商業生態系統視角下長租公寓發展戰略研究

文/高超

一、引言

科技進步和經濟全球化使得各類型產業都面臨日趨復雜的商業環境，作為一種滿足人們基本居住需求的產業，長租公寓行業無法置身其外。自2015年以來，其在國內一二線城市影響力急劇擴大，產業規模呈現爆發式增長。該行業的蓬勃發展是中國當下區域間產業結構轉型和人口流動的必然訴求，也日益成為推動社會經濟增長的重要力量。這一過程將會吸引大量與其具有產業關聯的企業成為其合作伙伴，隨著時間的不斷推移，逐步形成一個互動、開放的復雜系統。如何在這樣一種復雜系統中占據有利地位并長期具有核心競爭力，同時擺脫“物業管理公司”的影子，是每個長租公寓企業必然面臨的課題。

二、商業生態系統概述

“商業生態系統”這一名詞出自哈佛大學教授James F.Moore于1993年在《Harvard Business Review》上發表的《Predators and Prey: A new ecology of competition》一文。文章中，Moore借鑒了生態學中的相關理論，認為商業生態系統是一種以組織和個人的相互作用為基礎的動態經濟聯合體，系統中包括生產企業、銷售企業、中介機構、政府、消費者等諸多成員，物質、能量和信息在系統成員間不斷循環流動。在一個商業生態系統內，各類系統成員占據不同的資源，扮演不同的角色，即具有不同的“生態位”，而不同系統成員的“生態位”之間會自發形成各類型系統動力，不同動力相互耦合，共同組建起相互關聯的系統機制。

構建圍繞某一類型企業的商業生態系統的根本目的是在“資源有限、時間有限”的前提條件下，通過設計合理的激勵相容機制，由系統內核心成員對相互依賴的系統成員進行協調，實現系統內各成員間合理分工協作，不斷擴大系統邊界，從而“做大蛋糕”，達到共榮共生。可以說，企業的競爭優勢需要通過適配其所處的商業生態系統而形成。廣義而言，每一個企業，只要長期存在，都會被歸入一個或多個商業生態系統。每個系統成員都要以“生態位”的思維方式來看待自己和系統中的其他成員，充分意識到個體的長期發展能力不僅僅取決于自身內部能力，也根植于其所參與或構建的商業生態系統中。

三、長租公寓商業生態系統構建

對于長租公寓而言，商業生態系統的構建即針對其外部網絡合作伙伴的一種組織行為，實質上是為長租公寓的發展搭建長期可持續發展平臺。長租公寓外部網絡合作伙伴數量越多，其商業生態系統的“網絡效應”就越顯著，穩定性也越好，抗風險性亦越強。

（一）長租公寓商業生態系統的基本模型

與長租公寓行業直接或間接相關的各類組織數量繁多，一般而言，可以按功能角色將系統、內不同成員組成的集合分為核心子系統、支撐子系統、宏觀環境子系統和競爭子系統四類（潘劍英、王重鳴，2012）。其中，核心子系統包括長租公寓企業自身、供應商（如家具、家電、網絡信息服務、物業保潔服務等）及（潛在）客戶等，支撐子系統包括企業投資者、政府主管部門（房產局、國土局、物價局）、行業協會、高校、研究機構、培訓機構、媒體以及部分非營利性組織，宏觀環境子系統則包括社會環境、經濟環境、政治環境、科技環境、自然環境等，競爭子系統包括酒店、民宿、鐘點房等。核心子系統和競爭子系統均從支撐子系統中吸取資金、人力、知識、技術、信息等資源進行價值創造活動，而宏觀環境子系統則負責提供各類基礎自然資源、法律法規、政治制度等，使核心子系統的生產更有效率。

各子系統成員及子系統間相互關系如下圖1所示：

圖1 長租公寓行業商業生態系統基本模型

（二）長租公寓行業商業生態系統的特征

分析圖1所示基本模型，可以發現長租公寓行業商業生態系統具有以下幾個明顯特征：

第一，系統具有較強的復雜性和多樣性。這種復雜性實際上是由系統底層（或低層次）子系統（內含大量同類成員）的競爭和協同作用而產生的，而非外部指令導致。系統內部各個子系統內部通過競爭而協同，從而使競爭中的一種或幾種趨勢優勢化，并因此支配整個系統從無序走向有序。例如：在競爭初期，各長租公寓的地理空間分布既可以集中，也可以相對分散，但在一段時間后會大致固定；各長租公寓企業對于某物業的競爭可以通過價格競爭機制進行，也可以通過相互協商、設立合資公司，共同運營某具體項目。系統的多樣性是復雜性的前提，如圖1所示，該系統由四個基本子系統組成，每個子系統內由多種不同類型系統成員組成，系統成員之間的關聯關系呈現多種結構模式，類似于自然生態系統中的生物多樣性，這種多樣性在企業應對系統的不確定性時可扮演“緩沖墊”的角色。

第二，系統具有動態性和開放性，即系統內不斷有各類成員進入、發展和退出，且各成員所處地位和作用會隨時間推移發生更迭。商業生態系統的動態性越強，意味著其開放性越強。就長租公寓行業而言，大部分非核心系統成員的進入、退出障礙很小，只有購置大量重資產的系統成員會遭遇進入、退出壁壘。

第三，長租公寓商業生態系統表現出自組織性，即系統內各成員能夠隨著環境的不斷變化而不斷演變，這是商業生態系統最重要的特征，即系統會自我更新，成員會隨環境不斷進化：當成員與系統當下內部環境相適應時，會取得發展；當成員與系統內部環境相抵觸時，系統會促使成員進行變革，否則會被系統淘汰。

第四，長租公寓行業商業生態系統也表現出較強的共生性，這種共生性體現為系統成員相互作用、相互依賴，共同創造出有價值的產品或服務。共生性可以分為寄生關系、偏利共生和互利共生三種類型。就長租公寓行業商業生態系統而言，目前三種類型均存在，如物業、保潔類服務供應商與長租公寓之間就是一種寄生關系。但就長期而言，系統成員之間的關系越多地表現為互利共生關系，則系統發展越健康。

四、長租公寓企業在商業生態系統中的競爭策略

傳統的企業競爭戰略強調通過企業內部資源優化配置、精益管理來獲得或保持競爭優勢，是一種“靜態思維”或“比較靜態思維”的產物，而商業生態系統理論則指導企業利用系統性、整體性思維，以“競合方式”獲得更持久的發展。就長租公寓行業而言，以商業生態理論為指導的戰略規劃符合其長周期持續運營的根本需求。Marco Iansiti和Roy Levien對商業生態系統中處于不同地位的企業進行了區分，將各類企業分為三類：網絡核心型、支配主宰型、縫隙型。各企業所處地位不同，其戰略選擇也各不相同。三種戰略為網絡核心者戰略、支配主宰型戰略和縫隙型戰略。

（一）網絡核心型長租公寓企業戰略

網絡核心型長租公寓位于系統的中樞位置，掌控關鍵節點，能夠通過與其他系統成員共享信息、技術的方式，進行要素資源配置優化，為整個商業生態系統創造價值并分享價值，以吸引和留住系統內其他成員。此類長租公寓的核心利益和整個系統的利益緊密捆綁。在這種價值導向下，如何盡快成為網絡核心型長租公寓企業？可以采用的戰略為：首先，借助信息化手段快速搭建平臺，利用平臺向系統成員提供其所需信息，并對系統其他成員的創新能力進行支持，開辟和分享行業發展的新空間，將新的空間的部分主導權納入自身掌控范圍，各長租公寓企業共享行業發展紅利，以和諧共生的雙贏思維促進行業進入良性發展的軌道。例如，可以積極組建區域性的長租公寓行業協會，以較低費用適時向行業協會成員發布業內重要政策解讀報告。其次，可以采用“運營資產網絡共用模式”，即將自身所具有的一系列便于網絡成員共同分享和利用的資產提供給系統中各類成員，特別是無形資產中的數據類資產，由于其系統成員數量的增長，邊際成本大幅下降，使得大規模開展價值創造活動能夠順利進行。最后，網絡核心型長租公寓還需要切實注重社會責任意識的培養，樹立良好的自身形象，獲取該方面的競爭優勢。

（二）支配主宰型長租公寓企業戰略

支配主宰型長租公寓企業是指通過縱向或橫向一體化管理控制某一商業生態系統較多的重要節點，從而對其他同類產業產生擠壓作用的長租公寓企業。支配主宰型企業通過多元化業務擴張，占據較多的市場資源，從而控制商業生態系統中的主要價值創造和分配活動，例如控制行業準入機構、控制一線城市核心地塊公寓類型物業、控制各類行業寄生組織、控制房源信息線上發布渠道等。但這種策略會使得系統中成員多樣化程度隨著時間推移逐步降低，面對外部劇烈變化和競爭時彈性不足，使得系統相對封閉，造成系統內部競爭很大程度上成為一種“零和博弈”，長此以往，負收益型企業將逐步退出該系統，系統最終將走向僵化直至消亡。因此，從企業長期發展角度考慮，支配主宰型長租公寓應積極向網絡核心型長租公寓轉變。

（三）縫隙型長租公寓企業戰略

縫隙型長租公寓企業規模一般不大，且由于自身資源有限，短期內沒有能力成為網絡核心型或支配主宰型長租公寓，往往只能聚焦于長租公寓行業內某一細分市場，如未婚青年市場、藍領工人市場等。此類企業大多剛進入長租公寓行業，可以采取產品聚焦戰略、地區聚焦戰略、顧客聚焦戰略，減少與市場上實力雄厚的同類企業的正面競爭，通過發掘目標市場的差異化需求，供應特殊類、定制類產品，譬如在金融行業密集區域打造專供單身女性使用的長租公寓等，藉此建立企業的獨特競爭優勢。

縫隙型企業雖然自身綜合實力較弱，但由于數量龐大，在任何一類商業生態系統中都擔任了主要的價值創造角色。長租公寓行業商業生態系統中，此類企業需要依托自身競爭力，不斷拓展某單一資源利用的深度或廣度，以此與系統中的網絡核心型企業、支配主宰型企業進行合作，在前兩類企業構建的平臺上演化出自身的交易結構和業務活動。例如目前在地市級城市的很多分散式中小型長租公寓企業，往往都根據自身要素稟賦，建設符合自身發展所需的“線上收房/驗房信息系統”，而借助行業知名的大型長租公寓企業在移動端（手機、平板）上的線上發布平臺（如我愛我家、鏈家自如、貝殼找房APP），進行房源出租信息發布。

從上述分析可以看出，無論選擇以上哪一種戰略，長租公寓企業在價值創造和共享中都需要盡量與網絡信息系統緊密捆綁，這是由于互聯網生態環境和線下傳統產業生態環境相比，面臨更多的競爭和更少的行政力量庇護，相對形成了更為開放的市場競爭格局，使得長租公寓各項運營成本低而效率高。

五、結語

長租公寓行業商業生態系統是由眾多利益相關者和系統環境共同構建的一個巨大網絡，系統的形成是一個長期過程，具有“參與成員多、整合資源多、承載功能多”的“三多”特征。因此，在構建商業生態系統的初始階段，做好企業定位，設計合理的企業戰略模式，有助于長租公寓在新常態經濟背景下的持續健康發展。需要注意的是，單個長租公寓在整個國民經濟中，其扮演的角色并不唯一，且隨著自身發展，可能在某個階段內，在以其自身所構建的商業生態系統中是網絡核心者，但在其他產業的商業生態系統中處于為主宰型企業甚至是縫隙型企業。這需要長租公寓企業及時調整其在不同商業生態系統中的戰略，有選擇地進行平衡。