中國房地產(chǎn)泡沫形成的原因及應(yīng)對策略

閆瑞欣

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為拉動GDP增長、提高就業(yè)、改善住房需求以及帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出巨大貢獻(xiàn)，但由于其行業(yè)本身的原因以及外部環(huán)境的雙重作用下，致使房地產(chǎn)市場泡沫化不可避免。這種經(jīng)濟(jì)泡沫使大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，致使制造業(yè)和服務(wù)業(yè)萎縮，產(chǎn)業(yè)空心化加劇;同時，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在給銀行乃至金融系統(tǒng)也帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。分析一線二線城市中房地產(chǎn)市場泡沫化的程度，從政府與市場兩個角度探求中國房地產(chǎn)泡沫的成因和應(yīng)對它的策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫 成因 應(yīng)對策略

一、中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

近幾年來，在房地產(chǎn)投資方面，它的速度相對比原來，有所降低。政府方面加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的管制，嚴(yán)格控制價格的快速上升，加強(qiáng)對土地面積的管理，并且對信用貸款也采取了很多的措施。除此之外，銀行相應(yīng)的提高存款準(zhǔn)備金率也抑制了消費(fèi)者的貸款，因此，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)的工程進(jìn)度。全面來看，如果國家針對房地產(chǎn)有關(guān)的政策沒有真正的落實(shí)到位，那么在接下來的幾年內(nèi)，我國的房地產(chǎn)依然處于的一個緩慢的發(fā)展速度，但是這樣的速度不會在20%一下。

在市場中，需求和供給不匹配的矛盾依舊存在，影響購房需求方面，主要是因?yàn)殂y行的存款貸款利率的增加，出臺控制二次購房的相關(guān)政策以及拆遷規(guī)模的控制等。然而，人民幣目前正處于一個預(yù)期升值的這樣一個環(huán)境，而且很大一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)，所以，在未來兩三年內(nèi)，房價依然會處于一個上升的趨勢，導(dǎo)致這樣的結(jié)果的原因主要有：第一，場中供給和需求的矛盾，會依然表現(xiàn)在房價的增長方面;第二，最近幾年來，土地價格的上升，構(gòu)建房屋的原材料的成本提高，都會導(dǎo)致房價提高的重要原因;第三，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，國民收入在不斷的提高，除了遭遇重大變故，房價會一直處于一個上升的這樣趨勢。

國家為了使消費(fèi)者樹立正確的買房觀念，對于中小型的房屋，中低價位的房屋，在稅收、信貸等方面給予了很大的優(yōu)惠，在未來兩三年內(nèi)，普通住房會增多，而相應(yīng)減少高檔住宅的房屋。國家會加大對東部房地產(chǎn)薄弱地域的發(fā)展，大力的拓展東部二、三線城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因

（一）土地的稀缺性和有限性

產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的根本原因是稀缺和有限的土地面積。土地的基本特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性，而土地的稀缺性是最主要的經(jīng)濟(jì)特性。由于土地面積的稀缺和有限性，土地的價格就會相應(yīng)的提高。首先，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的需求會不斷的上升，然而土地的供給是相對穩(wěn)定，這樣就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，并且土地的很大一部分是歸國家所有，不能用來進(jìn)行買賣，這樣的局面就會會導(dǎo)致土地價格的增加。其次，土地作為一種虛擬資產(chǎn)，它的實(shí)際價值與價格并不對應(yīng)，如果開發(fā)商的成本有所上升，相應(yīng)的房價就會有所提高，這樣就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。最后，國家把投資重點(diǎn)放在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，這樣就使得土地的供給十分緊張從而加重了土地的稀缺性。最后，土地作為一種虛擬資本，與實(shí)際資本不同的是它的價格的變動很可能脫離它的實(shí)際價值，它的價格一旦上升就很難會下降，土地價格上漲，

（二）過度的投機(jī)需求

目前，很多人買房并不是為了居住，而是為了投資。適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，活躍市場，但是過度的房地產(chǎn)投機(jī)會破壞市場秩序，影響價格波動。人們?yōu)榱藵M足自己的投機(jī)需求會瘋狂的購買房屋，為的就是獲取短期利益，然而這樣的行為嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)市場的秩序，不僅會影響資源的有效配置，而且導(dǎo)致行業(yè)的虛假繁榮，最終結(jié)果帶來泡沫。中國在1998年就已經(jīng)進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代，但是房地產(chǎn)業(yè)一直沒有進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代。新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)從制造型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。截止到目前為止，互聯(lián)網(wǎng)使用人數(shù)已經(jīng)達(dá)到8億多人，這是一個龐大的消費(fèi)群體，使得各個房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注往上營銷這一手段，這打破了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)營銷模式。回首2014年，萬科和淘寶合作買房，在“雙十一”開辟了購房專區(qū)，以8.9折的折扣銷售108個樓盤。萬達(dá)和騰訊、百度合作成立020業(yè)務(wù)平臺，總投資額達(dá)到200億元。這種網(wǎng)絡(luò)銷售手段也更加的有利于消費(fèi)者進(jìn)行投機(jī)。

（三）信貸擴(kuò)張

隨著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷增大，開發(fā)商不可能僅僅只是依靠自有資金來進(jìn)行開發(fā)，大多數(shù)開發(fā)商會選擇向銀行貸款，而由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它很容易被查封、變賣。因此，在利潤的驅(qū)使下很多商業(yè)銀行非常愿意向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放抵押貸款。而從某種角度上來說，房地產(chǎn)之所以會產(chǎn)生泡沫是由于市場上存在著大量的資金，價格的不正常的上漲，肯定會與市場上存在的資金有著緊密的聯(lián)系。當(dāng)大量的資金不斷的涌向房地產(chǎn)市場時，市場又缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)控制手段與意識，這樣，大多數(shù)的開發(fā)商在擁有少數(shù)的資金的情況下就可以進(jìn)行土地的開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)過度開發(fā)，是金融風(fēng)險(xiǎn)不斷的堆積起來，最終成為了房地產(chǎn)泡沫的隱患。銀行按照抵押貸款的形式把錢貸給開發(fā)商，而銀行在評估房地產(chǎn)的當(dāng)前價值時，往往會過于樂觀的估計(jì)房地產(chǎn)抵押物的價值，這樣，開發(fā)商會得到更多的融資，而商業(yè)銀行也會進(jìn)一步的增大貸款的數(shù)量，就這樣房地產(chǎn)的價格與產(chǎn)業(yè)就像是滾雪球一樣越滾越大，不斷地?cái)U(kuò)張，最終形成了房地產(chǎn)泡沫。

（四）政府調(diào)控不力

房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，因此，往往在房地產(chǎn)業(yè)政府對其進(jìn)行的干預(yù)比對其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的干預(yù)都要多。我國的房地產(chǎn)近年來發(fā)展迅猛，而房地產(chǎn)業(yè)也成為了地方財(cái)政的重要來源。政府在房地產(chǎn)開發(fā)中充當(dāng)著土地供應(yīng)者的角色，提高房價不僅有利于提高GDP，還可以增加財(cái)政收入，這使得地方樂于保持較高的房價。這僅僅有利于短期的經(jīng)濟(jì)與政治目標(biāo)，并會導(dǎo)致政府干預(yù)的失誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。在我國在稅收上實(shí)行了分稅制以后，各級地方政府財(cái)政收入減少，政府為了獲得更多的財(cái)政收入操控土地市場與土地的價格，導(dǎo)致土地資源稀缺，土地相對供給不足，土地供不應(yīng)求。土地的價格上漲，房價也隨之上漲。如果我國政府采取積極的財(cái)政政策，那么就必須增加支出，增加的那一部分支出大多都用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，必然會造成房地產(chǎn)價格的上漲。

三、政策建議

（一）完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

中國政府依賴房地產(chǎn)業(yè)的增長來拉動經(jīng)濟(jì)增長，對房地產(chǎn)干預(yù)過多。實(shí)際上近年來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，由此釋放的政策紅利過多，誘使很多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，而原本用于生產(chǎn)的資金投資于房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致國內(nèi)生產(chǎn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)萎縮。沿海的一線城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善，人口吸引力強(qiáng)，可以將沿海的一線城市的部分制造產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)移到內(nèi)陸的二線、三線城市，這樣既可以緩解一線城市的購房壓力，又可以解決二線及二線以下城市的房屋過剩的問題，同時還可以完善這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”提供需求基礎(chǔ)。在上述基礎(chǔ)上沿海的一線城市可以發(fā)展高端制造業(yè)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長，為國家經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點(diǎn)，這樣既可以提高人民的購買力，又可以減少中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

（二）開征物業(yè)稅和建立新的政績考核體系

一方面開征物業(yè)稅，可以提高地方財(cái)政的收入，為建設(shè)城市公共事業(yè)提供資金;另一方面建立新的政績考核體系，不以經(jīng)濟(jì)提升為官員提升的目標(biāo)，可以綜合多方面指標(biāo)，例如：居民幸福生活指數(shù)，城市綠化率以及空氣污染程度等等來考核官員的行政能力。這樣可以減少地方政府推動高房價的動機(jī)，為房價回歸理性的區(qū)間減少阻力。

（三）建立健全全國房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)

當(dāng)消費(fèi)者缺乏房屋信息時，就可能做出不合理的投資決策。建立健全全國房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，可以隨時隨地的查詢自己所需要的房地產(chǎn)信息，有益于增加消費(fèi)者的理性，減少非理性房地產(chǎn)投機(jī)性行為的發(fā)生。通過這一機(jī)制，盡可能將非理性消費(fèi)者從房地產(chǎn)市場中擠出，讓房價回歸合理的區(qū)間，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。

（四）警惕風(fēng)險(xiǎn)，降低樓市的杠桿

中國房地產(chǎn)泡沫的愈演愈烈與樓市的高杠桿有著很大的聯(lián)系，樓市的火爆促使投資者用高杠桿投資樓市，高杠桿的投資者也促使房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)擴(kuò)大。政府可以通過提高擁有二套及以上房產(chǎn)家庭的首付比例等措施來降低樓市杠桿。降低杠桿提高首付比例可以降低使用杠桿大量購房投資者推動房價的能力，在一定程度上去杠桿也意味著去泡沫。