性別失衡會對房價產生影響嗎

唐國華 張運成

摘要：本文從人口性別比角度分析中國房價不斷上漲的現象，利用我國2001-2015年的省級面板數據進行計量檢驗。研究結果表明，人口性別比失衡是我國房價持續上漲的重要原因，它通過增加婚姻市場中的競爭壓力提高人們的購房欲望，推動房價上漲。由于人口結構存在穩固性，而我國少兒人口性別比失衡情況更為嚴重，因此將導致在未來20年中婚姻市場上性別比的持續上升。據此，本文提出四點政策建議：一要改革和調整現有的土地政策；二要提高女性社會地位；三要加大對性別選擇的管制；四要完善保障性住房政策以及租房政策。

關鍵詞：房價；性別比；婚姻市場；模型

中圖分類號：F294.6 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）02-0075-04

一、引言

自1998年起，中國正式開始進行房地產改革，由原有的住房實物分配制度轉向市場經濟體制下的住房分配貨幣化，房價開始快速上漲，現在高房價已成為了房地產的典型事實，從而受到全社會的廣泛關注。這里的高房價至少有兩種意義：首先，它遠遠高于過去的房價，從1998年到2016年，中國全國商品房平均銷售價格由2 062元/平方米增加到7 476元/平方米，上漲幅度達262.56%。其次，相對于居民收入而言房價較高，我國房價收入比遠高于其他大多數國家，北京、上海、深圳等一線城市房價收入比遠遠高于紐約、洛杉磯、東京、倫敦等發達國家人口高度集聚的特大型城市（李超等，2015）。作為我國大多數居民投資和消費支出最重要的部分，房地產行業已發展成為我國重要的支柱產業，對我國宏觀經濟與其他行業的發展具有重要影響，因此分析高房價背后的因素對我國未來經濟發展與宏觀政策制定具有重要意義。

二、文獻綜述

目前大多數學者主要從以下幾個方面闡釋房價快速上漲的原因：一是土地與土地制度關系，土地壟斷制度與土地價格的上升引起房價上漲（況偉大，2005；邵新建等，2012）。二是城鎮化水平，城鎮化水平提高推動了房價上漲（任木榮等，2009；周文興等，2012）。三是人口紅利，人口結構變化引起的人口紅利導致了房價上升（史青青等，2010；徐建煒等，2012；陳斌開等，2012；況偉大等，2012）。四是預期與過度投機，人們對房價的升值預期與過度投機導致了房價上漲（況偉大，2010；陳國進等，2011）。

上述觀點從多個角度闡釋與分析了 房價上升的原因，但存在有局限性。首先，土地供給市場受到政策影響大，但多年來政策未變，因此難以解釋持續上升的房價；其次，過多的貨幣與寬松的貨幣政策會帶來房價的上升，但貨幣本身的流動具有普適性，其流向房地產行業的機制并不清晰，因此也難以說明房價上升的問題。再次，城鎮化水平相對平穩地上升難以解釋完全地解釋房價快速上漲的原因。最后從預期與投機角度上看，這是人們的一種主觀印象，更加難以從現實中對這一理論的正確性進行實證分析。

綜上，目前研究人口結構與房價關系的文獻中大部分仍是從消費需求與投資需求的角度出發，對我國特殊的生育政策及文化背景所產生的影響分析不足，婚姻市場人口性別比對房價產生的影響分析更少，對其中的影響機制尚未做深入分析，本文從這一角度出發，綜合分析房地產市場與婚姻市場，試圖從婚姻市場人口性別比失衡的角度研究我國房價持續上漲的原因。

三、婚姻市場人口性別比與房價影響分析

從婚姻市場上人口性別比失衡這一角度分析我國房價問題，需要對中國社會背景進行說明。首先，中國在20世紀60年代曾經產生過一次人口大規模增長，在1963-1970年間我國平均人口出生率達到了36.56‰，之后計劃生育政策的實施讓人口出生率開始不斷下降，并于1979年達到17.82‰，但是由于人口的增長存在慣性，在1980-1990年之間人口出生率又開始上升，在此期間平均人口出生率達到了21.51‰，這也就導致了當這一時期出生的人口開始步入社會時，社會住房需求大幅度上漲；其次，我國傳統觀念中歷來存在重男輕女的思想，過去人們通過更多地生育后代來實現這一偏好，在計劃生育政策背景下，這一偏好被放大，而B超技術的發展更是讓性別選擇成為了切實可行的做法，胎兒性別鑒定技術和安全高效的人工流產技術最終導致了出生性別比的失衡，因此我國性別比從20世紀80年代后不斷上升。一般而言，婚姻對人們的幸福感存在顯著正向相關關系，因此當這些人隨著年齡的增長步入婚姻市場時，為了獲得更高的期望效用，性別比的失衡將會導致男性之間開始進行競爭，代表性個體將盡可能提高能結婚的概率。最后，我國傳統文化中家庭觀念占據了很重要的地位，而住房作為 “家”的概念受到人們的追捧，并且住房具有較強的價值穩定性與可觀測性等特征，從而在婚姻市場上成為男性綜合排名的重要指標之一。為了能找到婚姻伴侶，單身男性及其家庭會增加在住房資產上的支出，提高自身住房面積進而提升自己在婚姻市場上的相對地位，這使得住房資產的需求量上升，從而推動了房價的上升。因此性別比的失衡所引起的男性之間的競爭最終也會蔓延到房地產市場，性別比失衡程度越大，房價越高。同等條件下在婚姻市場中擁有住房的男性將比未擁有住房的男性更加具有競爭力，因此為了能提升自己在婚姻市場中的競爭力，未婚男性將盡可能購買住房，并最終影響房價。

四、實證研究

（一）計量模型設定和變量統計性描述

根據本文的研究目的與前人的研究成果，本文選取中國2001-2015年31省的省級數據作為研究樣本，選取各省的人口結構變量，包括人口性別比（Sdep），人口少兒撫養比（Ydep）以及人口老年撫養比（Odep），另外選取了其他控制變量指標，其中包括地價（lp）、人均儲蓄余額（save）、消費物價指數（cpi）以及人均真實GDP（rgdp）等對房價產生影響的相關因素，以上數據分別來自來源于《新中國六十年統計資料匯編》《中國統計年鑒》《中國國土資源統計年鑒》《中國統計年鑒》《中國金融統計年鑒》中經網統計數據庫以及中國統計數據系統。本文設定計量模型如下：

hpit=α+β0log15sdepit+γXit+uit

本文數據具體選擇方法如下：hp為房屋價格，采用中經網統計數據庫提供的“商品房平均銷售價格”來表示；15sdep 為我國各省地區15歲以上的男女性別比例，這一指標能較好地體現出婚姻市場上由于男女性別比例失衡而導致的競爭強度；并且這一指標不僅包含了未婚男性與女性，也包含了已婚、離婚、再婚等多種婚姻狀態下的男性與女性，房價的變動不僅包含了現在婚姻市場中的競爭，也包含了過去婚姻市場中的競爭。本文使用“地區15歲以上的男女性別比例”這一指標來測量性別比失衡對房價產生的影響。

在控制變量中，ydep為少年人口比，采用我國各省15歲及以下人口占總人口的比值（%）表示，與撫養比和未來的住房需求密切相關，會對房價產生影響；odep為老年人口比，采用我國各省65歲及以上人口占總人口的比值（%）表示，徐建煒等（2012）的研究表明老齡人口是影響房價的重要因素；lp為地價，通過計算政府以出讓、協議以及“招拍掛”等方式供應出去的土地面積以及收入進行加權計算得到的值來表示，況偉大（2012）的研究發現地價對房價具有重要影響；save為人均儲蓄余額，通過使用年末各省城鄉居民儲蓄額總值除以年末總人口得到，用于衡量儲蓄對房價的影響，熊超（2017）指出父母利他行為會為下一代買房而儲蓄；cpi為消費價格指數，是以2000年為基期，依據各省每年消費價格指數計算得到，用于衡量通貨膨脹對房價的影響，譚正勛（2013）的研究發現CPI是推動中國房價上漲的主要因素之一；rgdp為人均實際GDP，通過各省GDP除以各省人口數，再除以消費價格指數得到的數值表示，趙學剛（2014）指出GDP對中國房價有重要影響。各變量的描述性統計如表1所示。

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（二）計量結果與分析

首先我們需要對數據進行檢驗來確認使用哪一種估計方法更為穩健，首先F檢驗與B-P檢驗的結果均拒絕原假設，表明面板的個體效應較強，于是本文排除了混合OLS回歸方法。同時Hausman檢驗結果拒絕隨機效應與固定效應模型系數無系統性差異的原假設，所以本文選取了估計效果最為理想的固定效應模型作為實證模型，并將混合模型和隨機效應模型的回歸結果加入與固定效應模型結果進行比較。計量結果如表2所示。

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從表2的估計結果來看，除了少年撫養比未能通過顯著性檢驗外，其他解釋變量均通過了顯著性檢驗且顯著性水平較高。其中，從回歸結果中我們可以發現，性別比對房價的影響系數顯著為正，這與本文在前面的理論分析得出的結果是一致的，性別比的失衡將會導致男性在婚姻市場上的壓力上升，為了提高找到結婚伴侶的概率，人們需要購買住房來提高在婚姻市場上的綜合排名，進而推動了房價的上升。因此，人口性別比的失衡是我國房價上升的重要因素。

在回歸結果中我們發現，老年人口對房價的影響系數顯著為負，這與國際經驗是一致的，我們的理論分析也體現了這一點，因為理性消費者在進入老年階段時，為了提高自己的消費水平和生活質量，他們在房地產市場上更多地以住房供給者而不是住房需求者出現。除此之外，現如今我國老年人口在住房實物分配制時期大多擁有了分配的住房，因此相較于現如今的勞動力人口，老年人口的住房需求較低，且陳斌開等（2012）認為我國老年人口教育水平與收入水平相較于年輕人而言較低，因此實際上我國老年人口住房需求較低。

在各個控制變量中，地價對于房價的影響系數呈現顯著為正，根據現實情況來看，土地是房地產市場重要的生產要素之一，而土地供給量又受到政府壟斷供地與城市規模的影響，在房地產市場不斷發展的過程中，可供房地產市場使用的土地數量越來越少，同時政府也會限制供地，導致各個地區土地價格持續上升，各地“地王”頻頻出現，進一步提高了房地產市場用地成本，推動房價持續上漲。對于儲蓄率與房價之間的關系，在我們的實證研究中儲蓄率與房價之間的影響系數顯著為正，其中可能存在兩種機制，首先當房價不斷上漲時，為了避免通貨膨脹帶來的損失以及人們存在房價仍會上漲的預期，人們的儲蓄會存在溢出效應，即會將一部分的儲蓄投資進入房地產市場，轉化為房屋資產。其次在Wei et al.（2009）的研究中，他們發現性別比的上升會帶來儲蓄率的上升，相較于家庭儲蓄，房屋資產能更好地被直接觀察，能更好地提升單身個體在婚姻市場中的地位。因此為了追求在婚姻市場上的更高地位，單身個體及其家庭會將大部分的儲蓄去購買住房以提高能夠找到婚姻伴侶的概率。消費物價指數對于房價的影響顯著為正，這說明了在通貨膨脹階段，人們為了使手中的貨幣不貶值，將會將其投入到房地產市場中。最后是人均真實GDP與房價的影響系數顯著為負，在房地產市場快速發展的階段，大量資金從其他行業轉移進入房地產市場，這將抑制其他行業的發展，最終導致二者之間呈現負相關關系。

五、結論與政策建議

在我國，房地產價格的上漲速度遠遠高于人們收入的增長速度，盡管現有大量文獻從城鎮化等因素對房價進行了解釋，但是還尚未完全解釋影響房地產價格的全部因素。本文基于地位尋求理論，分析了婚姻市場人口性別比與房價的關系，旨在分析我國婚姻市場中性別比失衡會對房價產生怎樣的影響，并使用2001-2015年我國31個省市數據分別進行了固定效應模型、混合模型以及隨機效應模型回歸估計。結果表明性別比的上升將會推動房價上升，證實了婚姻市場中性別比的失衡所導致的。

得知性別比失衡對房價存在正向的影響是具有重要意義的。人口結構是具有較強的穩定性的，根據數據顯示，我國人口性別比在5-9歲、10-14歲、15-19歲、20-24歲這四個區間中數值分別為為118.86、118.54、117.05、109.622，這意味著未來這些少兒人口進入婚姻市場時，可能由于婚姻市場上激烈的競爭又會為房地產市場帶來新一輪的需求沖擊，這不僅可能會影響到房地產市場的發展，更重要的是，當人們將更多的資金投入至房地產時，他們將不得不壓縮自己的消費，而內需的釋放對于我國經濟發展和轉型具有重要意義，一旦內需縮小，可能會對我國經濟發展存在重要不利影響。其次，為了提升在婚姻市場上的競爭力而不斷追求住房的質量，實際上將會使我國人民進入一個效用較低的均衡狀況中，畢竟男女比例是固定不變的，這就意味著未來沒有結婚伴侶的男性數量實際上是不變的，如果將這一部分購買住房的費用轉化為消費，其邊際效用應該比住房帶來的邊際效用更大，人們將會獲得更大的幸福感。當然，老年人口撫養比的上升也會帶來房價下降，所以我們在未來并不需要過度擔心房價仍不斷上漲。綜上所述本文提出相對應的政策建議：第一，住房在現在能作為一個地位的標志，其高昂的價格是其中重要的因素之一，在前面的分析中我們發現了政府土地供給政策缺乏彈性導致了房價的上升，因此政府調整和改革現有的土地供給政策十分重要。如果房價下降，每個人都買得起住房，那么它帶給人們的地位性效用也就隨之下降，人們的消費需求也能釋放出來。第二，性別比的失衡不僅僅會對房價產生影響，更重要地是它會影響到社會的安穩，過多的正常男性找不到結婚伴侶將會形成一個巨大的社會問題。因此我們需要從觀念和偏好上扭轉國人的生育選擇，即我們要提高女性的社會地位和經濟地位，讓女性及其家庭在社會上擁有相比于以前更高的福利，使得人們逐步由對男孩偏好轉變為“男孩女孩都一樣”的觀念。第三，加大對性別選擇的管制，我國人口性別比例失衡除了人們傳統觀念中偏好男孩外，醫療技術的發展人為地放大了這一狀況。我們要管制這種行為，避免人為地擴大人口性別比。第四，充分發揮政府職能，完善保障性住房政策以及租房政策。在城市中無法擁有自己住房的人是低收入的外來打工者，按照我們的模型，如果一個人沒有住房，那么他將難以找到婚姻伴侶，也就無法在城市中擁有一個屬于自己的家庭，成為社會中的不穩定因素。這時候就需要政府為他們提供保障性的住房和租房，幫助他們早日走向富裕的道路，也同時避免由于貧困而不能結婚可能導致的貧富差距越來越大的情況。

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