中國建設銀行廣州分行“存房”業務模式現狀分析

龐嘉俊

摘 要：中國建設銀行廣州分行推出的“存房”業務，改變了大眾對銀行的傳統觀念，開創了銀行進入住房租賃市場后的新局面。自此廣州民眾的空置房產有了新的盤活渠道，對廣州各家商業銀行的住房業務，乃至廣州房地產租房中介業務，形成了一定的沖擊。因此，對中國建設銀行廣州分行的“存房”業務進行分析研究，為其良性發展提供有針對性的建議，對豐富廣州住房租賃市場融資渠道，促進中國商業銀行業務創新，有積極進步的意義。

關鍵詞：中國建設銀行廣州分行;住房租賃市場;“存房”業務

中圖分類號：F832.2文獻標識碼：A文章編號：1008-4428（2019）05-0104-03

一、 緒論

（一）研究背景

中國建設銀行廣東分行在2018年1月推出“不動產財富管理”業務，亦稱“存房”業務，并在2018年3月在建設銀行廣州分行進行試點。該業務的主旨是盤活家庭閑置房產，增加優質長租房源供應，創新住房租賃金融模式。在此之前，國內多家商業銀行，包括四大國有銀行，響應國家“多措并舉建設住房租賃市場”的號召，紛紛進入住房租賃市場。在實踐中，這些銀行在住房租賃領域的主要經營模式，基本劃分為兩類：一類是給予建設長租公寓的房地產開發企業提供巨額授信，等待長租公寓建成出租，發展商收到租金后再分期償還銀行貸款，其貸款類型接近以往銀行對發展商發放的用于住房、商業用房建設的房地產開發貸款;二類是租房人向銀行申請貸款以支付長租公寓的房租，銀行授予租房人一定的授信額度，將貸款發放給業主或租房人，由租房人每月向銀行償還貸款本息，其性質近似于銀行的消費貸款業務。以上兩種模式各有利弊，在第一類模式中，一般只有處于行業龍頭地位的房地產開發企業，才有機會獲得銀行的巨額授信，因此銀行的風險相對較低。然而該類貸款投資金額較大，還款周期較長，對銀行資金的流動性有顯著的影響。在第二類模式中，銀行能主動獲取新客戶，增加貸款利息收入，并可配套其他銀行產品對客戶深度捆綁。該模式的弊端是容易被不良金融中介或房地產中介利用，誘使租房者向銀行申請貸款，以向中介提前支付數年房租，然后中介把這筆大額資金據為己有，或卷款潛逃，導致業主無法收到租金，租客被迫搬遷并背負沉重債務的后果。

建設銀行廣州分行推出的“存房”模式，是與傳統的銀行住房租賃業務模式不同的創新。在“存房”模式中，建行扮演房屋資源平臺和金融服務提供者的角色，有空置房產的業主，通過向建設銀行廣州分行的住房金融服務中心申請將空置房產委托建行租賃，建行對該房產的長租收益進行評估，并將評估結果交予由建行旗下的廣東建融住房租賃服務有限責任公司與方圓集團合資設立的專業租賃企業——廣州建方房屋租賃管理有限公司（以下簡稱“建方公司”），由建方公司與業主進行洽談，達成長租權交易。建方公司可獲得該房產3-10年的租賃權，而業主則可獲得建方公司一次性提前支付的或分期支付的長租收益，隨后建方公司將該房產向社會公開招募租客。在房屋交由建方公司委托租賃期間，建方公司負責維護房屋質量，提供租后管理服務。據中國建設銀行廣州分行公開資料顯示，該模式推行的兩個月內，該行已累計受理了394筆業務申請，儲備了614套房源。建方公司已與47名業主簽訂《住房長租權轉讓協議書》，并向其中2位業主一次性提前支付數年的長租收益。

（二）國內外對商業銀行住房租賃業務研究的現狀及意義

國內學術界對商業銀行住房租賃業務的研究，主要集中在商業銀行應如何創新現有住房租賃業務的融資途徑。然而，當前國內還沒有對“存房”業務這種嶄新的商業銀行住房租賃業務新模式的研究。縱觀國內外，對商業銀行的住房租賃業務的研究主要圍繞按揭貸款展開，包括對商業銀行按揭貸款模式、按揭貸款擔保、按揭貸款風險等方面的研究，有關商業銀行住房租賃業務模式的研究還有較大空白。由于建設銀行廣州分行“存房”業務模式是商業銀行的重大業務創新，在社會上已產生積極的反響，因此有必要開展對該模式的研究，促進其完善發展，為該模式的進一步推廣奠定理論基礎。

二、 建設銀行廣州分行“存房”業務模式特點

（一）盤活優質房產資源

建設銀行廣州分行“存房”業務的開展，實質上是利用建設銀行的良好聲譽，將建行打造為房產資源整合平臺，盤活居民的空置房產，增加優質長租房源供應。據廣州統計局的數據顯示，截至2017年末，廣州市常住人口為1449.84萬人，比2016年增加了45.49萬人。本文調查發現，當前廣州的租房市場以短租為主，房源主要坐落于廣州的城中村當中。盡管近年來廣州的城中村經歷持續整治，已基本告別“臟、亂、差”的印象，不過大部分城中村租客遭遇的樓宇狹窄、通勤擁堵、生活設施不便等現象，短期內仍難以解決。而地理位置優越、生活設施便利的優質長租房源在廣州租房市場則相當緊缺，在追求生活質量的租客群體中供不應求。然而，即使有業主手頭上擁有優質閑置房源，出于對房屋保養、租客要求瑣碎、“黑中介”騷擾等情形的擔憂，寧可將房產空置，也不愿投入市場。事實上，不僅廣州出現這種情況，北京等國內其他一線城市也存在類似現象。2017年的《租賃市場系列研究報告》顯示，北京的流動人口達800萬，產生了270萬套房的龐大需求，但是北京目前現有的760萬套房屋中，用于出租的僅有150萬套。優質長租房源的缺乏，不利于一個城市留住中高端人才，也造成房屋資源的浪費。在建設銀行廣州分行“存房”業務模式下，業主對作為國有大行的建設銀行有較大信心，愿意將房產交由建方公司出租及管理，增加優質房源的投放，起到盤活房產資源、緩解市場供需矛盾的作用。

（二）解除業主出租房屋的顧慮

在業主主導的房屋租賃模式中，業主需要為空置房屋尋找租客，添置家具，提供租后管理。部分業主為了縮短房屋空置時間，減少租客頻繁看房的麻煩，會委托房地產中介尋找租客，節省時間精力。然而，在廣州租房市場中，業主不僅要面對租客可能出現的拖延支付租金、訴求煩瑣、擅自改變房屋結構、損壞墻壁家具、衛生狀況惡化等行為，還要防范居心不良的“黑中介”或二房東合謀欺騙、私下轉租、蓄意報復等行為。因此，部分持有空置房源的業主，為避免上述麻煩，寧可選擇將房屋空置。在建設銀行廣州分行“存房”業務模式下，業主將房屋租賃事務委托給以建設銀行聲譽作擔保的建方公司，可從租房的煩瑣事務中脫身，凈享受房屋長租收益，解除業主的后顧之憂。業主還可以從建方公司獲得一次性支付或分期支付的長租收益。如果業主選擇一次性提前獲取數年的長租收益，可利用該筆大額資金用作其他用途，或購買理財產品，獲得理財收益，體現了對傳統收租模式的創新。

（三）提高租客的居住質量

在中國一線城市租房的租房者，普遍有著若干相同的經歷，如業主肆意漲價、頻繁逼遷、“黑中介”或二業主惡意欺詐、遭遇租金貸騙局等，反映外來人口在大城市安居的不易。隨著當今年輕人對生活質量追求的不斷提高，越來越多租房者希望能獲得長期居住的私人空間，根據自己的想法精心布置即使是租回來的房子，彰顯生活品質。而實現這一理想的前提是，需要有可以長期穩定居住的長租房。當前廣州租房市場的魔方公寓、如家公寓等長租公寓連鎖品牌，能基本滿足該類租房者的需求。但這些長租公寓的位置大多處于廣州的城鄉接合部，遠離中心城區，租房者不僅要忍受每天通勤擁堵等困擾，而且較難享受都市生活的便捷。通過在建設銀行廣州分行申請租房，租房者能夠獲得可居住時間相對長久的長租房源。該類房源一般坐落在廣州市區，地理位置較優越，交通設施發達，附近衣食住行等生活娛樂設施基本充足。由于建設銀行廣州分行提供的長租房租賃期最長可達10年，租客可精心布置自己的房屋，體現個人生活品位，實現安居樂業的目標。建設銀行廣州分行為保證租客的健康安全，一般對新房源設有兩個月的空置期，并在租客入住前交付租客一份房屋的甲醛指標合格報告。值得注意的是，入住建設銀行廣州分行提供的長租房，租客可享受自2017年7月起廣州市執行的符合條件的承租人子女可以就近入讀公立小學的利好政策。

三、 中國建設銀行廣州分行“存房”業務模式存在的問題

（一）銀行盈利問題亟須解決

目前，中國建設銀行廣州分行“存房”業務推出時間不長，仍處于試點階段，缺乏成熟的模式可做參考。在當前的階段中，建設銀行廣州分行為擴大“存房”業務的社會知名度，需要投入較多資源對該業務進行宣傳推廣，盡快讓廣州地區的業主和租客熟知該業務。同時，建設銀行廣州分行開始大量接收廣州閑置房產業主的租賃委托，兌現承諾向業主一次性提前支付或分期支付長租收益，此舉對銀行形成一定的現金流壓力，占用銀行流動資金。然而，租客對建設銀行廣州分行“存房”業務的認識也是剛剛開始。據已入住建行長租房的租客表示，他們大多是在建設銀行辦理其他業務時，才順帶發現銀行有“存房”業務。由于這項新業務尚未在社會上廣為人知，當前前往該行申請租房的租客數量不多。據建設銀行廣州分行提供的數據，截至2018年5月，租客在該行申請租房的數量近400筆，業主委托該行放租的房源超過600套，呈現供大于求的局面。租客數量與存量房源數量不匹配，短期內會導致銀行對業主的長租收益支付，大于租客繳納的租金收入，造成銀行資金凈流出，出現賬面虧損。若該狀況長期未能得以改善，則必然對“存房”業務的經營產生負面影響，甚至可能迫使該業務停擺，動搖業主與租客的信心。因此，建設銀行廣州分行需要盡快找到讓該業務可持續發展的盈利模式，創新盈利途徑，促使該業務即使不列作該行的重要利潤增長點，也能實現保本微利，維持不虧損運作。

（二）存在運營風險

中國建設銀行廣州分行“存房”業務運營過程中，存在若干運營風險，包括建行聲譽風險和中介管理風險等。其中，風險最大的當屬建設銀行的聲譽風險。因為“存房”業務的順利推進，很大程度上是以建設銀行多年積累的聲譽作為擔保。本文對“存房”業務的調研過程中發現，無論是業主還是租客，首先是出于對建設銀行作為國有大行、信譽質量有保證的潛意識心理，才安心選擇與建設銀行廣州分行合作。因此，設法維護建設銀行的聲譽，及時化解“存房”業務運營過程中可能對建設銀行品牌產生的不利影響，是建設銀行廣州分行需要高度重視的問題，具有“牽一發而動全身”的突出意義。其次，中介管理風險也是需要該行重點防范的重大風險。在建設銀行廣州分行“存房”業務模式下，建方公司通過對外招標，將家居裝修、家電配置、物業管理等服務外包給市場中介，讓市場中介參與長租房的運營管理。在此過程中，市場中介的準入門檻、專業資質、服務質量等會備受業主與租客密切關注，因為具體的房屋質量與人身安全保證，如室內甲醛濃度等指標，最終是由市場中介提供的服務結果來決定的。國內長租公寓巨頭如家，曾因旗下公寓的室內甲醛超標，懷疑導致租客罹患癌癥而飽受質疑，品牌形象受到嚴重沖擊。因此，建設銀行廣州分行需要對市場中介服務質量嚴格把關，防范由于對中介監管不嚴而引發負面輿論，重創建行形象。

（三）三方之間的利益沖突

在中國建設銀行廣州分行“存房”業務模式下，存在著銀行、業主、租客的三方關系。“存房”業務模式得以實施的前提是，三方達成一致，同意共同遵守“存房”業務模式的運作規則。然而，銀行、業主、租客的利益并非總是完全一致，彼此之間可能存在一定的利益沖突。

首先，作為業主，在房產出租期間，可能存在提高長租收益、縮短租賃期限、中止合同、更換租客、變賣房產、繼承轉贈等訴求。這些訴求顯然會觸犯銀行和租客的利益，違背當初業主與銀行達成的約定，并引起租客的擔憂。

其次，作為租客，在租住房屋期間，也可能存在維持租金不變、延期交付租金、延長租賃期限、重新布置裝修、占用公立學位等訴求。雖然租客群體在廣州租房市場總體上仍處于弱勢，話語權有限，但是租客部分合理的訴求也應該為業主和銀行所關注，因為在以穩定的長租關系作為經營重心的“存房”業務模式下，頻繁變更租客并非業主和銀行所樂意看見。除此以外，對于銀行而言，近期的目標是盡快打開市場，吸引更多人前來租住建行的長租房，所以也要顧及租客的需求，以增強“存房”業務模式的吸引力。

最后，從銀行的角度來說，最有利的做法是從租客處收取更高的租金，向業主支付更少的長租收益，從而獲得最大利潤。同時，銀行也希望業主與租客盡量少對銀行提出要求，減輕銀行的經營壓力。

綜上所述，由于銀行、業主、租客三方的利益并非完全一致，三方在“存房”業務運作過程中可能產生各類矛盾，需要一套行之有效的溝通協調機制予以調解，確?！按娣俊睒I務模式得以繼續順利運行。

四、 中國建設銀行廣州分行“存房”業務模式的改善建議