關于共有產權住房政策的理性思考

摘 要：共有產權住房自2006年試點以來，逐步得到社會和政府部門的關注，各地不斷出臺試點政策。但是，對共有產權保障性住房政策的作用不宜高估。共有產權保障性住房政策應該進入正常實施階段，不宜繼續試點。共有產權保障性住房不宜作為住房市場主體來供應。方政府不應只想多回籠住房建設資金，應該首先確保買不起共有產權保障性住房的住戶有房住。

關鍵詞：共有產權住房;政策;試點;住房市場

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1008-4428（2019）05-0172-02

一、 共有產權住房政策實施狀況

共有產權房是指地方政府少收部分土地出讓金，由開發商在此地塊上建設保障性住房，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭。保障家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權比例等，共同擁有房屋產權。共有產權房最早是2007年江蘇省淮安市自行試點，逐漸得到社會和國家有關部門的認可，并不斷擴大試點。

2014年4月，住建部宣布，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市被列為全國共有產權住房試點城市。在同年的政府工作報告中，首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”的內容，作為“完善住房保障機制”的一個部分。

2017年12月13日，共有產權住房入選國家語言資源監測與研究中心發布的“2017年度中國媒體十大新詞語”。 2017年12月，共有產權房入選2017年民生熱詞榜。可見，共有產權住房政策和相關問題，得到社會較為廣泛的關注。

二、 共有產權保障性住房政策的作用不宜高估

實際部門的同志認為：由于共有產權政策“擠掉”了經濟適用房申購者的投機謀利的空間，所以申請者減少了。但是有人針對個別城市人們申購共有產權經濟適用房的戶數沒有明顯增加這一現象，提出共有產權經濟適用房政策存在許多問題，才造成不太受歡迎的觀點。

這兩種觀點哪一種是對的呢？都有道理，但是又都不全面：共有產權政策可以擠掉部分投機謀利的申購者，但是這并不意味著這項政策已經完善了，棄購者可能是由于政策不完善而棄購。另外，經濟適用房實施共有產權政策也不見得能夠擠掉所有謀利者，只要是監督不到位，申購到共有產權經濟適用房的人就有機會謀利。如，可以轉租謀利，而不是出售。一般經濟適用房和共有產權經濟適用房都可能發生這種事情。

所以，一方面，我們應該看到實施共有產權住房政策基本上是有益于社會的，另一方面，也要看到，單單是這樣一項政策，即便是很完善的，也不會對保障性住房市場發揮出太大的作用。即便是在整個住房市場中實施這樣的政策，也不會對整個住房市場發揮出主要的作用。共有產權住房也可能迫使高房價回落。

例如，在26個經合組織國家（OECD）中，1980年（個別國家追溯到1980年以前）—2008年，即到金融危機爆發前夕，累計房價上漲90%的國家有9個，其中就有共有產權住房政策最為完善的英國;上漲20%—90%之間的國家也有9個，其中包括實施可負擔住房（Affordable Housing）政策的美國;上漲不足20%的國家有8個，其中包括嚴格控制房價的德國。

為什么住房價格猛漲的國家包含了實施共有產權政策和可負擔住房政策的國家？基本原因在于：這種住房政策對房價的影響力較小，而宏觀直接控制房價的政策的作用更大。所以基本可以肯定：英國共有產權住房政策對住戶帶來的收益，可能完全被房價上漲90%所抵消。在經合組織國家，各種主要的控制房價政策的效果，參見表1。其中，共有產權住房政策應當僅僅是“增加住房供給彈性”一攬子政策的小部分。而“增加住房供給彈性”政策的作用僅為19%。“深入改進銀行監管”的作用最大，為25%。

國內也有人指責政府推出共有產權保障性住房政策是為了回避高房價。所以，嚴格控制房價，迫使房價回到真正可負擔的范圍之內，比如共有產權政策等任何住房政策都會讓公民更受益。當然，共有產權保障性住房政策仍然可以繼續推行，因為它畢竟讓一部分買不起商品房、貸不到款的人早點有了住房。只不過，我們的政府，不應該因為實施了共有產權住房政策而有意無意地放松了對房價的控制。

三、 有關思考與建議

（一）共有產權保障性住房政策應該進入正常實施階段，不宜繼續試點

共有產權住房模式從2004年提出到2019年，已經有14年多的時間了，從2006年12月份江蘇省部分城市正式有住戶入住共有產權住房到2019年，也已經有13年左右的時間了。

但是，2014年4月，住房城鄉建設部公布6個城市（北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石）為共有產權住房試點城市，并要求“試點城市要按照實施方案積極穩妥推進試點，在12月底前報送試點工作總結”。

住房城鄉建設部這個舉措，似乎是多此一舉：一方面，這段時間已經夠長的了，不必再試點。并且在這段時間內，許多城市都是自發地對不同種的保障性住房進行共有產權政策試點。另一方面，也更重要的是，這樣拔高試點級別，既有“掠人之美”之嫌，也有有意無意地導致試點被“粉飾”、被“包裝”之嫌。在中國，大張旗鼓地試點，尤其是被拔高級別的試點，都不可避免的帶有一些不應有的政治光環，即這種試點只許成功，不許失敗，所以，勢必是強行推行，有條件要上，沒有條件創造條件也要上，否則就是政績丟失，官員個人臉面無光，前程受阻。但是，一旦真正全面推廣，可能就暴露出種種問題。

并且，住房城鄉建設部的要求似乎有點急功近利：“在12月底前報送試點工作總結”。即2014年4月公布試點城市，要求這些城市在2014年12月報送試點總結。解決住房問題，可不是工廠生產短平快的產品。即便這些城市都有現成的可供實施共有產權政策的住房，要在短短幾個月內，就實施，并上報經驗，這似乎太急了點。已經早有試點的城市還好說一點，先前沒有試點的城市，有點勉為其難。如，北京市在2014年之前，好像還有實施過共有產權住房試點。并且住房城鄉建設部對北京市確定的試點類型是“自住商品房”。“自住商品房”在其他城市基本上是不存在的，不具有普遍性，所以，北京市試點即便很成功，可能沒有多大的推廣價值。

所以，各地自發的共有產權住房政策試點，基本上應該是可靠的，即便存在不足，地方政府也不會去刻意隱瞞、包裝。而住房城鄉建設部再去套上一個政治光環，就難說了。因此，應該在各地試點和推行的基礎上，直接總結經驗教訓，制定一個全國性的基本指導政策，由各地參照執行就可以了。

2017年9月14日，住房城鄉建設部發布了《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，即試點還在繼續進行。

（二）共有產權保障性住房不宜作為住房市場主體來供應

2014年3月，住建部某副部長向媒體表示：共有產權住房將作為市場主體來供應。

這個觀點，缺乏客觀依據，帶有明顯的武斷性。首先，廣大購房者中的多數人都愿意購買共有產權住房？其次，地方政府是否愿意這樣普遍推行？再次，開發商是否愿意這樣開發？等等。這一切目前還沒有任何證據來支撐。

共有產權只是滿足那些想買房付不起款、貸不到款的人的買房愿望，并且共有產權政策主要適合于有資格購買經濟適用房的住戶。符合居住廉租房的住戶本來就是買不起房的人群，如何讓他們成為購房主體？至于中高等收入的家庭，應該還是偏好于購買整套的商品房，只有把共有產權商品房設計的比一般商品房更具有購買優勢，這個人群才會去購買共有產權住房。

可見，共有產權住房雖然有許多優點，但是它不可能適用所有收入檔次的人群，也不可能對所有收入檔次的人群都具有吸引力。所以，我們不宜替市場中各方做主，把共有產權住房設定為市場主體。

把共有產權住房模式作為住房市場主體也與我國住房制度改革的大方向相背離。我國住房制度改革的大方向是住房私有化、商品化，而不是帶有混合性質的共有產權。共有產權只適合于具有部分購房能力的中低收入者階層，這一點應該是確定無疑的，也是共有產權的“瞄準”群體。

所以，直到2019年，共有產權住房也沒有成為住房市場的主體，試點還在繼續，試點城市的數量遠遠少于現有同級別的城市數量。

（三）地方政府不應只想多回籠住房建設資金

在共有產權住房當中，地方政府與住戶之間在相互博弈中的確是有互利共贏的可能的。但是，二者博弈的出發點是不同的：住戶是想盡早住上擁有一定產權的住房，且能夠規避房價上漲的風險，享受住房的多種權益。地方政府主要是想多收回在保障性住房上的投資資金（或者說想減少在保障性住房上的投資），地方政府推行共有產權保障性住房的原動力就是多回籠資金。所以，住戶由于購買力所限，沒有能力購買高比例的產權，而地方政府想盡量提高住戶購買產權比例以便多回籠資金。所以二者之間還是有矛盾的。

因此，從為住戶著想的角度出發，地方政府不應該只想多回籠資金。在必須按照中央下達的保障性住房建設任務的前提下，地方政府還是應該適當降低首次購買部分產權的比例，以便讓更多的住戶購買。否則，由于規定的購買比例過高而導致購買者減少，但是建設任務又必須完成，就只能說適得其反：回籠資金減少。

（四）政府應該首先確保買不起共有產權保障性住房的住戶有房住

在對共有產權保障性住房叫好的社會背景下、在可能把共有產權模式作為住房市場主體的政府理念下，政府有可能采取顯規則或者潛規則，把保障性住房優先供給購買部分產權的住戶，而把不購買產權的最窮住戶拋到一邊去了。這種情況應該引起社會的警覺。政府應該首先確保買不起共有產權保障性住房的住戶有房住。

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[7]中國證券報兩會報道組.住建部：共有產權住房將作為市場主體來供應[N].中國證券報，2014-3-11.

作者簡介：

王東亞，女，河北唐山人，安徽財經大學副教授，研究方向：住房保障。