者只剩下少數高收入階層和投機炒房客。放松房地產調控，勢必引起新一輪的價格上漲，只會幫助炒房者解套，并吸引更多炒房客入場，加劇泡沫的形成，使房地產市場徹底演變為投機市場。

（三）不能再將房地產作為穩增長的手段，以免對經濟結構調整產生負面影響

房地產業對經濟的拉動作用強，被房地產投資帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，房地產消費還能帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、家電等生產資料和生活資料消費的相應增長。但是，1998年以后，以房地產和基建引領的粗放型經濟增長，也帶來了眾多產業的產能過剩，而經濟的轉型升級卻不得不一再推后，因為依托房地產的需求擴張似乎就可以解決經濟增長中的一切問題。這導致涉足房地產的企業越來越多，大量制造業和服務業企業也紛紛轉行房地產業。房地產經濟的投資獲得利潤過于輕松，不需要技術和工藝的創新，不需要培養大批的技術工人和工程師，不需要工匠精神和潛心鉆研，越來越多的企業把投資重點轉移到這些領域，原本應投入到實體經濟的資金被抽走或截流，不僅對制造業投資產生擠出效應，而且還抑制了企業的創新。因此，如果繼續把房地產作為刺激經濟增長的手段，強調其支柱作用，就只會延續以往的發展道路，延緩經濟結構轉變、新舊動能轉換的進程。

（四）目前已經有些城市放松房地產調控，可能引導和刺激房價繼續上漲

近期，一些城市的房價小幅下調，市場觀望情緒濃厚。為此，有些城市相繼釋放調控政策放松信號。某些“經濟學家”也急不可耐的提出只有房地產能夠帶動經濟回升，希望政策能夠放松。從歷史教訓來看，為穩增長而刺激房地產市場發展只會導致房價持續上漲。

三、促進房地產短期政策與長效機制相結合

我國長期房地產調控經驗表明，房價上漲容易下跌難，上漲時間遠遠超過向下調整時間。這就給了民眾一個預期，即房價將會持續上漲，政府的調控難以持久。這就增加了房地產市場的投機性，加劇了房地產泡沫的膨脹。因此，近兩年房地產市場調控帶來的房價平穩或小幅下降并不是壞事，2019年的房地產調整仍然不可放松，但需要重視短期政策與長效機制的有機結合。

遏制高房價和高地價并不是權宜之計，要堅持房地產調控力度不放松。落實“房子是用來住的、不是用來炒的”的總體定位，遏制投資投機性需求繼續膨脹，同時，保障好民眾的基本居住需求?！胺€地價、穩房價、穩預期”明確了政策的基本目標和方向，“一城一策”并不意味政策的放松，反而加重了城市政府的責任，要求城市政府因地制宜、綜合施策，保障房地產市場的平穩健康發展，以及房價的總體穩定。

鑒于現行的國有建設用地使用權拍賣制度采取的是出價高者得的方法，容易抬高土地價格，導致地價、房價循環推動上漲。未來應在土地報價的基礎上，結合住房銷售價格等因素確定土地拍賣中標者，從而抑制地價上漲趨勢。加快農村經營性建設用地和宅基地制度改革，推動城鄉建設用地市場一體化，實現同地同權同價，推動建設用地供應主體的多元化，打破土地出讓的壟斷，為新型城鎮化和鄉村振興提供基礎制度保障。

目前，我國約有1—2億人選擇租房居住，應鼓勵大型房地產企業轉型發展長租公寓，培育一批運營能力強、品牌影響力大的專業租賃機構，鼓勵金融機構發展住房租賃市場企業端與個人端的專屬金融產品。建立多樣化的住房供給渠道，著力解決夾心層群體的住房需求。目前，大城市共有產權房和自住型商品房供應量太少，供求缺口很大，亟需在規劃、供地和資金方面加大支持力度。逐步將創業大學生、住房困難農民工納入城市住房保障體系。

我國人口向一、二線大城市迅速遷移集中，而中小城市的人口空心化嚴重，導致房地產的空間需求出現嚴重不平衡，也導致住房資源在空間配置上的嚴重浪費。為緩解住房空間失配以及大城市職住不平衡的矛盾，應進一步完善中小城市的公共服務和產業體系，加快疏解大城市的經濟功能，增強中小城市的吸引力。推進基本公共服務的均等化配置，促進產業和人口向中西部地區的回流，實現房地產與產業、人口的協調發展。

（作者單位：中國宏觀經濟研究院投資所）