房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀及治理對策探討

向小玲

摘 要：通過對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展成熟度、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員、經(jīng)營模式、公眾風險等四個層面分析了行業(yè)現(xiàn)狀;探尋構建MLS營銷系統(tǒng)、拓寬業(yè)務范疇、推動機構品牌化發(fā)展及加強監(jiān)管的可能性。

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè);現(xiàn)狀;對策

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.11.067

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，細分行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)對于提高房地產(chǎn)交易效率，降低交易成本發(fā)揮著重要作用;房地產(chǎn)經(jīng)紀服務通過專業(yè)化、標準化的運作規(guī)范了交易行為，保障了交易安全，維護了房地產(chǎn)市場的正常秩序;同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務對于規(guī)避信息不對稱，促進交易主體的公平交易和維護合法權益進行了有力的保障。但是，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展歷程尚淺，還存在著各種問題，文章試圖通過對這些問題的分析以探尋解決的途徑。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)市場起步晚，行業(yè)發(fā)展不成熟

20世紀90年代以后，房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度不斷提高、市場發(fā)育程度不斷成熟。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)無論是在提高交易效率、維護交易公平;還是為政府提供宏觀決策等方面都發(fā)揮著越來越重要的作用。但對比美國百年的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展不過幾十年的歷程，政策立法、行業(yè)監(jiān)管體系尚需構建;行業(yè)協(xié)會作用尚待加強;民眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀的認知也還不成熟;形成一個完備房地產(chǎn)經(jīng)紀運行模式還有較長一段路程。

從法律制度建設上看，1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第四章第五節(jié)對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)做出了原則性的指導;2001年12月，人事部與建設部聯(lián)合頒發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，決定對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度，2015年6月兩部委聯(lián)合確定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的國家水平評價標準;2004那7月，經(jīng)民政部批準中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會為唯一全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織;2011年，由住房與城鄉(xiāng)建設、國家發(fā)改委、人力資源與社會保障部共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》正式實施。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)牽涉范圍廣泛，服務內(nèi)容不斷深化，現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)紀相關的法律規(guī)范多以通細則、辦法等方式來明確，還缺乏以國務院為主體發(fā)布的行政法規(guī)。

從房地產(chǎn)經(jīng)紀交易行為上來看，也存在著諸如：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構捏造漲價信息、推高市場房價;規(guī)避房屋交易稅費，簽訂“陰陽合同”;欺騙隱瞞房屋信息，賺取房屋差價;侵吞房屋交易資金，費用收取不遵循價格法等現(xiàn)象。房屋交易相對人也存在著跳單行為、一房多賣、騙取住房公積金等行為。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不健全，經(jīng)紀人員從業(yè)不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立首先需要取得工商營業(yè)執(zhí)照，按照成都市的設立標準，注冊資金達到三萬元即可設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，這意味著準入門檻相對較低。在房地產(chǎn)市場環(huán)境較好的情況下，一時會出現(xiàn)多個經(jīng)紀機構。在面對市場不景氣的情況之下，閉店也變得比較隨意。同時，有代表性的品牌化、規(guī)?；姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構也屈指可數(shù)。

自2016年確立全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度以來，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會開展了多樣化的培訓教育工作，積極推動地方從業(yè)人員素質提升工作。但是因房地產(chǎn)市場體量大，經(jīng)紀機構眾多、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員流動性較大、素質相對偏低，從業(yè)人員職業(yè)能力參差不齊，在市場表現(xiàn)上，依然存在著從業(yè)不規(guī)范行為，如占用、挪用客戶資金;未落實交易資金的監(jiān)管;沒有做到價格公示等。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營模式單一，信息系統(tǒng)尚需構建

隨著市場的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務類型主要包括：新建商品房的銷售代理、存量房的居間代理銷售業(yè)務、存量房的居間代理租賃服務、其他的經(jīng)紀服務等幾類。但是主要服務內(nèi)容還是體現(xiàn)在提供交易信息和居間撮合上。在同一個商圈，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的房源信息、服務內(nèi)容相對同質，不利于凸顯企業(yè)的競爭優(yōu)勢，難以建立客戶忠誠。顧問咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領域還待進一步拓展。

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的完成依賴于經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員的專業(yè)性。但是沒有房源與客源信息就是無水之源。以成都市為例，貝殼找房和安居客是主要的信息交流平臺，但是這里面充斥著各種不同類別的房源信息，如有新房、二手房、法拍房、安置房等多種類別。不同的經(jīng)紀機構就同一套房源進行了多次重復登記，在登記的內(nèi)容上又存在著價格參差、描述不確的實際問題。這在信息系統(tǒng)的構建、信息審查、信息更新等多個方面給交易客戶帶來了不確定性。從四川省的二級市場來看，主要的信息就是通過街區(qū)之間經(jīng)紀人員的掃街行為完成了交換，從信息的充分性、信息的匹配度上面都受到了限制。不利于提高交易效率、降低交易成本，影響和阻礙了市場的自我完善。

2.4 公眾對風險認識不足、行業(yè)監(jiān)管還需加強

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務包括基本服務與其他服務，服務提供過程中風險難以避免。這些風險通常來自宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境中的系統(tǒng)變量風險和微觀個體變量風險。宏觀的系統(tǒng)變量風險無法避免，在微觀個體變量風險的識別和控制上還能通過一定的手段進行控制。但是，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動主體來說，因缺乏對合同條款的基本認識、對專業(yè)法律條款不了解、對房地產(chǎn)調(diào)控政策不能很好解讀;導致其過分依賴于房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員，這在客觀上為房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員欺騙、隱瞞客戶提供了一種可能。

另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動需接受工商行政主管部門、房地產(chǎn)行政管理部門、價格管理部門、人力資源與社會保障部門、行業(yè)協(xié)會等的多重管控;但是在部門之間協(xié)作監(jiān)管過程中存在著多頭管理、重復管理、管理空白地帶等問題;目前尚未實現(xiàn)更好的政策設計，造成有政策卻不能落地的局面，這也給房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的市場規(guī)范帶來了阻礙。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)治理對策

3.1 借鑒先進經(jīng)驗，探尋構建MLS營銷系統(tǒng)

市場的高效運行，需要構建高效的市場運作系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達國家還有比較長的距離，借鑒先進經(jīng)驗，有利于更好推動行業(yè)發(fā)展。美國的經(jīng)紀行業(yè)發(fā)達，有其獨特的管理制度與動作程序，這在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。MLS系統(tǒng)通過會員聯(lián)盟的形式，將體系成員的房源與求購信息集合在一個網(wǎng)站的共享數(shù)據(jù)庫中，由參加系統(tǒng)的全體會員共同幫助尋找買者或者賣者，實現(xiàn)交易。

結合我國實際，“21世紀不動產(chǎn)”于2017年在中房學行業(yè)發(fā)展報告會上推介了其M+模式?！?1世紀不動產(chǎn)”通過加盟，從房源共享系統(tǒng)、大后臺管控、經(jīng)紀人核心資源、品牌培訓系統(tǒng)支持到衍生業(yè)務等多個方面做出了有益的嘗試。當然，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也要著眼長遠發(fā)展，轉變經(jīng)營理念，樹立信息共享的觀念;要通過標準、規(guī)則等建立健全經(jīng)紀傭金共享制度;通過多種合同形式尋求信息共享的渠道。如獨家代理制度下，賣方代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員將委托人的房源信息提交給MLS系統(tǒng)，買方代理人在MLS系統(tǒng)上找到房源，必須通過該房源的獨家代理房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實現(xiàn)交易，而且雙方就傭金的分配方式達成一致才能真正提高交易效率。

3.2 拓寬深化業(yè)務范疇，提升從業(yè)人員素質

房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營績效受到政策的影響明顯。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員提供的專業(yè)服務不僅要求提供交易信息、居間撮合，還要擴展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、貸款手續(xù)和產(chǎn)權手續(xù)代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領域。對于具有一定市場規(guī)模、發(fā)育相對成熟的經(jīng)紀機構，要不斷發(fā)展自己的核心業(yè)務，向房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈滲透，成為綜合的房地產(chǎn)服務商;對于規(guī)模較小的經(jīng)紀機構，則要有的放矢，注意選擇目標市場，明確競爭優(yōu)勢，掌握資源優(yōu)勢，面對競爭。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構之間的競爭也是人力資源的競爭，因此提升從業(yè)人員素質也是企業(yè)參與競爭的法寶。一方面，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)的準入門檻，建立合理的選聘制度、建立合理的薪酬體制;另一方面，加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的教育培訓力度，通過行業(yè)協(xié)會、高校培養(yǎng)、企業(yè)內(nèi)訓等多種方式，實現(xiàn)從業(yè)人員專業(yè)能力的提升。

3.3 增強風險意識，推動機構品牌化、規(guī)?；l(fā)展

開展房地產(chǎn)經(jīng)紀活動面臨著各種風險，如行政處罰的風險、民事糾紛風險、道德風險等。作為企業(yè)主體要主動建立風險識別體系，重視投訴，做好壞賬管理;提高識別風險能力，通過規(guī)范化的操作流程規(guī)避風險;建立標準化的服務體系，在企業(yè)內(nèi)部做好權限控制與分配，建立檢查稽核制度。

同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展離不開品牌化、規(guī)?；姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構。品牌化的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以其標準的服務、良好的信譽提升了行業(yè)美譽度，也有利于引領行業(yè)的先進性。政府組織通過營造合法經(jīng)營、公平競爭的市場氛圍，通過政策制度約束保障市場環(huán)境;經(jīng)紀機構做好科學管理，做好從業(yè)人員專業(yè)培訓教育;行業(yè)協(xié)會做好信息網(wǎng)絡化與資源共享平臺建設等多種舉措推動房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的品牌化、規(guī)模化發(fā)展。

3.4 健全行業(yè)行政監(jiān)管，加強行業(yè)自律建設

目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)行政監(jiān)管主要是建設（房地產(chǎn)）管理部門對經(jīng)紀機構備案、交易合同網(wǎng)簽、房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管進行管理;價格主管部門承擔擬定并組織實施價格政策;人力資源與社會保障部承擔經(jīng)紀機構與經(jīng)紀人員勞動合同、社會保障關系的監(jiān)督管理;工商行政管理部門承擔依法確認各類經(jīng)營者的主體資格、監(jiān)督管理等事項。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織應當按照規(guī)程實行自律管理，向有關部門反映行業(yè)發(fā)展的意見或者建議，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展和人員素質的提高。雖然職責分工明確，但是在具體監(jiān)管過程中將房地產(chǎn)經(jīng)紀活動分割成不同的內(nèi)容，難以實現(xiàn)協(xié)同管理，影響了監(jiān)管作用的發(fā)揮。因此，共建房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展的目標;明確政府組織之間、政府與行業(yè)組織的責任邊界;建立信息共享機制、部門協(xié)作機制;通過聯(lián)席協(xié)作的方式推動房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的高效運行。

4 結語

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的趨勢，特別是在這一過程中房地產(chǎn)經(jīng)紀技術、知識密集程度的提高，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟更為明顯。因此，只有更清晰地認識到目前房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)狀，并試圖探尋解決辦法，才能真正實現(xiàn)人民對美好生活的向往。

參考文獻

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