試析房屋租賃合同中當事人的權利義務

摘 要 屋租賃合同的當事人主要包括出租人與承租人，二者可平等協商、意思自治，在合同中約定權利與義務。為了實現房屋租賃同的目的，出租人必須及時將房屋交付承租人使用、履行相應的附隨義務、對房屋進行修繕與必要的管理。

關鍵詞 房屋租賃 租賃合同 當事人

作者簡介：孟令楠，沈陽師范大學國際商學院。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.023

一、房屋租賃合同中出租人的權利

（一）獲得房屋的租賃收益

出租人是房屋的實際所有人，擁有不動產產權，有權與房屋的承租人簽訂房屋租賃合同，約定房屋的使用與管理事項，并且從中獲得收益的權利。除了一部分的房屋租賃為無償使用，一般的房屋租賃合同均為有償合同。出租人與承租人對房屋的租賃費用的內容、支付方式進行約定，以合同條款方式將房屋租賃費用進行規定。在房屋租賃合同生效之后，房屋出租人便有權依據合同約定的方式，從承租人那里獲得房屋租賃的收益。該收益的基礎來源于出租人對房屋的所有權，依照物權法的規定，房屋屬于不動產，房屋所有人可以占有、處分、使用，從房屋中獲得收益。房屋租賃合同中出租人獲得收益的權利，是基于物權而產生孳息。

（二）行使房屋處分與收益權

房屋租賃合同僅僅將房屋交給承租人使用，承租人成為房屋的直接占有者，并且享有合同約定的房屋使用權，但是作為房屋所有權的出租人是房屋的間接占有人，其依然可以對房屋行使處分、從中獲得收益。盡管房屋所有人的物權因為租賃合同的存在，“買賣不破租賃”原則給作為所有權人的出租人帶來一定限制，但是并不會導致出租人的處分權與收益權就此消滅。所以，房屋出租人在不違背租賃合同的情況下，依然可以將房屋進行處分，例如，對房屋行使抵押權、質押權，在告知承租人的情況下將房屋賣給第三人等。

房屋租賃合同在房屋出租人與承租人之間成立了房屋租賃合同關系，二者的權利義務彼此相對。為了充分發揮不動產的利用價值，房屋出租人基于自身對房屋的所有權，可以對房屋進行處分，并且從中獲得收益的權利。即便在房屋處分過程中，可能給房屋承租人帶來利益的損害。

（三）租賃合同的依法解除權

當房屋租賃合同符合解除條件的時候，房屋出租人可以依法解除房屋租賃合同。該項權利為單方解除權，一旦符合房屋租賃合同的約定條款，房屋出租人便可以要求解除合同。此外，房屋出租人還依據合同約定與法律規定，依法要求承租人進行賠償。可見，房屋租賃合同具有相對性，為了實現房屋租賃的基本目的，房屋出租人與承租人可以對房屋使用的內容進行自由約定，其中便包括租賃合同的解除權。

房屋租賃合同關系有效期間，出租人依然是房屋的實際所有權人，不能基于租賃合同關系便使得這一權利消滅。當滿足解除合同的條件時，房屋出租人便可以依法解除租賃合同，消滅二者存在的房屋租賃的權利與義務關系。

二、房屋租賃合同中承租人的權利

（一）依據合同占有、使用房屋

承租人與出租人簽訂了房屋租賃合同，成立房屋租賃的法律關系，根據合同約定，承租人有權占有房屋、排除干擾的權利。承租人為了滿足生活或者經營需要，簽訂的房屋租賃合同，在合同生效之后，房屋出租人應該及時按照合同約定將房屋交給承租人使用，滿足合同目的。在占有與使用房屋的時候，承租人的有權要求排除正常居住、使用房屋的各種障礙。確保在正常承租房屋時，不因房屋自身的原因，帶來生命與財產安全的損害。例如，房屋使用過程中，存在的重大安全風險，此時房屋承租人有權要求出租人進行修繕與維護。再如，正常使用房屋時，出租人頻繁出入房屋，給承租人的生活帶來干擾，此時承租人可以要求排除干擾。

當房屋租賃合同因為出租人的主觀原因，導致房屋無法正常居住與使用，致使承租人租賃房屋的合同目的無法實現，此時承租人有權要求解除合同。如果損害了承租人的現有利益或者未來的收益，有權要求存在過錯的出租人承擔賠償責任。如果因為客觀原因或者不可抗力，導致房屋承租人無法正常適用房屋，此時房屋承租人可以要求解除合同。

（二）房屋承租人的優先購買權

房屋承租人的優先購買權，是指在房屋租賃合同期間，房屋所有人將房屋出賣，房屋承租人有權要求以同等條件優先獲得該房屋的購買權。我國《合同法》第230條對此進行了規定。 但是，房屋出賣給配偶、子女、近親屬的除外。可見，房屋租賃合同法律關系使得房屋的承租人合法占有與使用房屋，為了保護房屋承租人的合法權益，在房屋無法繼續承租時，房屋承租人可以要求以同等條件購買該房屋。從而有效維護房屋承租人的生活與經營的安定，也能夠減少交易成本，符合市場經濟的發展需要。

在房屋租賃合同有效期間，房屋所有人準備出售房屋時，必須提前告知現在的房屋承租人，包括房屋出賣的價款、付款方式等。房屋承租人獲得告知之后，有權要求以同等條件購買房屋的權利，如果房屋承租人自愿放棄房屋的優先購買權，或者在限定的期限內沒有回復，此時房屋承租人的優先購買權便推定放棄，房屋可以正常出賣給他人。一般來說，當房屋出租人轉讓房屋時，房屋承租人在同等條件下，依法享有優先于其他買受人而購買房屋的權利。房屋承租人優先購買權是一種優先性的權利，表現為房屋承租人與第三人購買機會的優先。但是該權利也受到限制，《房屋租賃合同解釋》第24條規定，出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確做出購買的意思表示的，承租人就不能再主張優先購買房屋。