淺析“營改增”對房地產企業財務管理的影響

史麗潔

【摘 要】 “營改增”是我國深化財稅體制改革的重要舉措，有利于減少重復征稅，降低企業稅負，對于房地產行業而言有助于房價回歸理性，減輕購房者負擔。在此背景下，從財務管理視角出發研究“營改增”稅收改革政策對企業產生的各種影響，將為房地產企業合理應對及今后發展提供有效參考。

【關鍵詞】 營改增 房地產 稅負

營業稅制下重復征稅問題嚴重，給房地產企業帶來了較重的稅收負擔，一定程度上導致了房價上漲，而且“營改增”之前，兩稅并存的局面導致增值稅抵扣鏈條中斷，無疑是增加企業經營的負擔，給房地產企業發展帶來較大的風險。為響應國家經濟轉型的號召，加大供給側改革力度，房地產行業必須實施“營改增”稅制改革。增值稅能完善抵扣鏈條，減輕企業的稅負，有利于房地產行業獲得進項稅額，降低自身成本，同時規范稅收申報和抵扣流程，促使企業加強自身管理，在相對公平的市場環境中優勝劣汰，有利于提高行業競爭力，增加行業內在價值。

由于房地產行業自身特性，項目開發周期長，涉及到的稅種較多，稅收結構較為復雜，實行“營改增”政策將給企業帶來重大稅負變化。本文將從企業稅負、財務核算、財務報表等方面，分析“營改增”對房地產企業帶來的相關影響。

一、“營改增”在房地產企業稅負方面的影響

1、對流轉稅稅負影響分析

在營業稅稅制條件下，房地產企業納稅形式較為單一，按照固定稅率5%乘以銷售收入繳納營業稅，進項稅額不能進行抵扣，承擔的稅收負擔較重，在推行“營改增”政策后，作為房地產行業一般納稅人，稅率發生了變化，從5%的稅率增加至11%的稅率繳納增值稅，但是可以將取得的進項稅額進行抵扣。雖然說表面上看，稅率較營業稅條件下增加了六個百分點，企業的稅負壓力有所提高，但是如果可以抵扣進項稅額，企業可對成本費用中的進項稅額進行增值稅抵扣。由于企業取得的進項稅額多少不同，無法籠統的說“營改增”后稅負降低了還是升高了，主要看可抵扣的進項稅額占總成本的比例是高是低，也就是抵扣率高低的問題。

2、對其他稅種影響分析

契稅、房產稅的相關影響。假設房地產銷售價格不因“營改增”的實施而變動，房價保持不變，根據國家關于“營改增”后契稅計稅依據的規定，可知契稅計稅依據不包括增值稅，則“營改增”后契稅計稅依據減少，繳納的契稅相應減少，契稅稅負下降。同理，假設房屋征收房產稅按照從租計征的方式，則根據文件要求計征房產稅的租金收入不含增值稅，導致房產稅計稅依據減少，房產稅應納稅額相應減少。

土增稅的相關影響。假設某房地產開發企業為一般納稅人，增值稅稅率為11%?！盃I改增”前企業的營業收入為S，營業總成本為C，若保證房產價格不發生變動，“營改增”后，企業的收入變為90.1%S，整體收入下降幅度為9.9%?！盃I改增”后假設企業的其他成本沒有顯著變化，建造成本和增值稅附加為原來的90.1%，因此企業的總成本預計應超過90.1%C，假設這一數值為aC，a>90.1%，土增稅增值額為 （90.1%S-aC）/aC=90.1%S/aC-1。根據上述分析發現，土地增值稅增值額有所降低，這就導致土地增值稅相應下降。因土地增值稅的計稅方式較為特殊，影響土地增值率的因素很多，所以對于土地增值稅的稅負計算不能單純的“一減了之”。如企業繳納的增值稅不能納入轉讓有關的稅金項進行扣除，這將減少扣除項目，從而影響土地增值率;企業成本費用等扣除項目因按不含稅金額計入，直接影響開發費用及加計扣除，所以“營改增”后雖然轉讓收入為不含稅收入，比營業稅時收入下降，但增值稅不再計入稅金科目予以扣除，開發成本也未不含稅成本，導致準許扣除的費用和加計扣除隨之減少，導致增值率很可能上升，土增稅稅負增加。

二、“營改增”對房地產企業會計核算的影響

1、科目設置和會計核算方面的影響

房地產企業在營業稅制下，通過“應交稅金——應交營業稅”科目反映繳納的營業稅?！盃I改增”后企業在科目設置上發生了較大改變，設立了“應交稅費——應交增值稅”科目，并且在此科目下設置了多個明細科目，具體包括：“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內銷產品應納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等等，主要因為增值稅涉及各行各業，且業務種類不同，存在較大復雜性，導致明細科目繁多。

由于房地產行業特殊性，“營改增”后在會計處理方面給企業帶來了一定難度，比如房地產企業繳納的銷項稅額是通過銷售額扣減土地成本后計算得出，當企業取得合規的土地成本票據且達到納稅義務時間，按照可以抵扣的金額，通過借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）”，貸記“主營業務成本”科目來核算。也就是說，房地產企業在結轉收入利潤時，土地成本抵減部分是通過沖減主營業務成本來實現的。

2、發票管理及納稅申報方面的影響

發票管理影響。實行增值稅后，企業繳納增值稅并開具增值稅發票，增值稅發票分為兩種，一種是增值稅普通發票，另一種是增值稅專用發票，可根據上下游企業的不同需求開具不同種類的發票。在“營改増”后，為取得更多的增值稅專用發票，企業高度重視供應商的資質情況，只選擇一般納稅人資質的供應商合作，小規模納稅人很難有合作機會，除非以降低成本來彌補企業進項稅損失的方式換取合作空間。

納稅申報影響。根據國家關于“營改增”后房地產企業增值稅征收管理的相關規定，房地產企業在預售階段，按照預收賬款的3%預繳增值稅，在項目達到納稅義務發生時間后，企業將進行增值稅清算，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，扣減已預繳的增值稅后進行納稅申報。若預繳增值稅未在本期抵減完，可結轉至下期繼續抵減。這種先預繳后清算的方式，導致納稅申報過程變得更加復雜。同時，實施“營改增”時，房地產項目大多在開發過程中，為順利過渡“營改增”新政，房地產企業計稅方式分為簡易計稅方式（征收率為5%）和一般計稅方式（稅率為11%），房地產老項目可根據實際情況進行選擇，確保企業老項目不因新政實施導致稅負增加。

三、“營改增”對房地產企業財務報表的影響

1、對資產負債表的影響

固定資產屬于非流動資產，是資產負債表中的關鍵項目。若固定資產發生變動，將會影響整個房地產行業的結構。因此在“營改增”前，實行營業稅制，企業繳納營業稅，不存在進項稅抵扣，固定資產原值為含稅金額;根據相關稅收政策，“營改增”后，企業購買固定資產若能取得增值稅專用發票，其進行稅額便可抵扣，固定資產原值為不含稅金額。財務報表中固定資產金額減少，固定資產投入成本有所節約，同時也優化了企業的資金配置。固定資產減少導致累計折舊相應減少，在資產負債表中反映為資產總額與負債總額下降。短時間內企業的流動資產占資產總額的比例，流動負債占負債總額的比例都將發生小幅提升，而資產總額與負債總額受“營改增”影響將會明顯減少。從企業的長遠發展來看，落實“營改增”政策將有利于促進企業擴大固定資產購置規模，調增企業流動資產比例，提高企業的償債能力，讓房地產企業的資產結構趨向于合理化和科學化，對企業的長遠發展大有好處。

2、對利潤表的影響

改變營業收入?！盃I改增”之前，房地產行業征收營業稅，營業稅制下房地產企業的銷售價格為含稅價格，所以企業在銷售或出租房屋時取得的銷售收入均是含稅收入，但是“營改增”之后，增值稅制下企業銷售價格為不含稅價格，財務報表中營業收入體現為不含稅收入，若“營改增”前后房地產行業銷售價格不發生變化，那么營業收入較稅制改革前減少，報表中直接體現為營業收入下降。為避免稅制改革給企業帶來收入減少的問題，大部分房地產開發商都會提高銷售價格，轉移到房屋消費者身上，用以彌補該部分收入的損失，確保賬面營業收入不下降。

改變營業成本?！盃I改增”前企業購買的各項固定資產按照購置價格計入成本，該部分購置價格等于固定資產原值，為含稅金額。稅制改革后，新增購置固定資產進項稅額可分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。由于固定資產進項稅額可進行抵扣，企業固定資產入賬金額減少，折舊隨之減少，財務報表中營業成本相應降低。從這個角度來看，“營改增”對房地產企業是有積極影響的。

3、對現金流量表的影響

很多房地產企業實行的銷售制度為商品房預售制，這就要求企業在收到預售賬款時就要繳納營業稅，在當期體現為與經營活動有關的現金流出。若房地產企業在“營改增”后開發新項目，從獲取土地到取得預售證至少有8個月時間，前期已支付土地成本、原材料、設計費、報批報建費及少量營銷宣傳費用等等，取得了相應的進項稅，當企業達到預售條件實現銷售收入時，前期取得的進項稅可用于抵扣銷項稅，減少了增值稅的繳納，現金流量表中體現為與經營活動有關的現金流出減少，現金流凈值增加。通過這種途徑，房地產企業的資金流動速度加快，有利于房地產企業充分利用沉淀資金進行投資活動，加快周轉速度。

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