房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的運營方法分析

陳功銀

當(dāng)前，我國經(jīng)濟社會發(fā)展的速度非常快，人們的生活需求也變得日益多元化與復(fù)雜化，這也就造成了他們對于房地產(chǎn)的需求越來越高。從目前的情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本不斷攀升，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了有效降低自己的成本支出，開始尋求很多財務(wù)管理方法，其中，財務(wù)動態(tài)管理模式受到了不少房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，因為它可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理工作中的每一個環(huán)節(jié)進行實時監(jiān)督與有效管理，提高企業(yè)的經(jīng)營利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立一個財務(wù)動態(tài)管理運營方法是非常關(guān)鍵與重要的，它直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全與成本管理。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠擁有一個優(yōu)良的財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)，將有利于防控財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)的核心市場競爭力。實行財務(wù)動態(tài)管理模式是一種必然的選擇，能夠有效的提升企業(yè)的運行效率，所以漸漸的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理越來越受到更多人的重視。

房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟地位非常重要，而且在現(xiàn)實中也存在著一些列的財務(wù)問題，針對這些具體的情況，在房地產(chǎn)行業(yè)實行財務(wù)動態(tài)管理，從而提高抗風(fēng)險能力是勢在必行的。出于對房地產(chǎn)投資的目的考慮，站在財務(wù)管理的角度，目的就是使得開發(fā)項目經(jīng)濟價值實現(xiàn)最大化。因此，必須借助一種有效的方法來提高項目的經(jīng)濟價值，這種方法就是財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)。財務(wù)動態(tài)管理能夠?qū)ζ髽I(yè)自身運營水平的提高以及綜合競爭力的提高帶來巨大的幫助。財務(wù)動態(tài)管理究竟是什么，對于房地產(chǎn)企業(yè)運行有著怎樣的意義，如何進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理是本文接下來將要探討的內(nèi)容。

一、財務(wù)動態(tài)管理概述

（一）財務(wù)動態(tài)管理概念

財務(wù)動態(tài)管理是當(dāng)前環(huán)境下針對財務(wù)運作所出現(xiàn)的新的財務(wù)管理模式，其內(nèi)容為，通過整合企業(yè)自身實際的財務(wù)目標(biāo)以及內(nèi)容，合理選取恰當(dāng)?shù)呢攧?wù)指標(biāo)，運用正確的系統(tǒng)的財務(wù)管理的分析辦法，對企業(yè)財務(wù)信息進行實時動態(tài)的描述。動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運營中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項目管理中，動態(tài)的財務(wù)管理通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)進行融合，依據(jù)合理的各項房地產(chǎn)管理指標(biāo)，借助先進的房地產(chǎn)管理工具對房地產(chǎn)中各種因素進行細(xì)致的統(tǒng)計、分析、計算、比較最終實現(xiàn)一種動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

（二）財務(wù)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對于財務(wù)方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO由財務(wù)人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財務(wù)人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽聞。除此以外，財務(wù)人員在企業(yè)中的價值和地位偏低，在同等職位上，財務(wù)人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，資金間的流動較以往更為復(fù)雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時代的發(fā)展已經(jīng)進入白銀時代，缺乏財務(wù)人員的運用，企業(yè)的運營效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競爭力，最終被淘汰。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中動態(tài)財務(wù)管理的可行性與必要性

實施動態(tài)財務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目價值的客觀要求。要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，要求房地產(chǎn)公司具有持續(xù)的長久的創(chuàng)新力。能夠不斷超越對手提高自身。在房地產(chǎn)創(chuàng)新極易被模仿甚至超越。因此房地產(chǎn)公司要想長足持續(xù)發(fā)展，必須從內(nèi)部財務(wù)管理來尋求突破，從財務(wù)運轉(zhuǎn)高度尋求自身發(fā)展空間，傳統(tǒng)的財務(wù)運作模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足如今大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)的需求，從創(chuàng)新和現(xiàn)實狀況發(fā)展來看，動態(tài)財務(wù)管理都是不二的選擇。

信息化技術(shù)普遍應(yīng)用為動態(tài)財務(wù)管理提供了技術(shù)保障。隨著計算機普及和企業(yè)局域網(wǎng)發(fā)展，傳統(tǒng)財務(wù)管理壓力越來越大。經(jīng)濟全球化和信息化是當(dāng)今經(jīng)濟發(fā)展的動態(tài)和趨勢，財務(wù)管理也不例外。要實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，必須要有恰當(dāng)?shù)墓ぞ?，事實證明計算機技術(shù)發(fā)展，電腦軟件的開發(fā)與信息網(wǎng)絡(luò)化為財務(wù)動態(tài)管理提供的相應(yīng)的技術(shù)保障。

三、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財務(wù)管理上的主要不同

（一）會計核算方式

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人員與制造業(yè)相比在會計核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財務(wù)工作者主要是對大筆資金的動向進行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空乏，沒有更多的實際意義。收入確認(rèn)工作只是在房地產(chǎn)特定時期進行，工作沒有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認(rèn)工作狀態(tài)類似往往只是在特定時間進行，工作周期短。這兩者在整體的房地產(chǎn)財務(wù)工作中都占據(jù)較小比例，且無法對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導(dǎo)研究。與之相反的是制造業(yè)的會計工作，在制造業(yè)中財會計需要對企業(yè)運行中的各個方面進行資金的分析，核算。收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運行過程的實際收益與發(fā)展調(diào)整的各個環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

（二）成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財務(wù)人員的重點工作組成部分，財務(wù)人員的價值體現(xiàn)在成本管控過程中。但在房地產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門的成本管理部來負(fù)責(zé)這項工作。

（三）資金運作模式不同

制造業(yè)主要是流動資金貸款，在項目進入正常銷售期后，資金滾動運作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項目整個的運行周期。因此融資能力對于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。

（四）稅務(wù)核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對項目盈利影響特別大。

四、房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理運營方法

在了解房地產(chǎn)動態(tài)財務(wù)管理的各種細(xì)節(jié)后對于其如何在企業(yè)中實施動態(tài)財務(wù)管理運營有了相關(guān)方法的思考。

（一）樹立以成本控制為動態(tài)財務(wù)管理目標(biāo)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理的根本目標(biāo)，所以在進行財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作為其所要實現(xiàn)的目標(biāo)。在實際的財務(wù)動態(tài)管理中，其中的各種管理內(nèi)容包括，財務(wù)動態(tài)管理手段，財務(wù)動態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標(biāo)進行。在進行房地產(chǎn)項目運作時，財務(wù)動態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預(yù)先對于各種成本進行模擬核算，在項目進行中實時對成本細(xì)節(jié)進行控制，最終實現(xiàn)財務(wù)成本的降低。

（二）完善財務(wù)動態(tài)管理制度

確定目標(biāo)后，為保證財務(wù)動態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運行，企業(yè)必須就財務(wù)動態(tài)管理制度進行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應(yīng)性的問題。確定財務(wù)動態(tài)管理在不同時期的生效機制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時能夠及時的做出適應(yīng)性調(diào)整。

（三）項目開發(fā)全過程實行財務(wù)管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財務(wù)人員應(yīng)主動介入投資決策的各個環(huán)節(jié)，提前做好項目的資金及稅務(wù)規(guī)劃;

2.在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤為抓手，倒逼項目的各個開發(fā)節(jié)點，主動承擔(dān)起項目推進的責(zé)任;

3.在項目結(jié)束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運用專業(yè)知識，調(diào)動成本、工程等相關(guān)部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

五、結(jié)語

動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中有著重要的意義，各個房地產(chǎn)企業(yè)更好的實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建能夠大大的提高其自身的運營效率，能夠有效的增強其及行業(yè)中的競爭力。不斷深化對于財務(wù)動態(tài)管理的發(fā)展，促進企業(yè)的良性發(fā)展。（作者單位：山東蘭華集團股份有限公司）