2018年全國百城土地市場研究

文/施健

一、百城土地總覽

為保證新增建設用地的供應量、滿足經濟社會發展，自2017年低點開始，全國百城土地供應連續走高，2018年推出19589幅地塊，同比上漲2個百分點，供應總量同樣攀升，達90787.73公頃，同比上漲近10個百分點，但市場吸納情況一般，成交地塊數同比下跌4個百分點，為16145幅，交易總量為73884.06公頃，同比有2個百分點的上漲，土地整體供求比由2017年的1.14擴大至2018年的1.22，這與年度內土地市場中流拍地塊數量的上升不無關系（見圖1）。

圖1 2014-2018年全國百城土地供求走勢

從2018年全國百城土地成交結構看，工業用地交易量占據半壁江山，成交占比達到48%，相比2017年提升1個百分點，整體體量達35904.1公頃，同比上漲6個百分點。住宅用地同樣占據較大的體量，比重為37%，與前年持平，總量為27251.47公頃，與2017年同期相比有2個百分點的提升。商服用地成交占比同比下滑1個百分點，至10%，全年成交量為7516.43公頃，同比減少8個百分點。其他用地仍維持5%的占比，總量為3462.42公頃，同比下滑3個百分點（見圖2）。

2018年，“住房不炒”的房地產調控指導思想依舊未變，整體的樓市環境維持偏緊狀態，各城市的土地出讓政策不斷深化，變得更為完善，因此年內多數地塊以底價成交，導致前期不斷上揚的土地出讓金和成交樓面價拐頭下行，全國百城土地全年出讓金同比下跌近4個百分點，至33731.21億元，成交樓面價在2362元/平方米，同比下跌超8個百分點。土地成交溢價率同樣有大幅降低，2018年溢價水平在13.1%，比2017年的27.4%減少近一半（見圖 3）。

圖2 2018年全國百城土地成交結構

圖3 2014-2018年全國百城土地價格走勢

二、各線城市走勢

2018年在因城施策、分類調控政策的有效實施下，前期房價上漲速度過快、市場活躍度高的一、二線城市樓市調控繼續深化，同時土拍配套政策進一步完善，嚴格規定出讓條件，控制地價水平，穩定市場預期，而房地產市場相對不發達的三線城市，樓市調控力度并沒有一、二線城市大，同時，人口導入帶來巨大的市場需求潛力，房企拿地布局開始向三線城市傾斜，帶動三線城市土地市場回暖(見表1)。

表1 2018年各線城市土地供求對比

（一）一線城市

2018年，一線城市總計供應土地645幅，同比下滑8個百分點，總計3240.53公頃，同比減少5個百分點，成交605幅土地，相較2017年下滑5個百分點，交易體量為2954.33公頃，同比減少4個百分點，成交總價為5478.11億元，同比有14個百分點的回落，成交樓面價7926元/平方米，對比2017年同期下滑9個百分點，土地成交溢價率在5.38%，相較2017年下降8個百分點。

全國百城土地市場中一線城市住宅用地2018年供求體量均出現環比下滑，新增供應下滑12個百分點，體量為1427.4公頃，成交量為1327.41公頃，同比減少8個百分點。由于一線城市樓市繼續從嚴執行限價、限售、限購、限貸等調控政策，加之住宅用地拿地門檻不斷提升，開發商拿地更趨謹慎保守，不僅導致整體住宅用地交投走低，而且也使其價格水平出現明顯下滑。年度一線城市住宅用地土地出讓金同比減少10個百分點，下滑至3882.93億元，成交樓面價13347元/平方米，同比下跌8個百分點；土地成交溢價率相比2017年減少10個百分點為7.19%，住宅用地基本以底價成交（見圖4、圖5）。

圖4 2014-2018年一線城市住宅用地交易情況

圖5 2014-2018年一線城市住宅用地成交價格情況

（二）二線城市

2018年，二線城市總計供應土地5807幅，同比上漲1個百分點，總計27941.37公頃，同比增加3個百分點，成交5102幅土地，相比2017年下滑2個百分點，交易體量為24230.79公頃，同比基本持平，成交總價為15435.89億元，同比有9個百分點的回落，成交樓面價3164元/平方米，對比2017年同期下滑10個百分點，土地成交溢價率13.76%，相較2017年下降17個百分點。

2018年，二線城市大幅增加住宅用地的供應，年度供應總量達12743.58公頃，同比上漲19個百分點。不過受一線城市樓市調控政策傳導的影響，二線城市房地產市場與土地市場同樣面臨嚴格的政策約束，故成交并未同供應走勢趨同，另外地價水平出現不同程度的下滑，二線城市全年住宅用地成交體量為10294.51公頃，同比微漲2個百分點，而整體土地出讓金同比減少達10個百分點，為12911.34億元，成交樓面價為5384元/平方米，同比下滑8個百分點，土地成交溢價率相比2017年同期下跌近20個百分點，回落至14.96%（見圖6、圖7）。

圖6 2014-2018年二線城市住宅用地交易情況

圖7 2014-2018年二線城市住宅用地成交價格情況

（三）三線城市

2018年，三線城市總計供應土地8786幅，同比增長10個百分點，總計41195.87公頃，同比增加達20個百分點，成交7242幅土地，相較2017年上漲1個百分點，交易體量為33110.07公頃，同比增加7個百分點，成交總價為10591.11億元，同比有9個百分點的上漲，成交樓面價1729元/平方米，相較2017年同期上漲2個百分點，土地成交溢價率為16.01%，相較2017年下降16個百分點。

相較一、二線城市住宅用地市場的整體偏冷，三線城市則處于回暖的狀態。一方面，三線城市總體樓市政策的調控力度并沒有一、二線城市大，另一方面，從一、二線城市被擠出的購買力進入三線城市土地市場尋求新的商機。2018年三線城市的住宅用地交投已經創下近五年的新高，供應總量達15322.16公頃，同比上漲21個百分點，成交總量為11518.26公頃，同比上漲1個百分點。同時，地價水平的提升也帶動土地出讓金的整體攀升，三線城市年度住宅用地成交樓面價同比上漲8個百分點，升至3863元/平方米；土地出讓金為8636.98億元，同比上漲9個百分點。不過地方政府對于溢價率的控制效果顯著，自2016年起出現逐年遞減趨勢，2018年度成交溢價率同比下滑20個百分點，至17.54%（見圖8、圖9）。

圖8 2014-2018年三線城市住宅用地交易情況

圖9 2014-2018年二線城市住宅用地成交價格情況

三、城市土地排行

（一）供應

在2018年百城土地供應前十的榜單上未見一線城市，主要原因在于一線城市前期城鎮化進程快導致本身土地儲備量緊缺，以及受到近階段對于土地節約集約高效利用的要求限制，土地新增供應量受到嚴格限制。故本次排名前十的均為二、三線城市，兩者數量占比五五開，不過前三名且供應總量在2000公頃以上的城市仍為二線城市。

2018年前十位的城市土地供應總量為18695.71公頃，同比2017年有2個百分點的提升，占全國百城土地供應總量的五分之一以上。與2017年的前十相比，重慶、武漢等二線城市供應依舊位于前列，但是總量卻有所下滑，如重慶2018年供應量同比下滑9個百分點，武漢也有8個百分點的回落，剩余城市中除了徐州排名有所下滑外，其他城市均呈上升趨勢，其中多個城市是新進入榜單的，如唐山、遵義、西安等，這些城市供應的顯著攀升，成為前十城市供應總量同比上漲的主要支撐（見表2）。

表2 2018年百城土地供應前十位的城市

（二）成交

與供應前十榜單對比，那些供應體量大的城市多數留存在2018年百城土地成交前十榜單中，如重慶、武漢兩市已經蟬聯近兩年供求排行的第一、第二名，但也有個別城市交易量出現下滑，被其他城市趕超，跌出成交前十榜單。上海成為唯一一個進入城市土地成交前十榜單的一線城市，排名第九。二線城市成交體量普遍較大，占據五個席位且排名基本在前五位。三線城市在前十中有四個席位，除去第三名的濰坊市，多位于后列。

2018年前十城市土地成交總量為16023.28公頃，相較2017年下滑5個百分點，在全國百城土地成交總量中的占比超過五分之一，其中重慶市的成交體量最大，達到3000公頃以上，超過第二名1000公頃，不過同比依舊減少達15個百分點，包括重慶在內有六個城市成交量出現同比下滑，剩余四個成交同比上漲的城市主要集中于長三角區域和環渤海區域，以上海為例，其2018年土地成交相較2017年上漲達20個百分點（見表3）。

（三）出讓金

從2018年百城土地出讓金前十的榜單看，一線城市基本全部上榜，除去深圳，占位三席，剩余主要為二線城市，有六個城市上榜，占比超過半數，而三線城市僅有佛山一個城市入圍。可以發現，一半城市已經出現在成交前十榜單中，另外一半城市都是新晉成員，可見多個城市的高地價水平對于其整體土地出讓金的提升影響相當顯著。以北京為例，其2018年土地成交總量不足500公頃，在各城市排名中僅位于第46名，但是憑借其高達2萬元/平方米的成交樓面價，其整體出讓金依舊達到百城排名的第三名。

表3 2018年百城土地成交前十位的城市

同2017年相比，2018年土地出讓金前十城市總額下滑13個百分點，為13484.22億元，達到全國百城土地出讓金總量的四成，在百城土地出讓金中具有舉足輕重的地位。由于溢價率管控，成交地價水平下滑，2018年，土地出讓金在1000億元以上的城市從2017年的九個下降到六個，前十城市中除去佛山市替換成都市進入榜單，其余城市并未改變，僅是排名發生變化。在各城市出讓金方面，僅杭州、上海、廣州三城市出現同比上漲，其余城市均有下滑，杭州更是憑借其在成交量及成交樓面價兩方面的出色表現，整體土地出讓金領跑全國，同比也有12個百分點的上漲（見表4）。

表4 2018年百城土地出讓金前十位的城市

四、房企拿地情況

（一）企業拿地體量

2018年百城房企拿地前十名均為知名大型房地產企業，不過拿地體量超過1000公頃的房企只有三家，即排名前三位的碧桂園、綠地和萬科，且前三名與榜單下半段房企的拿地體量已經有成倍數的差距，如碧桂園拿地總量2975.58公頃，是旭輝514.84公頃拿地量的近六倍，在百城范圍內，龍頭房企與其他房企拿地體量分化狀況顯著（見圖10）。

圖10 2018年房企百城拿地體量前十

2018年前十房企在百城中的拿地總量為11303.12公頃，與2017年相比上漲17個百分點。可以看出，盡管調控趨嚴，但是多數房企堅持擴大土地儲備，而且相較中小房企，大型房企的融資渠道較豐富且融資成本較低。綠地2018年百城拿地量達2082.49公頃，同比增加105個百分點，超過萬科，從2017年的第三位升至第二位。另外還有新城、龍湖等公司也在2018年內大幅增加土地儲備。

部分房企根據樓市行情及時對拿地策略進行了調整，例如碧桂園2018年上半年在百城土地市場一路高歌猛進，拿地量持續維持在高位，前六個月拿地量已經占到全年總量的近九成，不過下半年拿地勢頭戛然而止，收緊土地投資，導致拿地量出現滑鐵盧，部分月份體量不足5公頃，因此盡管百城排名第一，但2018年碧桂園的拿地總量同比還是減少了38個百分點。萬科月度拿地情況與碧桂園趨同，2018年后期大幅放緩拿地節奏，使全年拿地量相比2017年有所下滑（見圖11）。

圖11 2018年碧桂園百城拿地月度走勢

（二）企業拿地總價

2018年百城拿地總價前十中超過1000億元的房企，出現在拿地量前十中的僅有三家房企，為碧桂園、萬科和保利，碧桂園與萬科的拿地總價極為接近，前者為1615.21億元，后者為1608.47億元。碧桂園原本就擁有較大的拿地體量優勢，而萬科則依靠其較高的成交樓面價水平來提高整體的土地出讓金。憑借地價優勢，保利2018年的拿地總價躍升至第三名。

2018年房企百城拿地總價前十的合計總金額為9286.93億元，未超過一萬億元，相比2017年減少22個百分點，與2015、2016年高地價、高溢價地塊頻現情況不同，2018年土地成交基本以底價成交且溢價水平多數處于低位。市場不景氣致使開發商資金回籠速度放緩，限價、限售等樓市調控深化和土地出讓門檻的提升影響到房企的拿地積極性，促使房企拿地時更為謹慎和理性，土地的利潤空間成為首要考慮指標。2018年拿地總價前三甲企業的土地出讓金總量均同比出現不同程度的下滑，碧桂園同比下跌幅度最大，為51個百分點（見圖12）。

圖12 2018年房企百城拿地總價前十

（三）企業拿地分布

與此前房企紛紛在一、二線城市布局不同，在因城施策的有力作用下，各城市間樓市政策和市場環境的差異性不斷擴大，房企根據自身特點以及對不同城市樓市的預期，對拿地策略進行了相應的調整（見圖13）。

圖13 2018年典型房企拿地城市分布

以2018年拿地總價排名前四的房企拿地分布情況為例，基本可以看出目前大部分房企的主要拿地戰略。以碧桂園為代表的房企，大幅擴充三線城市的土地儲備，押寶其未來城鎮化進程中樓市的發展潛力，搶占市場份額。以萬科、保利為代表的房企，在二、三線城市土地市場中雙管齊下，在保證二線城市穩定投資回報的同時，繼續加大對新市場空間的拓展。以中海為代表的房企，維持深耕一、二線城市，把握當前熱點市場，再對三線城市進行試水。2018年，四大典型房企拿地密集度較高的二線城市為成都、天津、青島等，在三線城市中則對昆明、佛山等城市的關注度較高。

五、總結

2018年全國百城土地市場整體交投走勢上揚，供應體量同比上漲近10%，帶動成交量一同攀升，但受到樓市調控政策深化的影響,價格層面表現不甚理想，土地出讓金、成交樓面價、平均溢價率均出現不同程度的下滑。這在各線城市土地市場中亦能得到體現：針對一線城市房地產市場、土地市場的政策調控力度最大，因此年度土地各項交易數據同比均有回落；二線城市受到調控影響程度較小，故全年土地交投同比有所提升，不過出讓金及成交地價水平相比2017年仍有所下跌；三線城市承接一、二線城市被擠出的投資需求，且其樓市環境相對不那么嚴苛，所以2018年土地市場回暖上揚，量價同比雙雙攀升。

2018年中央層面并未出臺進一步收緊樓市的調控政策，不過整體樓市調控的定調從一開始重申“住房不炒”，到“遏制房價過快上漲”，最后升至“堅決遏制房價上漲”，足見中央對于穩定樓市的堅定態度，故年度內各地政府對于各自行政區內的市場進行密切監控，及時進行政策補漏，抑制樓市上漲勢頭。據不完全統計，全年各地調控達幾百次，不僅有對“四限”政策的加碼、擴大受限城市范圍，還在土地市場中增加限地價、競自持等嚴苛的出讓條件。另外，房企融資渠道持續收緊，融資成本上升，在各個因素的壓力下，房企利潤空間被壓縮，資金回籠速度放緩，因此拿地積極性下滑，拍地時也更趨理性和審慎，致使2018年整體土地出讓金下滑且成交地價水平回落，土地流拍體量也出現上升的趨勢。

住房和城鄉建設部在2018年末的工作會議上明確提出2019年的樓市調控將以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。在下一階段中，為達到“三穩”的目標，前期調控將延續發揮作用，整體政策環境仍舊偏緊，房企拿地將繼續保持謹慎態度，因此全國土地市場難現火熱行情，將以穩為主，成交樓面價和溢價水平或繼續下滑。隨著各城市在因城施策、分類調控中不斷完善相關工作，城市間的土地市場或繼續分化，政策環境相對寬松、潛力大、活性足的城市可能吸引更多房企進一步加大投資力度，促使地方土地市場回暖。